長年にわたり中国最大の住宅販売業者であったカントリーガーデンは現在、破産の危機に瀕しており、キャッシュフローのバランスを取る術がない。
中国の不動産危機が深刻化するにつれ、第三、第四都市の住宅不動産に特化した開発業者であるカントリー・ガーデン・ホールディングスが次の犠牲者になるのではないかという懸念が高まっている。
中国不動産情報によると、碧桂園は長年にわたり中国最大の不動産開発会社であり、売上高上位100社に名を連ねています。わずか1年ほど前までは、碧桂園は中国政府が不動産セクターの下支えのために実施した一連の支援策の最大の受益者の一つとして投資家から注目されていました。
国内の多くの比較的裕福でない都市で住宅プロジェクトを展開するこのデベロッパーは、全国で約500億ドルの取引実績を報告している。しかし、2023年上半期にはトップ100社中6位に転落した。
かつて中国一の女性富豪だった楊慧燕会長兼CEOが率いる広東省に拠点を置くこの不動産開発会社は、8月7日償還予定の2つの債券の利払いを合計4500万ドル滞納した。同社は「債務不履行」と認定されるまでにまだ30日間の猶予期間がある。
クレジットサイツのアジア太平洋地域調査共同責任者サンドラ・チョウ氏は、カントリー・ガーデンは債券の元本全額を返済できず、利払いに苦戦しており、流動性が非常に逼迫していることを示していると述べた。
カントリーガーデンの財務難については懸念が高まっていた。年初、防疫措置の解除を受けて不動産市場が一時的に回復した際、香港証券取引所における同社の株価は3.24香港ドル（41セント）に達した。しかし、7月末には1.58香港ドル（20セント）まで下落した。
同社は7月31日、不動産事業の利益率低下、売上減少に伴う住宅プロジェクトの減損損失の増加、そして為替レート変動による為替差損により、上半期の業績が赤字になるとの見通しを示した。昨年は61億元（9億700万ドル）の損失を計上し、2007年の上場以来初の赤字となった。
カントリー・ガーデンは上半期の予想損失額を明らかにしていないが、住宅販売の減少は損失が相当額になることを示唆している。証券取引所への提出書類によると、同社の今年上半期の売上高は前年同期比30%減の1288億元（約180億ドル）となった。
2022年6月25日、上海のカントリーガーデンのロゴ。写真： VCG
懸念が生じる
同社の株価は8月8日も下落を続け、1.13香港ドル（14セント）で取引を終えた。同社が発行した国内および海外の債券価格も急落し、同社の支払いリスクに対する懸念の高まりから利回りは上昇した。
2024年1月償還の国際債券の1つは8月8日、6月中旬から70％以上下落し、22.8元で取引された。一方、2026年償還の人民元建て債券の1つの価格は、1月の最高値97.5元から25.4元に下落した。
カントリーガーデンの広報担当者によれば、同社は最近の売上減少と利用可能な資金の不足により利息の支払いができないとのこと。
野村證券のアナリスト、アイリス・チェン氏は、利払いの遅延は予想以上に流動性状況が悪化していることを示していると述べた。カントリー・ガーデンは来月、新たな債券の償還を予定している。チェン氏は、デフォルトを回避するため、債券保有者に対し、償還期限の延長を求めるだろうと予想した。
碧桂園の子会社である広東騰越建設工程は、8月7日に人民元建て中期債8億元を償還した。これは、債券保有者がプットオプション（債券の満期前に発行者に元本返還を要求する権利）を行使したためだ。しかし、これは碧桂園の債券の投資家を安心させるには十分ではなかった。人民元建て債券の一部は8月8日に10%以上下落し、中には20%以上下落した債券もあった。
「毎月のキャッシュフローがマイナスで、債務返済も続いている。これはどれほど持続可能なのだろうか？」と、カントリー・ガーデンを注視してきた信用格付け会社の幹部は問いかけた。専門家によると、このデベロッパーは短期的な債務圧力に自力で対処する能力がほとんどないという。株主からの資金援助でさえ、十分ではないかもしれない。
危機の原因
