ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、すでに技術インフラが整っている不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクト内の土地使用権を組織または個人に譲渡して住宅を自ら建設することは許可されません。
ホーチミン市人民委員会の最新の決定によると、2024年10月21日から、市内の新規不動産プロジェクトおよび新規住宅建設プロジェクトの投資家は、すでに技術インフラが整っている不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクト内の土地使用権を組織または個人に譲渡して住宅を自ら建設することは許可されません。
したがって、2023年不動産事業法は都市部における土地分割事業のみを禁止しているものの、上記の決定はホーチミン市における土地分割事業を正式に禁止するものです。ただし、ホーチミン市には、十分な土地面積を有する世帯や個人が条件を満たせば、土地を分割できるという規制もあります。
実際、2003年の土地法では、都市部および都市計画区域における土地の分割・売買は全面的に禁止されていましたが、町や農村部では許可されていました。2008年に不動産市場が困難な状況に陥った際、この規制は緩和され、2013年の土地法では都心部でも土地の分割・売買が許可されました。
これにより、2008年から2013年にかけて不動産市場が抱えていた困難が緩和されました。
しかし、規制が緩いため、違法な土地の分割・売買が市郊外から隣県へと広がる機会も生まれています。その結果、排水設備、共用スペース、周辺地域とのインフラ整備が不十分な、自然発生的な住宅地が数多く形成されています。
無許可・違法建築活動の蔓延も、この状況に起因しています。その結果、都市開発計画の混乱、土地資源の浪費、不動産投機の増加といった問題が生じています。
ホーチミン市建設局の報告によると、2019年6月から2024年6月までの間に、市内で3,085件の建築違反が記録されました（1日平均1.7件）。同局によると、この状況の主な原因は、 農地の売買と区画分割による高利益にあります。こうした状況下で、一部の土地投機家は、市民の住宅ニーズにつけ込み、違法な土地利用転換を行い、農地に商業目的で住宅を建設したり、1戸の住宅を複数の小さなアパートに分割したりしています。これらの個人は、非公式な契約に基づいて取引を行い、ホーチミン市の一部の郊外地区や周辺地域で複雑な建築活動につながっています。
土地の分割・売却には肯定的な側面もある一方で、一部の組織や個人が投機目的で利用していることも付け加えておくべきでしょう。真に住宅を必要としていない多くの個人が、手っ取り早い利益を得るために土地の分割・売却に乗じ、広大な土地が放置され、無駄になっているのです。
土地の分譲・売買規制の強化は、短期的には土地取引の減少や地価上昇につながる可能性があるものの、その他の悪影響は緩和されるだろう。ホーチミン市が土地の分譲・売買を禁止する理由は、住宅に関する国家管理の統一、プロジェクト開発者の責任強化、技術・社会インフラの同期的発展の確保、住民による無許可・違法建築の防止も目的としている。問題は、ホーチミン市が土地の分譲・売買プロジェクトを全面的に禁止する一方で、投機家が独自の手段で脱法行為を犯すのを阻止できるかどうかである。ホーチミン市はなぜ、土地の分譲・売買プロジェクトを禁止しながらも、面積が条件を満たしていれば世帯や個人による土地の分譲を認めることを検討しているのだろうか。この土地分譲容認の政策によって、土地の分譲・売買活動が歪められる可能性は高い。
現実には、個人や団体が土地分譲政策を悪用し、転売目的で区画整理された土地を造成する事例が見受けられます。多くの区画整理された土地は、購入者を誘致するために「プロジェクト」を装っています。加えて、個人や団体が農地・非農地に恣意的に住宅を建設し、それを売買することで、共有所有権、建築許可、家屋番号を持つ集合住宅を造成するケースも見られます。こうした状況も、近年の価格高騰、土地投機、そして市場における潜在的なリスクの一因となっています。
したがって、管理機関の任務は、この問題を迅速に特定し、円滑に対処することです。さもなければ、土地の分割・売買行為はより巧妙化したり、マイナスの方向に歪んだりし、将来の不動産市場の発展や都市計画に悪影響を及ぼすことは避けられません。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html
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