不動産税の計算は頭を悩ませる

財務省は最近、国会に提出した報告書の中で、不動産譲渡に対する個人所得税（PIT）の新たな案を提示しました。これは、譲渡価格総額の2%を徴収する現行案に加え、譲渡益（売却価格から購入価格と訴訟費用を差し引いたもの）に対して20%を課税するというものです。この政策は、税務運営の公平性と透明性を高め、投機と価格上昇を抑制することを目的としています。しかし、この政策が投機家に打撃を与えるのか、それとも意図せず住宅価格を上昇させ、実際の購入者に影響を与えるのか、多くの人が疑問を抱いています。

投機防止税？

SENLAW法律事務所のグエン・フオン・リエン弁護士は、20%の税率案は国際慣行に近いものであり、実際の所得に課税するという原則を反映しているため、予算収入の増加と税収損失の抑制に役立つと考えています。しかし、大きな課題は執行能力です。現在、多くの不動産取引において、特に長期資産、相続不動産、寄付不動産、または手書きの購入記録において、購入価格に関する完全なデータが不足しているからです。評価システムと情報管理システムがまだ同期されていないため、利益の確定が困難で、議論が起こりやすい状況となっています。

不動産税の計算は頭を悩ませる - 写真1。

不動産取引における個人所得税の選択肢は、依然として多くの側面から議論の的となっています。

さらに、金利、改修費用、インフレ要因などの合理的なコストを計算しないと、売り手は税金を補うために価格を上げ、意図せず住宅価格を押し上げてしまう可能性があります。

多くの専門家は、利益課税は合理的かつ公平であり、収益ではなく所得の本質を反映するものであることに同意しています。しかし、これを実施するためには、利息、弁護士費用、修繕費、長期所有不動産の減価償却費など、控除可能な費用に関する詳細なガイダンスが必要です。リアン弁護士は、不動産市場が現在低迷していることを強調しました。法制度とデータの連携が整わないまま新税が導入されれば、流動性が低下し、売主が税コストを販売価格に上乗せすることで住宅価格が上昇する可能性があります。これは、真の購入者にとって住宅へのアクセスをさらに困難にするでしょう。

中間的な解決策として、取引価格の証明能力に応じて2つの選択肢を柔軟に適用する、社会住宅や低価格住宅への減税または優遇措置を適用する、具体的なロードマップに沿って一括税から利益課税へ段階的に移行していくといった提案も行われている。しかし、効果的な検査ツールや充実した法的枠組みがない中で、納税義務を軽減するために虚偽の申告を防止しつつ、人々に経費の正直な申告を強制するにはどうすればよいかという大きな課題がある。

2つの選択肢を検討

多くの不動産を所有するゴック・マイさん（ホーチミン市ビンタン区）は、安定した財務状況と賃貸投資の必要性から、手続きが迅速で詳細な申告が不要な2%の税率を選択したと述べています。一方、不動産投資家のブイ・タン・ロンさん（ホーチミン市7区）は、実際の損益を計算できるため、20%の税率を選択しました。

ベトアンホア不動産会社の取締役、トラン・カイン・クアン氏は、現在の2%の税率はある意味「画一的」だと指摘した。市場が活況な時は売り手は大きな利益を上げ、異議を唱えない。しかし、市場が低迷すると、売り手は依然として2%の税金を支払わなければならない。これは非常に不合理だ。特に高額不動産の場合、その損失はさらに顕著になる。彼は例を挙げた。1000億ドンの不動産を購入した人が、1年後に1050億ドンしか売却できず、負債の返済や資本の増額にしかならないとしたら、それでも2%の税金（21億ドン）を支払わなければならない。さらに、利息、公証人手数料、仲介手数料なども加算され、損失につながる。もし利益に20%の税金が課せられれば、売り手は実質的に税金を支払う必要がない。クアン氏によると、個々のケースに応じて、2つの選択肢から選択できるようにすることは合理的かつ柔軟だ。

ベトナム電子商取引協会（ベトナム電子商取引協会）法律相談センター所長のグエン・タン・フォン氏は、実際の所得を反映した利益課税の方向性に賛同している。しかし、実現可能かつ公平であるためには、2つの選択肢を並行して維持する必要がある。経費を証明する書類が揃っている場合は20%の選択肢を、原価が確定できない場合は2%の選択肢を適用する。これは、長期保有資産、贈与、相続などに関する取引のリスクを軽減するのに役立つ。フォン氏は、「納税は義務であるだけでなく、公平性の証でもあります。この政策が効果を発揮するためには、全国規模で具体的かつ統一されたガイダンスを策定し、地域ごとに異なる適用方法を採用して人々に不便を強いるような状況を避ける必要があります」と強調した。

グエン・フオン・リエン弁護士は、20%の税率を課すという提案は原則的には適切だと述べた。しかし、価格・原価データシステムの統一性と透明性が欠如している状況を踏まえると、慎重に検討する必要がある。政府は、効果的な実施のために、明確な法的枠組みを早急に策定し、データベースを完成させる必要がある。

ホーチミン市経済経営学院長トラン・クアン・タン博士：累進課税か地域課税か

これら 2 つのオプションによる第 2 の固定資産税の適用は、市場にさまざまな影響を及ぼす可能性があります。たとえば、税率が高すぎると、第 2 の不動産所有者は、特に賃貸または長期投資セクターにおいて、投資意欲を減退させる可能性があります。投資家は、不動産の代わりに金や株式などの他の資産に切り替える可能性があります。譲渡価格に税金 (2%) が課される場合、売り手は税金を補填するために販売価格を調整するため、住宅価格が上昇する可能性があります。税金が利益に基づく場合 (20%)、住宅価格は直接影響を受けませんが、投資家は売買前により慎重に計算する可能性があります。所有者は、税金を回避するために、継続的に売買するのではなく、不動産をより長く保有する可能性があります。仲介業者を介した取引や、利益を調整して納税額を減らすなどの脱税が発生する可能性があります。

私の意見では、不動産市場の公平性を確保し、持続可能な発展を促進するために検討できる税制オプションは他にも数多くあります。たとえば、所有不動産数に基づく累進課税、面積または資産価値に基づく課税、短期不動産取引に対する課税、インフラから生じる利益に基づく課税などです。

出典: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm