ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、既に技術インフラが整備されている不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクト内の土地使用権を、住宅の自己建設のために組織または個人に譲渡することは認められない。
ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、既に技術インフラが整備されている不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクト内の土地使用権を、住宅の自己建設のために組織または個人に譲渡することは認められない。
したがって、2023年不動産事業法は都市部における土地分割事業のみを禁止しているものの、上記の決定はホーチミン市における土地分割事業を正式に禁止するものである。ただし、同市には、一定の条件を満たせば、十分な土地面積を有する世帯や個人が土地を分割することを認める規制も存在する。
実際、2003年の土地法では、都市部および都市計画区域における土地の分割販売は完全に禁止されていたが、町や農村部では認められていた。2008年、不動産市場が困難に直面した際、この規制は緩和され、2013年の土地法では中心部においても土地の分割販売が認められるようになった。
これは、2008年から2013年の期間における不動産市場の困難を緩和するのに役立った。
しかし、規制が緩いため、違法な土地の分割販売が都市郊外から近隣の州へと広がる機会も生まれてしまった。その結果、排水設備や共有スペース、周辺地域とのインフラ接続が欠如した、多くの無秩序な住宅地が自然発生的に形成されることになった。
広範囲にわたる無許可・違法建築活動も、こうした状況に起因している。その結果、都市開発計画の混乱、土地資源の浪費、不動産投機の増加などが生じる。
ホーチミン市建設局の報告によると、2019年6月から2024年6月までの期間に、同市では3,085件の建設違反が記録された（1日平均1.7件）。同局によれば、この状況の主な原因は、 農地の売買や区画整理による高収益にある。こうした状況下で、一部の土地投機家は市民の住宅需要につけ込み、農地を違法に転用して商業目的で住宅を建設したり、一軒の住宅を複数の小さなアパートに分割したりしている。これらの投機家は非公式な合意に基づいて取引を行い、ホーチミン市の郊外地区や周辺地域で複雑な建設活動を引き起こしている。
また、土地の区画整理と売却には良い面もある一方で、一部の組織や個人が投機目的で悪用するケースも少なくないことを付け加えておくべきだろう。住宅を真に必要としていない多くの人々が、土地の区画整理と売却を利用して短期間で利益を得ようとしており、その結果、広大な土地が耕作放棄地として放置され、無駄になっている。
土地の分割と売却に関する規制強化は、短期的には土地取引の減少と土地価格の上昇につながる可能性があるが、他の悪影響は軽減されるだろう。ホーチミン市の土地分割と売却の禁止は、住宅の国家管理を統一し、プロジェクト開発者の責任を強化し、技術インフラと社会インフラの同期的な開発を確保し、住民による無許可または違法な建設を防止することも目的としている。問題は、ホーチミン市が土地分割と売却プロジェクトを完全に禁止した場合、投機家が独自の手段で法律を回避するのを阻止できるかどうかである。ホーチミン市はなぜ土地分割と売却プロジェクトを禁止しながら、土地面積が条件を満たせば世帯や個人が土地を分割することを許可することを検討しているのか。土地分割を許可するこの政策によって、土地分割と売却活動が歪められる可能性は非常に高い。
実際には、個人や組織が土地分割政策を悪用し、区画を分割して転売する事例が数多く発生している。多数の区画分割された土地が「プロジェクト」と偽装され、買い手を惹きつけている。さらに、個人や組織が農地や非農地に勝手に住宅を建設し、売買することで、共有所有権、建築許可、戸番付きの住宅団地を形成しているケースもある。こうした状況は、近年の物価高騰、土地投機、そして市場における潜在的なリスクの一因となっている。
したがって、管理機関の役割は、この問題を速やかに特定し、円滑に対処することである。さもなければ、土地の区画整理や売買活動はより複雑化したり、悪影響を及ぼす方向に歪められたりし、将来の不動産市場の発展や都市計画に悪影響を与えることは避けられないだろう。
出典： https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html
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