ダオ・チュン・チン氏
タン・ニエン氏はこの問題について、天然資源・環境省計画・土地資源開発局長ダオ・チュン・チン氏にインタビューした。
政令第 44 号の改正案では、どのような根拠で剰余金方式が削除されているのでしょうか。放棄された場合、より実行可能な代替手段となる他の土地評価方法は何ですか?
2014 年土地法および土地評価方法に関する政府法令 44 の実施の概要に基づくと、現時点において、剰余金法には依然として多くの制限があり、評価プロセスでエラーが発生する可能性があることがわかります。実際、多くの地方自治体では、この余剰法を評価に使用することに依然として大きな問題を抱えており、特に最近のいくつかの事例の後、土地評価は停滞しています。過去 5 ～ 6 年間、土地の割り当てや土地のリースが行われているものの、価格設定ができないプロジェクトもあります。そのため、天然資源環境省は政府と国会に対し、土地価格の決定に当面剰余金方式を使用しないよう提案した。
規定により、土地の評価方法は比較法、控除法、剰余法、収益法、地価調整係数法の5つがあります。天然資源環境省は、比較方法に控除法を組み込むことを提案している。そうすると、比較、所得、土地価格調整係数の方法のみを使用して土地価格が決定されることになります。したがって、比較方法においては、潜在的開発余剰の要素も考慮されることになる。
しかし、専門家や企業は皆、余剰方式が他の方式よりも優れていると考えています。もし撤廃されれば、プロジェクトに関する法的手続きの実施に渋滞が生じ、国家は税収を失い、多くの産業と労働者が失業することになるだろうか…？
私がそのように心配するならば、反対の疑問も持ちたくなります。剰余金方式が廃止されていないにもかかわらず、なぜ近年、地方自治体は地価の決定に時間がかかっているのでしょうか。多くのプロジェクトでは土地を割り当てたり、土地をリースしたりしていますが、依然として財務上の義務を計算できません。理由は剰余金方式によるものでしょうか？
政府が法令第44号を改正する目的は、評価担当者を保護し、起こりうる不幸な誤りを回避する、シンプルで透明性があり、実施しやすい評価方法を作成し、地方自治体がより積極的に土地価格を決定できるようにすることです。評価業務に携わるスタッフも、仕事に対してより安心感を覚えます。これにより、土地評価の加速という政府の目標も実現されます。
天然資源・環境省はそれを撤去すべきだと報告しており、我々には独自の理由がある。現在、政府内で議論中で、廃止するかどうかは決まっていない。どのような方法でも、重要なのは入力情報です。政府が余剰金方式を放棄しないと決定した場合、入力情報、パラメータ、参照に関する規制も強化する必要があります。 2 つの目標を達成する方法: 1 つは、評価作業を行うスタッフが安心して作業できるように、明確かつ一貫性を保つことです。第二に、より安定しており、正確で、練習に適しています。
ベトナムの土地にはさまざまな種類があり、その特徴から、評価方法の数を制限すると、実際にはさまざまな土地の種類やさまざまな適用条件をすべてカバーするには評価が不十分になります。言うまでもなく、現在、土地評価の 90% は剰余金方式で行われています。これを放棄して別の方法に切り替えると、過去 1 年間凍結されていた市場に間違いなく混雑が生じることになります。天然資源環境省はこれを考慮しましたか?
剰余金法は他の土地評価方法を組み合わせたものだと思います。余剰法には比較法が含まれます。比較しなければ、収入と支出がいくらなのかは分かりません。同時に、演繹の方法も含まれています。比較して控除しなければ、入力コストを定量化したり見積もったりすることはできません。私たちが言うのは仮説的な発展方向であり、5年後の未来がどうなるかを想像する必要があり、比較するために現在のモデルが必要です。
政府が剰余金方式を放棄することを決定したとしても、特定のプロジェクト、土地の種類、または多くの特定の目的に対して剰余金をどのように計算するかを依然として検討する必要があります。ただ放棄すると言うのではなく、明確に計算する必要があります。天然資源環境部は諮問機関に対し、別の土地評価方法で試算を依頼したところ、それでも算定が可能だったため、剰余金方式の使用を中止するよう提案した。天然資源環境省が計算できるのに、なぜ地方レベルではできないのでしょうか?
同省は、専門家、企業、国民からの意見もまとめ、政府に正直に報告してきた。土地の評価方法はすべて科学的です。政府としては、最大の目標である実施にあたって、やりやすさ、適用のしやすさ、透明性、職員の安心感、責任感の醸成という目標を担保するために、現時点でどの方式を適用するか検討し、決定していきたいと考えております。
天然資源環境省の提案どおり、土地価格を決定する剰余金方式が廃止された場合、国民や企業はどのような利益を得られるのでしょうか。
業務面では、迅速で簡単な手続き、分散化、そして鑑定士の責任に関連する権限の委譲により、鑑定士は仕事が割り当てられたときに安心して業務を遂行できると思います。これは、剰余金方式の使用を停止することだけでなく、法令 44 号を全体的に改正する目的です。国民については、世帯レベルでは地価調整係数方式が基本的に用いられます。手続きは非常にシンプルで透明性が高いため、家族が負う金銭的負担を自分で大まかに計算することができます。
透明性と明確性を確保しながら、国民や企業が国家に対する財政的義務を履行できるよう、土地価格決定業務の実施時間を迅速に解決します。土地評価に関わる手続き、数値、データもより公開されるようになりました。
63の省と市が公式意見を必要としている
最近、天然資源環境省は63の省市に公式文書を送り、土地価格の決定における剰余金方式の廃止の是非について公式意見を求め、回答を待っている。法令第44号を改正する目的は、地方自治体がより迅速に土地の価格を決定できるようにして、この段階で行き詰まっているプロジェクトの障害を取り除き、また、新しいプロジェクトをより迅速に展開して、国家予算が正しく十分に徴収されるようにすることです。
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