古い概念は時代遅れだ
かつて、マンションは時間の経過とともに価値が下がる消耗品とみなされることが多かったため、マンション購入は危険な投資形態とみなされることが多かった。しかし近年、この概念は時代遅れとなり、もはや現実を反映しなくなっている。それどころか、長年使用されているマンションは魅力的な投資選択肢となり、転売時に大きな利益を得られるようになっている。
例えば、 ハノイでは、ホアイドゥック区アンカン村のマンションが2015年から2017年にかけて販売開始され、価格は1平方メートルあたり約1,700万ドンでした。約60平方メートルの2ベッドルームマンションは、階数や立地にもよりますが、1戸あたり10億ドン強で販売されています。しかし、長年の使用を経て、上記のプロジェクトのマンションは、現在では約60%高い価格で販売されています。
レ・トロンタン通りにあるゲメック2プロジェクトのアパートのオーナー、グエン・フオン・タオさんによると、彼女がこの地で家を購入した当時は、インフラ整備がほとんど整っておらず、住民も閑散としていたため、当時の住宅価格はそれほど高くなかったという。7年間の築年数を経て、彼女のアパートは現在、17億ドンで買い取られているという。
「17億～18億ドンで購入したいという問い合わせが多数寄せられていますが、このエリアは仕事に便利で、子供も近くで勉強しているので、まだ売却していません。しかし最近、同じ建物に住んでいる多くの人が、上記の価格でアパートを売却しています。利益率を計算すると、ここのアパートは使用期間や賃貸期間を除いても70%近くの利益を上げています」とタオさんは語った。
10年近く使用されているアパートでも、所有者は依然として利益を得ています。
ホーチミン市トゥドゥック市、グエンズイチン通りにあるクリスタプロジェクトの2ベッドルームアパートメントのオーナー、ハ・アンさんによると、このアパートメントは2015年に20億ドン以上で購入されたとのことです。しかし最近、多くの不動産会社から32億ドンで売却したいという相談が寄せられています。職場からはかなり遠いですが、ハ・アンさんは現時点で売却の必要性はないと述べています。
「色々なところに相談しましたが、もし今売ってしまうと、この地域でその価格でまたアパートを買うのは非常に難しいでしょう。家を買ってまだ使えるお金があるなら、9区やビンチャン、ニャーベといった地域に行かなければなりません。でも、仕事の都合で不便なので、利益が出るのは分かっていても売れないんです」とハ・アンさんは語った。
中古マンション価格の上昇は、手頃な価格の物件だけに起きているわけではありません。一部の高級物件では、築6～8年を経過した物件でも価格が上昇し、場合によっては初期価格の数倍にまで高騰しているケースも見られます。例えば、エステラハイツ・プロジェクトでは、当初の価格は1㎡あたり約3,600万ドンでしたが、最近、不動産市場では180㎡のマンションが1㎡あたり1億2,000万ドンを超える価格で販売されているという投稿が多く見られます。
エステラのアパートは、8年前の発売価格のほぼ4倍で販売されています。
古いアパートの価格が上昇した理由
近年、不動産市場は特に大都市で力強い成長を遂げています。地価の上昇とマンション供給の逼迫は、長期保有マンションの価値上昇に寄与しています。この傾向を受け、投資家はマンション価格の上昇ポテンシャルを認識し、より高い収益を得るために長期保有を積極的に行っています。
具体的には、郊外や郊外のマンションの場合、インフラ整備や周辺アメニティの充実度がマンションの価値を高める重要な要素となります。学校、病院、公園、商業施設といった公共施設がマンション周辺に整備されており、居住者の日常生活に好ましい環境が整っています。こうした環境がマンションの価値を高め、高値での転売を後押ししています。
中高級セグメントのマンションについては、供給量の少なさ、品質、立地、そしてプロジェクトブランドにおける競争も価格を押し上げています。しかし、このセグメントのマンションの場合、不動産市場が低迷している時期に、このような「高騰」した価格で流動性を確保することは、マンションを所有する投資家にとって難しい問題でもあります。
さらに、生活費の高騰、長年にわたるインフレ、そして需要の増加もマンション価格の上昇につながっています。さらに、現在のマンションは以前よりも厳格な品質基準に基づいて建設されているため、入居後数年間の急激な劣化は少なくなっています。そのため、マンションの退去後の減価償却は抑制されています。
インフラが未整備な地域にあるアパートの家を買うことは、将来的にアパートの価格を上げる一つの方法です。
マンションは時間の経過とともに価値が下がる資産であるという考えは明らかに時代遅れです。マンションは魅力的な投資形態となり、不動産価値の向上、インフラ整備、周辺アメニティの充実を通じて投資家に利益をもたらしています。
しかし、問題があります。住宅価格から利益が見えますが、実際には、実際の居住ニーズのために購入したマンションの所有者は売却する必要性がありません。市場価格が全体的に上昇しているため、マンションを売却して得られる利益は、たとえ利益があったとしても、同じ場所に別のマンションを所有するには十分ではないからです。
多くの専門家は、今後、市場が供給問題を解決し、特に実際の住宅ニーズに適した手頃な価格帯のマンション価格が停滞すると考えています。
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