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| 最新の不動産情報。（出典：XD新聞） |
郊外の土地価格が再び「上昇」する可能性は低い。
多くの調査機関の不動産市場レポートによると、今年の第1四半期と第2四半期では、ホアイドゥック区、バヴィ区、タンチ区、ソクソン区、ドンアン区、ジャラム区など、 ハノイのかつての郊外の土地のホットスポットでは、2022年第4四半期と比較して販売価格が下落しました。
実際、多くの地域で価格が下落しているにもかかわらず、郊外の土地の流動性を高めることは依然として非常に困難です。これらの商品は近年、高騰しすぎています。販売価格が依然として高く、多くの地域で合法性が保証されていないため、買い手は市場への参入に慎重になっています。
今後の土地開発の現状について、多くの専門家は、現在の市場動向が金融レバレッジを利かせた土地投機家にとって大きなプレッシャーとなっていると考えています。不動産市場が改善したとしても、土地分野は他の分野よりも回復が遅い分野となることが多いでしょう。
ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、ここ何ヶ月も多くの地主が不動産の売り出し広告を出しているが、実際に損失が出ている物件と利益が出ている物件を区別するのは非常に難しいと語った。
ディエップ氏はまた、長期投資のために郊外の土地を購入したいと考えている人は多いものの、高値で購入すると利益率が低くなるのではないかと懸念していると述べた。そのため、適切な立地でより安価な土地が見つからない場合、一部の投資家は賃貸不動産投資に切り替えている。
「投資家が今ほど土地に無関心になったことはかつてなかった。これは不動産市場が徐々に投機を排除し、実際の投資へと移行しつつあることを証明している」とディープ氏は強調した。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、市場は依然として困難に直面しており、流動性もまだ弱いため、現時点で郊外の土地価格が再び上昇することはほとんどないだろう。
「不動産市場が減速する中、多くの地主や不動産仲介業者が『損切り』を宣伝し、買い手を惹きつけるために価格を下げています。しかし、売却価格はピーク時と比べて下がっただけで、実際の価値と比較すると依然としてかなり高いのです」とディン氏は述べ、買い手は「支払い」をする前に、優遇措置に関する情報と土地に関する情報を慎重に精査するよう勧めた。
この現状について、Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、不動産市場の現状の困難は、買い手が資金を温存し、不動産価格のさらなる下落を待っていることに加え、依然として多くの人々が不動産市場に対して否定的な見方を持っていることに起因すると述べています。さらに、投資家は高い金利の支払いを強いられ、プレッシャーにさらされています。
HoREAは、通達06のいくつかの「不適切な」規制を廃止することを提案している。
国家銀行が、企業の信用アクセスを改善するために通達06/2023/TT-NHNN（通達06）の一部の内容の実施を停止する通達10/2023/TT-NHNN（通達10）を発行した後、 ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、首相と国家銀行に対して、他のいくつかの規制の改正と補足を検討するよう勧告し続けました。
したがって、HoREAは、1か月強（2023年10月1日）以内に、信用機関は中長期融資に使用される短期資本の最大比率30％を遵守する必要があるため、12か月の延長を要求する方向に、回覧22/2019/TT-NHNN（回覧08/2020/TT-NHNNの第1条で修正および補足）の第16条第5項d点を修正および補足することを提案しました。
次に、HoREAは、法令第65/2022/ND-CP号第1条第2項（法令第153/2020/ND-CP号第5条第2項を改正）との整合性と一貫性を確保するために、信用機関が自社の債務再編を目的として社債を購入することを許可するよう国立銀行が検討するよう提案した。
さらに、HoREAは、国家銀行に対し、企業、協会、専門家が提案した通達第6号の「不十分な」規則のいくつかについて、引き続き検討し、改正および補足するよう勧告した。これは、国家銀行の通達第10号では、通達第39/2016/TT-NHNNの第8条第8項、第9項、および第10項（通達第06/2023/TT-NHNNの第1条第2項により補足）の実施を2023年9月1日からこれらの問題を規制する新しい法的文書の発効日まで停止したのみであり、現時点ではこれらの規則を改正、補足、または廃止する法的文書が存在しないためである。
したがって、通達第 10 号では、融資を禁止する一部の規制の施行が一時的に停止されていますが、協会は国立銀行に対してこれらの規制を廃止するよう勧告しています。
法務省、ハノイの農地競売規制を内部告発
