土地評価における剰余金法は廃止されるべきか？

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専門家によると、剰余金方式は最も一般的な方法で、不動産プロジェクトの財務的性質を明確に反映しており、その廃止は土地評価における後退であり、供給と不動産市場に長期的な影響を及ぼすという。

この問題に関して、ベトナム評価協会会長のグエン・ティエン・トア博士は、これは間違いではないが、部分的にしか正しくないと述べた。より重要なのは、開発可能性の高い土地を最高かつ最善の利用目標の達成のために許可する場合、国は、その目標を達成するための市場原理に基づく土地価格も把握しなければならないということだ。これは、国と土地を利用する組織および個人との間の財政的義務を決定するための基準となる。そして、この種の開発用地の価格設定に適切な方法は、剰余金法である。

「価格を決定するには、根拠のない計算データではなく、法的根拠（計画、ライセンスなど）と入手可能な客観的な市場データに基づく必要があります」とトア博士は強調しました。

この点についてさらに議論した不動産法の専門家は、剰余金法は不動産プロジェクトの財務的性質、すなわち原価、収益、利益を明確に反映しており、非常に科学的かつ客観的であると述べました。この方法は、「地代差額」をどのように活用し、配分し、共有するかを明確に反映しています。これは国際的な慣行にも合致する現代的な不動産評価方法でもあります。

「起草機関は、評価のためのデータベースが不足しているため、評価は仮説的な要素に基づいて行われざるを得ず、正確性に欠けると考えているため、この方法を放棄することは、私の意見では説得力がありません。問題がデータベースの不足にあるのであれば、解決策は、余剰法（生産機械を破壊すること）を放棄するのではなく、質が高く信頼できるデータベースのソースを構築することです。したがって、余剰法の放棄が現実のものとなった場合、土地評価業務は後退することになります」と彼は述べた。

剰余金方式は維持されるべきである。

剰余金法の廃止案に伴い、政令44号を改正する政令草案では、比較法、所得法、地価調整係数法の3つの方法のみが規定されています。しかし、開発の可能性のある土地を評価する際に、これらの3つの方法では剰余金法に代わるものではないことは一目瞭然です。

専門家は具体的に分析し、3つの欠点を指摘しました。第一に、土地価格の算定は、比較法や収益還元法のように現在の用途ではなく、将来の開発可能性を考慮した用途に基づいて行われています。

第二に、共通の発展性を有する土地の種類には、比較法を適用できるような市場で成功裏に取引されている類似の資産がないため（例外的な場合を除き、比較可能な資産が少なくとも3つあることが条件）、評価に比較法を適用することができません。

第三に、収益法は、収益が安定的かつ永続的であり、将来の収益リスクが固定されているという仮定に基づいて将来の収益を決定する方法です。一方、残余法はこれとは全く逆の考え方を採用しているため、収益法を残余法に置き換えることはできません。

不動産法務の専門家によると、剰余金法が廃止されれば、土地評価に空白が生じるという。「オークションを介さずにプロジェクトを実施するために、国営機関は投資家に土地を割り当てる際、どのような方法で土地を評価するのでしょうか？現在、ほとんどの不動産プロジェクトでは、国営機関は投資家に土地を割り当てる際に、剰余金法を適用して土地を評価しています（調整係数法を適用する一部の低価値土地ファンドを除く）。土地使用権をオークションで競売する場合でも、開始価格は剰余金法に従って決定する必要があります。」

この問題についてさらにコメントした元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、土地評価方法から土地価格調整係数法を削除し、土地上の不動産開発プロジェクトを評価するために剰余金法を維持/追加する必要があると述べた。

したがって、土地価格調整係数法は、省人民委員会が定める土地価格表の価格と、同じく省人民委員会が決定する係数を単純に乗じたものである。「市場に適した土地価格は客観的な量であり、省人民委員会が規定・決定する二つの主観的な量の積と等しくなければならないとは考えられない。したがって、これは科学的理論に基づかない土地価格決定方法であると結論付けることができる」とヴォ教授は断言した。

首相は先日、天然資源環境省および各省・市の指導者に対し、土地評価における困難や障害を早急に解消するよう求める電報を発出した。特に重要な内容として、天然資源環境省は、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号を改正・補足する政令を7月31日までに政府に提出し、審議・公布する必要がある。また、土地評価の方法、建設、地価表の調整、具体的な土地評価、土地価格コンサルティングに関する詳細を定めた通達第36/2014/TT-BTNMT号の改正・補足を完了する必要がある。
しかし、専門家によると、政令44号及び通達36号の改正には重大な欠陥があり、土地評価のみならず不動産市場の発展にも重大な影響を及ぼすだろう。つまり、起草機関は、土地評価において、最も実用的であり、完全で安定した透明性の高い入力情報データベースを有する剰余金法を廃止したのだ。

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