規制当局が「三赤線」政策を通じて資金調達を制限していた以前に急成長を遂げた多くの中国の不動産開発会社と同様に、カントリーガーデンも近年は借入金によって繁栄してきた。2019年までの10年以上にわたり、同社は毎年容易に資金を調達し、満期を迎える債務の返済と事業資金の調達を行っていた。
しかし、過剰債務を抱えた開発業者のリスクを抑制することを目的とした「3つのレッドライン」政策により、カントリーガーデンの資金調達モデルは終焉を迎えました。同社の財務活動によるキャッシュフローは2020年にマイナスに転じ、売却収入への依存を余儀なくされました。
中国が新型コロナウイルス感染症のパンデミックと闘う中で2021年に始まった不動産市場の低迷は、新築住宅販売からのキャッシュフローの減少も意味していた。カントリーガーデンの販売は、同社が一級都市や二級都市よりも市場の崩壊が深刻だった三級都市や四級都市の住宅に注力していたため、特に悪化した。
2019年9月17日、中国雲南省昆明市のカントリーガーデン建設現場を歩く作業員たち。写真：ロイター
住宅販売の落ち込みは、過剰建設が蔓延し、供給過剰が最も深刻な三級都市と四級都市で特に深刻だった。つまり、カントリーガーデンは売上を伸ばすのが難しくなり、最終的に社債のデフォルトに陥るのではないかとの懸念が高まっている。
ブルームバーグの統計によると、碧桂園とその主要子会社2社は、年末までに償還を迎える国内債券185億元（25億ドル）超を返済する必要がある。これには9月に償還を迎える73億元（10億ドル）も含まれる。今年償還を迎える海外債券はない。
2022年末時点で、この不動産大手の総資産は1兆7000億元（2650億ドル）、負債総額は1兆4000億元（2190億ドル）で、そのうち有利子負債は2713億元（950億ドル）に上る。さらに、開発業者と関係のある関係者によると、簿外債務は2000億元に達する可能性がある。関係者によると、もし碧桂園がデフォルトに陥れば、その影響は中国恒大集団と同程度に深刻になる可能性があるという。
世界で最も負債の多い不動産開発会社である恒大集団は7月、2022年12月時点での負債総額が2兆4000億元（3750億ドル）に達し、そのうち6124億元（950億ドル）は融資であると公表した。同社は190億ドルのオフショア債券を含む債務再編に取り組んでいる。
カントリーガーデンはどうですか？
カントリー・ガーデンは、「キャッシュフローの安定確保のため、営業費用の削減、債権回収の迅速化、資金調達チャネルの積極的な拡大、債務返済契約の管理・最適化など、様々な対策を積極的に検討していく」と述べた。また、政府や規制当局からの指導と支援を積極的に求めていくと述べた。
財新の情報筋によると、同社は資金調達チャネルの拡大にも取り組んでいる。しかし、今月初め、同社は株式発行を通じて23億4000万香港ドル（3億ドル）を調達する計画があるとの報道を否定した。しかし、関係者によると、同社は確かにIPOを検討していたものの、タイミングが悪く、より良い機会を待っているとのことだ。
カントリー・ガーデンは正式には社債の債務不履行に陥ってはいないものの、銀行からの借入や新規社債の発行は依然として可能である。しかし、金融業界筋によると、住宅販売の落ち込みによる資金不足を補うだけの資金を調達することは依然として不可能だという。
カントリーガーデンは売上を伸ばすため、3つのタスクフォースを設置した。また、コスト削減のため、土地購入を削減し、従業員を解雇した。関係者によると、新規プロジェクトの立ち上げ式典の費用も削減したという。
最終的には、デベロッパーは債務の償還期限を延長するか、地方政府から保証を得て債券の発行を増やす必要があるだろう。しかし、広東省に拠点を置く金融機関の専門家によると、売上が依然として低迷しているため、保証付き債券を発行しても財務問題は解決しないという。
「カントリーガーデンは会社としてできることはすべてやったが、計画通りにはいかなかった」と彼は語った。
ピエンアン(財新、WSJによる)
[広告2]
ソースリンク
コメント (0)