土地評価における剰余金法は廃止されるべきか？

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専門家によると、剰余金方式は最も一般的な方法であり、不動産プロジェクトの財務的性質を最も明確に反映するものであるため、剰余金方式を廃止することは土地評価における後退であり、不動産の供給と市場に長期的な影響を及ぼすことになる。

この問題に関して、ベトナム土地評価協会会長のグエン・ティエン・トア博士は、これは間違いではないものの、部分的にしか正しくないと述べています。より重要なのは、開発可能性の高い土地を最大限かつ最適な利用に供する場合、国は、その目標を達成するための市場原理に基づく土地価格も把握する必要があるということです。これは、国と土地を利用する組織および個人との間の財政的義務を決定するための根拠となります。そして、そのような開発用地を評価する適切な方法は、剰余金法です。

「価格を決定するには、恣意的で根拠のない計算ではなく、法的根拠（計画、ライセンスなど）と客観的な市場データに基づく必要があります」とトア博士は強調した。

この点について、ある不動産法務の専門家は、剰余金法は不動産プロジェクトの財務的性質を明確に反映しており、コスト、収益、利益を科学的かつ客観的に特定できると述べています。この方法は、「地代差額」をどのように活用し、配分し、共有するかを明確に反映しています。また、国際的な慣行にも合致する現代的な不動産評価方法でもあります。

「起草機関は、評価のためのデータが不足しているため、仮説的で不正確な要素に基づいて評価せざるを得ず、この方法を放棄していると主張しています。私の意見では、これは説得力がありません。問題がデータ不足であるならば、解決策は余剰法（生産機械の解体）を放棄するのではなく、高品質で信頼性の高いデータベースを作成することです。したがって、余剰法の放棄が現実のものになれば、土地評価は後退するでしょう」と彼はコメントしました。

剰余金方式は維持されるべきである。

剰余法の廃止案により、政令44号を改正する政令案では、比較法、所得法、地価調整係数法の3つの方法のみが採用されることになります。しかし、開発可能性を有する土地の評価において、これら3つの方法では剰余法に代わる評価方法として不十分であることは一目瞭然です。

専門家は詳細な分析の中で、3つの欠点を指摘しました。第一に、土地評価は、比較法や収益評価法のように現在の用途ではなく、将来の開発用途の可能性に基づいて行われています。

第二に、共通の開発可能性を有する土地の種類については、比較法を適用できる市場で成功裏に取引された比較対象資産または類似資産が存在しないため（例外的な場合を除き、比較対象資産が少なくとも3つあることを条件とする）、評価に比較法を適用することができません。

第三に、収益法は、収益が安定的かつ永続的であり、将来収益に伴うリスクが固定されているという仮定に基づいて将来収益を決定します。一方、剰余法はこれとは全く逆の仮定に基づいています。したがって、収益法は剰余法の代替として用いることはできません。

不動産法の専門家によると、剰余金法を廃止すると、土地評価にギャップが生じるという。「オークションを介さないプロジェクトにおいて、政府機関は投資家に土地を割り当てる際に、どのような方法で土地を評価するのでしょうか？現在、ほとんどの不動産プロジェクトにおいて、政府機関は投資家に土地を割り当てる際に、剰余金法を適用しています（一部の低価値の土地区画については調整係数法が適用される）。土地使用権をオークションで競売する場合でも、開始価格は剰余金法を用いて決定する必要があります。」

この問題についてさらにコメントした元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、土地価格調整係数法は土地評価方法から削除されるべきであるが、土地上の不動産開発プロジェクトの評価には剰余金法を維持または補足すべきであると提案した。

したがって、土地価格調整係数法は、省人民委員会が定めた土地価格表の数値に、同じく省人民委員会が決定した係数を乗じただけのものである。「市場適正地価は客観的な量であり、省人民委員会が定め、決定した二つの主観的な量の積に強制的に等しくすることはできない。したがって、これは科学的根拠のない土地価格決定方法であると結論づけられる」とヴォ教授は主張した。

首相は先日、天然資源環境省と各省・市の指導者に対し、土地評価における困難と障害を早急に解決するよう求める指示を発出した。重要な点は、天然資源環境省が7月31日までに、土地価格に関する政令第44/2014/ND-CP号の改正・補足政令、ならびに土地評価方法、地価表の作成・調整、具体的な土地評価、そして土地価格決定に関するコンサルティングの詳細を定めた回状第36/2014/TT-BTNMT号の改正・補足を完了し、政府に提出し、審議・公布しなければならないという点である。
しかし、専門家によると、政令44号及び通達36号の改正には重大な欠陥があり、土地評価のみならず不動産市場の発展にも重大な影響を及ぼす可能性がある。これは、起草機関が、土地評価における最も実用的かつ完全で安定した透明性の高い入力データデータベースを有する剰余金法を廃止したためである。

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