ベトナムネットによると、法務省文書検査局はハノイ市に対し、農地競売に関する違法な内容を処理するとともに、違法文書の助言、構築、発行を行った集団および個人の責任を検討し、処理するよう要請したばかりだという。
法定文書検査局（文書検査局と略す）のホー・クアン・フイ局長が、同地域の土地の割り当てまたは賃貸を目的とした土地使用権の競売を規制するハノイ人民委員会の決定第24/2022号の検査を終了する文書に署名した。
文書検査局によれば、決定第24/2022号には違法な内容が含まれている。
具体的には、この決定の第1条第1項は、「土地法第132条第3項に規定される公共の目的で使用される農地：地区レベルの人民委員会が5年間の期間、農業用途のオークションを開催する」と規定しています。
ただし、公共の用途に供されているものの未利用の農地については、土地法第132条第3項の規定に基づき、村レベルの人民委員会が競売を通じて地元の世帯及び個人に農水産業の生産及び養殖のために賃貸する。賃貸借における土地使用期間は5年を超えてはならない。
したがって、ハノイ人民委員会が公共の目的のために農地を競売する権限を付与するという決定は、土地法の規定に準拠していない。
一方、2013年土地法第7条第2項では、コミューンレベルの人民委員会の委員長が、農地の公共目的の使用に関して国家に対して責任を負う者であると規定されている。
「したがって、ハノイ市人民委員会が、公共の目的で使用されるがまだ使用されていない農地を競売にかける権限を区人民委員会に付与するという規則は、公共の目的のための農地の使用に関して国家に対して責任を負う主体の決定に影響を及ぼすことになる」と文書検査局の文書は明確に述べている。
また、書類検査局によれば、キンテドーティ紙、ハノイモイ紙、ダウタウ紙で行われた土地使用権オークションの公示を規制する決定第24号第1条第6項は「法的根拠がない」とのこと。
同省は、2016年不動産競売法第57条を引用し、この法律は公示を行う際に特定の新聞紙面を制限するものではないと述べた。
保証金の支払いに関する規制に関しては、ハノイ市の決定は、保証金が500万ドン未満の場合にのみ競売人が直接支払うことができると明記されていなかったため、2016年の不動産競売法の規定と矛盾していると法務省も評価した。
そこで文書検査局はハノイ人民委員会に対し、上記の違法な内容を早急に処理するよう勧告した。
同時に、決定第24/2022号の実施プロセスを見直し、違法な規制の実施によって生じた結果（もしあれば）を是正するための措置を講じます。
さらに、文書検査局は、違法文書の助言、起草、発行を行った団体や個人の責任を再検討し、対処することも勧告した。
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| バクザン省は2021年から2022年にかけて、労働者向け社会住宅プロジェクトの建設に向けた投資政策の承認と投資家の選定を強化する。（図解写真 - 出典：VNN） |
バクザン省、社会住宅購入の対象者を拡大
バクザン省は、2030年までのビジョンを掲げ、2025年までにバクザン省の労働者向け住宅を開発するプロジェクト（プロジェクト）の調整と補足を承認する決定を下した。
プロジェクトによると、2021年から2025年にかけて社会住宅を必要とする労働者は約42万4000人です。2025年までに、省は労働者向け社会住宅需要の80%、つまり約33万9000人を満たすことを目標としています。
2021年から2022年にかけて、省は労働者向け社会住宅プロジェクトの建設に向けた投資政策の承認と投資家の選定を加速させる。省には労働者向け社会住宅プロジェクトが15件あり、2025年までに着工する予定である。
2025年末までにこれらのプロジェクトが全て完成すれば、労働者向けに約29,762戸の社会住宅アパートが提供されることになる。
具体的には、2021年から2025年にかけて計画に従って実施済みまたは実施予定の社会住宅プロジェクトにより、40,697戸の社会住宅アパートメントが形成されることになります。
労働者向け社会住宅プロジェクトの実施に伴い、工業団地や工業集積地で働く労働者を優先することを原則として、法律に従って社会住宅の受益者を拡大することが認められています。
バクザン省は、2026年から2030年にかけて新たなプロジェクトが実施され、成果がもたらされており、総数46,003戸の住宅を建設することで、社会住宅の需要を満たす構造を確保することに重点を置いています。
バクザン工業団地の労働者総数は2025年末までに約262,284人、2030年までに約487,584人になると予測されている。
一方、低所得者向けの社会住宅の需要は、2021年から2025年にかけて13,106戸、2026年から2030年にかけて約31,351戸になると予測されています。
そのため、投資を呼び込み、省内の低所得者の住宅ニーズを満たすために、バクザン省は受益者を拡大し、労働者だけでなく低所得者もプロジェクトの社会住宅の購入に参加できるようにした。
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