財務省は最近、国会への報告書の中で、不動産譲渡に対する新たな個人所得税（PIT）制度を提案した。これは、現行の譲渡総額に対する2％の税に加え、利益（売却価格から購入価格と正当な経費を差し引いた額）に対して20％の税を課すというものだ。その目的は、投機や価格操作を抑制しつつ、税務管理における公平性と透明性を高めることにある。しかし、この政策が投機家を効果的に取り締まることができるのか、あるいは意図せず住宅価格を高騰させ、真の購入者に悪影響を与えるのではないかと懸念する声も多い。
投機防止税を課すべきだろうか？
SENLAW法律事務所の弁護士、グエン・フオン・リエン氏によると、20%の税率は国際的な慣行に近く、実際の所得に課税するという原則を正確に反映しており、歳入の増加と脱税の抑制に役立つとのことです。しかし、大きな課題は実施能力です。現在、多くの不動産取引、特にかなり前に売買された物件、相続または贈与された物件、あるいは非公式な合意に基づいて購入された物件については、購入価格に関する完全なデータが不足しています。評価システムと情報管理システムがまだ同期しておらず、利益の確定が困難で、紛争につながりやすい状況です。
不動産取引における個人所得への課税方法については、依然として多くの方面から議論が分かれている。
さらに、ローン利息、改修費用、インフレなどの妥当な費用が十分に考慮されていない場合、売主は税金を補うために価格を引き上げ、意図せず住宅価格を押し上げてしまう可能性がある。
多くの専門家は、利益に基づく課税は合理的かつ公平であり、収益ではなく所得の本質を正確に反映しているという点で意見が一致している。しかし、その実施には、長期不動産所有における利息支払い、弁護士費用、修繕費、インフレなど、控除可能な費用に関する詳細なガイダンスが必要となる。弁護士のリーン氏は、現在の不動産市場は低迷していると強調した。法的なインフラやデータが整備されていない状態で新税が適用されると、流動性が低下し、売主が税金を販売価格に上乗せするため住宅価格が高騰する可能性がある。そうなれば、真に住宅を購入したいと考えている人々にとって、住宅へのアクセスはさらに困難になるだろう。
中間的な解決策として、取引の当初費用を証明できるかどうかに応じて2つの選択肢を柔軟に適用すること、社会住宅や低価格住宅に対して優遇税制を適用または免除すること、特定のロードマップに従って一括課税から利益ベースの課税へ段階的に移行することなどが提案されている。しかし、最大の課題は、効果的な検証ツールと包括的な法的枠組みがない中で、人々が支出を正直に申告するよう促しつつ、納税義務を軽減するための不正申告を防止する方法である。
2つの選択肢を検討してみましょう。
複数の不動産を所有するゴック・マイさん（ホーチミン市ビンタン区）は、安定した財政状況と賃貸投資の必要性から、手続きが迅速で詳細な申告が不要な2％の税率を選択したと述べた。一方、不動産投資家であるブイ・タイン・ロンさん（ホーチミン市7区）は、実際の損益を計算できるため、20％の税率を選択した。
ベトナムアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、現在の2％の税率はやや「均一的」だとコメントした。市場が好調で売り手が大きな利益を上げているときは異論はないが、市場が低迷しているときにも2％の税金が課されるのは非常に不合理だと主張した。これは特に高額物件の場合に顕著で、損失はさらに顕著になる。彼は例を挙げた。1,000億ベトナムドンの物件を購入し、1年後に1,050億ベトナムドンで売却した場合、これは借金の返済や資本の回収にしかならないが、それでも2％の税金（21億ベトナムドン）を支払わなければならず、利息、公証人手数料、仲介手数料などは言うまでもなく、損失が発生する。もし利益に20％の税金が課されれば、この場合、売り手はほとんど税金を支払う必要がなくなるだろう。クアン氏によれば、人々が2つの選択肢から選ぶ権利を認めることは、個々の状況に応じて合理的かつ柔軟な対応が可能だという。
ベトナム電子商取引協会法務コンサルティングセンター所長のグエン・タン・フォン氏は、実際の収入を反映するために利益に基づいて課税するという方向性に賛成している。しかし、実現可能性と公平性のためには、両方の選択肢を同時に維持すべきだとフォン氏は主張する。経費を証明する書類がすべて揃っている場合は20％の選択肢を適用し、原価基準が確定できない場合は2％の選択肢を適用すべきだ。これにより、長期保有資産、贈与、相続などに関わる取引のリスクを抑えることができる。「課税は義務であるだけでなく、公平性の証でもある。政策を効果的に運用するためには、全国的に具体的かつ統一された指針が必要であり、地域ごとに異なる適用が行われ、人々に困難をもたらすような事態は避けなければならない」とフォン氏は強調した。
弁護士のグエン・フオン・リエン氏も、20％の課税案は原則として適切だと考えている。しかし、価格やコストに関するデータシステムの同期性や透明性が欠如しているため、慎重な検討が必要だと述べている。政府は、効果的な実施のために、速やかに明確な法的枠組みを策定し、データベースを完成させる必要がある。
ホーチミン市経済経営研究所所長、トラン・クアン・タン博士：累進課税、または地域に基づく課税。
これら2つの選択肢で2つ目の不動産に課税すると、市場に以下のような様々な影響が生じる可能性があります。税率が高すぎると、2つ目の不動産の所有者は、特に賃貸や長期投資への投資意欲が低下する可能性があります。投資家は、不動産の代わりに金や株式などの他の資産に投資先を移すかもしれません。譲渡価格（2%）に課税される場合、売主が税金を相殺するために売却価格を調整するため、住宅価格が上昇する可能性があります。利益（20%）に基づいて課税される場合、住宅価格に直接的な影響はないかもしれませんが、投資家は売買前に慎重になる可能性があります。所有者は、頻繁に売買するのではなく、税金を避けるために不動産をより長く保有する可能性があります。仲介会社を通じた取引や、納税額を減らすために利益を調整するなど、脱税が行われる可能性もあります。
私の意見では、不動産市場の公平性を確保し、持続可能な発展を促進するために、以下のような他の税制オプションも検討できると思います。所有物件数に基づく累進課税、面積または物件価値に基づく課税、短期不動産取引に対する課税、インフラ整備から生じる便益に基づく課税などです。
出典：https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm
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