ダオ・チュン・チン氏
タン・ニエン氏はこの問題について、天然資源・環境省計画・土地資源開発局長ダオ・チュン・チン氏にインタビューした。
政令44号の改正案では、どのような根拠に基づいて剰余金方式が廃止されるのでしょうか？廃止される場合、より実現可能な他の土地価格決定方法が代替となるでしょうか？
2014年土地法および土地評価方法に関する政府政令第44号の施行状況の概要を踏まえると、現時点において、剰余金法には依然として多くの限界があり、評価プロセスにおいて誤差が生じる可能性があることがわかります。実際、多くの地域では、この剰余金法を用いた評価において依然として大きな問題を抱えており、特に過去には土地評価作業が停滞する事例が相次いでいます。中には、過去5～6年間土地の割り当てや賃借が行われてきたにもかかわらず、評価が行われていないプロジェクトも存在します。そのため、天然資源環境省は、政府と国会に対し、土地価格の決定において剰余金法を一時的に使用しないよう提案しました。
規定によると、土地評価には比較法、減価法、剰余金法、収益法、地価調整係数法の5つの方法があります。天然資源環境省は、比較法に減価法を加えることを提案しています。これにより、土地価格の算定には比較法、収益法、地価調整係数法のみが用いられることになります。したがって、比較法には、潜在的な開発剰余金の要素も組み込まれることになります。
しかし、専門家や企業は皆、剰余金方式が他の方式よりも優れていると考えています。もしそれが廃止されれば、プロジェクトの法的手続きの滞りが生じ、国の税収が減り、多くの産業や労働者が失業することになるのでしょうか？
もしそう心配されているなら、逆の質問もさせていただきます。剰余金方式が廃止されていないにもかかわらず、なぜ近年、地方自治体の土地価格決定が遅れているのでしょうか？多くの事業で土地の割り当てや賃借は行われているものの、依然として財務上の負債を算定できていないのは、剰余金方式のせいでしょうか？
政府が政令44号を改正する目的は、簡素で透明性が高く、実施しやすい評価手法を確立することです。これにより、評価官の安全が確保され、起こりうる不測の事態を回避し、地方自治体がより積極的に土地価格を決定できるようになります。評価官は業務に対する安心感も高まります。これにより、 政府の目標である土地評価の迅速化も達成されます。
天然資源環境省は、剰余金方式を廃止すべきだと報告しており、我々にもそれなりの理由があります。現在、政府は議論中で、廃止するかどうかはまだ決定していません。どのような方式を採用するにせよ、重要なのは入力情報です。政府が剰余金方式を廃止しないと決定するならば、入力情報、パラメータ、参照に関する規制をより厳格化する必要があります。どのように二つの目標を実現するか。一つは、評価業務に携わる職員が安心して業務を遂行できるよう、明確で一貫性のあるものにすること。もう一つは、安定性、正確性、そしてより現実に即したものにすることです。
ベトナムの土地は多様な種類があり、その特性上、評価方法の数を限定すると、実際には様々な種類の土地や適用条件を網羅するには不十分な評価となってしまいます。加えて、現在、土地評価の90%は剰余金方式で行われており、これを放棄して他の方法に切り替えれば、過去1年間凍結されていた市場の混雑を引き起こすことは間違いありません。天然資源環境省はこの点について検討しましたか？
剰余法は他の土地評価手法を組み合わせたものだと思います。剰余法には比較法という概念が含まれています。比較しなければ、収益と費用を求めることはできません。同時に、控除法という概念も含まれています。比較して控除しなければ、投入費用を定量化したり、見積もったりすることはできません。私たちが想定する開発方向とは、5年後の将来を想像し、比較するための現在のモデルを持たなければなりません。
政府が剰余金方式を廃止すると決定したとしても、特定のプロジェクト、特定の土地の種類、あるいは多くの特定の用途について、どのように算定するかを検討する必要があります。単に廃止すると言うのではなく、明確に算定する必要があります。天然資源環境省は諮問機関に別の土地評価方法による算定を依頼し、それでも算定可能であることが判明したため、剰余金方式の廃止を提案しました。天然資源環境省が算定できるのであれば、なぜ地方レベルで算定できないのでしょうか？
省は専門家、企業、そして国民の皆様からのご意見を集約し、政府に誠実に報告いたしました。土地評価手法はいずれも科学的なものであり、政府は、実施の容易さ、適用の容易さ、透明性、公開性、職員の安心感、そして実施における責任感という最大の目標を念頭に、現時点でどの手法を採用するかを検討し、決定いたします。
天然資源環境省の提案どおり、土地価格を決定する剰余金方式が廃止された場合、国民や企業はどのような利益を得られるのでしょうか。
企業側としては、迅速かつ簡便な手続き、分権化、そして評価業務を行う者の責任に関わる権限委譲、そして評価業務を任された者自身も安心して業務に取り組めるようになると考えています。これは、剰余金方式の廃止だけでなく、政令44号を改正する目的全体です。国民にとっては、世帯レベルでは基本的に地価調整係数方式が採用されています。手続きは非常に簡便かつ透明性が高いため、世帯の経済的負担額を概算することができます。
透明性と明確性を確保しながら、個人および企業が国に対する財務上の義務を履行できるよう、土地評価業務の実施時間を迅速に短縮します。土地評価に関連する手続き、データ、および資料は、より公開されます。
63の省と市が公式意見を必要としている
最近、天然資源環境省は63の省・市に対し、土地価格決定における剰余金方式の廃止の是非について公式見解を求める公式文書を送付し、回答を待っている。政令44号の改正の目的は、地方自治体が土地価格をより迅速に決定し、現段階で停滞しているプロジェクトへの障害を取り除くとともに、新規プロジェクトをより迅速に実施し、国家予算の適正かつ十分な徴収を確保することである。
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