土地ブローカーが「波を立て」、「熱を帯びて」不動産市場に混乱を引き起こす

不動産市場は好調に回復

ベトナム不動産協会（VAR）の報告書によると、2024年第3四半期、特に最初の9ヶ月間は、困難な時期を経て不動産市場が力強い回復を見せました。これは、経済の安定と政府の支援政策のおかげも一部あります。

特に、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法は、従来の規制より5か月早い2024年8月1日に正式に施行され、不動産市場の法的枠組みが完成し、より安全で健全かつ持続可能な方向への市場サイクルの新たな幕開けとなりました。住宅、商業用不動産、工業用不動産など、あらゆる不動産セグメントにおいて、多くの新規プロジェクトが実施され、プラス成長の兆しが見られました。

最近、不動産市場は「加熱」の兆しを見せている。（写真：ST）

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARs IRE）のファム・ティ・ミエン副所長は、住宅不動産市場が「加熱」の兆候を見せ始めていると語った。

そのため、土地オークションはかつてないほど「熱狂的」になっており、オークションは「一夜限り」で行われ、数百人、あるいは数千人が「食って待つ」という形で場所を争っています。落札価格も過去最高を記録し、インフラ整備が充実したプロジェクト用地と同等となっています。

市場の活況を牽引しているのはマンションセグメントで、価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で継続的に高値を更新しています。需要の高さから、何千人ものマンション所有者は、売却依頼の電話を定期的に受けています。販売価格が高騰しているにもかかわらず、新規に開始されたマンションプロジェクトは非常に高い消化率を記録しています。

アパートメントタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層物件も、価格上昇にもかかわらず、予約数が「記録的」な数を記録しました。多くのアパートメントは立地が良く、価格が高いだけでなく、購入には顧客／投資家が差額の支払いを覚悟しなければなりません。

土地ブローカーが「波紋を起こす」

実際の需給状況に加え、市場は「過熱化」の兆候も示しています。この状況は、土地投機、住宅価格の高騰、そして不透明な不動産取引の出現に反映されています。

「多くの個人投資家が投機目的で市場に参入し、不動産価格が不当に高騰しています。マンション市場でも『過熱化』の兆候が見られ、一部の投機筋の「支援」により、譲渡されたマンションの提示価格が高騰しています。これらの兆候はすべて供給不足に起因していますが、状況は改善しつつあります」とミエン氏は述べた。

実際の需給状況に加え、市場は「過熱化」の兆候も示している。（写真：VOV）

具体的には、ミエン氏は、2024年第3四半期の住宅不動産市場では引き続き22,412件の供給が記録され、新たに開設された物件は約14,750件で、前四半期比25%減となったものの、2023年の同時期と比較すると60%増加したと述べた。統計によると、数量は減少しているものの、多くの新規プロジェクトが登場し、特に大規模プロジェクトが展開され始めたことで、第3四半期の供給は依然として「成長」を示しており、市場はより「活気」を帯びている。

2024年の最初の9ヶ月間で、市場では38,797件の新規物件が販売されました。供給は依然として大きな差別化を示しており、新規供給の70%はアパートセグメントから供給されました。その中でも、5,000万VND/m²以上の価格帯の物件が大部分を占めました。手頃な価格帯の商業用アパートは市場にほとんど見られませんでした。地域別では、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部が29%、南部が25%でした。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよび高級セグメントに集中しているものの、市場全体では第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の多くが高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、市場が新しい不動産商品に関心を持っていることを反映しています。

取引件数と吸収率は前四半期比でそれぞれ25%と1ポイント減少しましたが、2023年の同時期と比較するとそれぞれ80%と28ポイント増加しました。中でも、マンション取引件数は依然として「圧倒的」で、第3四半期の住宅取引全体の71%を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75%を記録しました。 ハノイのマンションプロジェクトは、販売開始直後に最大90%の吸収率を記録しました。

単身者や若いファミリー層のニーズと経済力に合わせ、アパート全体の価格を抑えるために、小規模アパートを開発する傾向がますます顕著になっています。これはまた、最も流動性の高い物件のタイプでもあります。

2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に増加しました。9月末に開始され、予約の受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の関心と「巨額」の預金を記録しました。

販売価格面では、住宅価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方において、特にマンションセグメントにおいて高水準で「アンカー」された状態が続いています。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすには至っておらず、需給バランスの不均衡はますます深刻化しています。また、新規供給の多くは依然として高い水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。

具体的には、第3四半期にはハノイのプライマリーマンション価格が上昇を続け、その勢いは止まる気配を見せませんでした。一方で、供給は徐々に改善しています。低層から高層まで、主にハイエンド・ラグジュアリーセグメントの新規プロジェクトは、依然として市場から強い注目を集めています。このことがセカンダリーマンションの価格水準を高水準に維持する原動力となっていますが、流動性は「ホット」な成長期を経て徐々に安定しています。

ダナンでは、マンションの一次価格も記録的な上昇を記録し、新規供給物件の50%以上が1平方メートルあたり8,000万ドン以上の価格帯でした。しかし、省外、特にハノイからの投資家からの投資需要により、市場は依然として十分に消化されていました。さらに、二次価格も大幅に改善し、一部の地域では住宅地価格が同時期に10～25%上昇しました。

ホーチミン市では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、プライマリー価格水準は高水準で安定的に推移しました。一方、ホーチミン市周辺の省・都市では、新規供給物件の販売価格が上昇したことから、プライマリー価格水準は3～5%の小幅上昇となりました。

VARSが選定・観察した150件のプロジェクトサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点で、ハノイのプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に迫り、2019年第2四半期と比較して64.0%上昇しました。ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、基準期間と比較して30.6%上昇しました。ダナンでは、ダナン市場価格指数は第3四半期に46.2%上昇し、ホーチミン市よりも高い上昇率を示しました。

「住宅や投資ニーズを含む不動産需要は、郊外、2つの特別都市圏周辺の省・市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅が旺盛に「買い漁られている」状態です」とミエン氏は強調しました。

出典: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html