アルテミス駐車場の紛争は市場メカニズムで解決しよう

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アルテミスの駐車場をめぐる争いについて弁護士は何と言っているか?

アルテミスマンション（ハノイ市タンスアン区レ・トロンタン3番地）で発生した論争について、ホーチミン市弁護士会所属のトラン・ハイ・ドゥック弁護士（トラン・ハイ・ドゥック法律事務所）は、アルテミスマンションの地下室に限らず、建物の地下室駐車場をめぐる住民と投資家間の紛争は非常に一般的であると述べた。同弁護士によると、善悪を明確に区別するためには、地下室の所有者が誰であるかを確定し、当事者が法律の規定を遵守しているかどうかを確認する必要があるという。

弁護士のトラン・ハイ・ドゥック氏は、アルテミスマンションでの事件を研究した後、駐車場が投資家の所有物であるかどうかを判断するには、2014年の住宅法第101条に基づく必要があると分析した。

したがって、住宅法第101条は、マンション所有者及び使用者のための自転車、障害者用車両、二輪車、三輪車の駐車スペースは、マンション所有者の共同所有及び共同使用に属するものと規定しています。また、所有者のための自動車の駐車スペースは、投資家の管理下にあります。

ドゥック弁護士はまた、回状02/2016/TT-BXDとともに発行された規則の第6条と第7条には、所有者の私有地と共同所有地をアパートの売買契約書に明記しなければならないと規定されていると指摘した。

したがって、アパートの地下室の所有権を決定するには、アパートの売買契約において、地下室の所有権が投資家の私有財産なのか、アパート所有者の共有財産なのかを決定する必要があります。

不動産 - アルテミス駐車場の紛争は市場メカニズムで解決する — アルテミスビルの地下駐車場をめぐる住民と投資家の間の緊張が大きな注目を集めている。

アルテミスマンションでは、居住者と投資家との間の売買契約において、この点が明確に規定されています。具体的には、売買契約書第11条及び別紙4のB部に、投資家の私有地として「地下1階、B2階、B3階の面積（投資家が自転車、障害者用車両、二輪車、三輪車の駐車スペースとして整備した地下室を除く）」が規定されています。

「したがって、上記の規定に基づき、地下2階およびB3階の所有権は投資家の私的所有権に属すると判断できます（駐輪場、障害者用車両等、技術エリア用の400㎡を除く）。投資家は、法律の規定、具体的にはハノイにおける自転車、バイク、自動車の駐輪サービスの価格に関する決定44号に従って、サービス価格を決定する権利を有します」と、弁護士のトラン・ハイ・ドゥック氏は述べた。

アルテミスマンションの居住者の意見について、つまり、投資家が決定44に基づく上限を超える駐車料金を適用しており、投資家は2023年11月16日付のタンスアン区人民委員会文書2233の指示と比較して間違っている（投資家の現在の徴収率は1台あたり月額230万ドンで、文書は投資家に対し、指示に基づき1台あたり月額最大180万ドンを徴収するよう求めている）という点について尋ねられたとき、弁護士は次のようにコメントした。「私はMHL株式会社に送付されたタンスアン区人民委員会文書2233を参照し、これは投資家向けのガイダンス文書であり、法的文書ではないことを確認しました。」

サービスの価格を市場メカニズムで決定しましょう。

弁護士はまた、MHL社は非国営企業であり、2020年企業法の対象となる民間企業であるため、投資家はアパート所有者や他の地域の所有者の意見を求めることなくこの地域で事業を行う権利があると付け加えた。

弁護士ドゥック氏は、アルテミス駐車場の駐車サービスの価格が最大レベルに達する可能性があるのは、次の特定のケースであると述べています。投資家が、決定44に添付されている付録のセクションIのサブセクション2.2.1の基準を満たすスマート駐車システムを装備する場合、駐車サービスの価格は、環状道路1号線内および環状道路1号線より上の地区のルートと通りで最大9席の駐車サービスの価格によって決定され、最大で1台あたり月額3,000,000ドンとなります。

ただし、アルテミス駐車場が通常の駐車場であり、スマートパーキングシステムを備えていない場合は、決定 44 に添付されている付録のセクション I のサブセクション 2.2.1 (2 番目の箇条書き) に基づいて、投資家は、環状道路 2 号線内および環状道路より上の地区のルートと道路で最大 9 席の車の駐車サービス料金に等しい、最大 2,300,000 VND/台/月の駐車サービス料金を最大で適用することが許可されます。

タンスアン区人民委員会は、文書番号2233において、環状3号線内および環状3号線より上に位置する地区内の道路および道路（セクションI、表2.2.1、表の5番）の具体的な料金を決定しました。これは、駐車料金の上限が1台あたり月額180万ドンであることを意味します。同時に、タンスアン区人民委員会は、MHL社に対し、アルテミスビル地下の駐車場についてもこの規定を適用するよう要請しました。

「前述の通り、アルテミスビルはマンション、ショッピングモール、オフィスが複合的に入居するビルです。そのため、アルテミスビルに適用される駐車料金は、ビルの所在地に関わらず、環状2号線内および環状2号線上の地区の道路に適用され、1台あたり月額最大230万ドンとなります。投資家がアルテミスビルの地下に導入している「スマートパーキングシステム」についても言及されていません。したがって、タンスアン区人民委員会の上記の提案は、決定44の規定に違反している兆候を示しています」とドゥック弁護士は分析しました。

さらに、ドゥック弁護士は、自動車の増加と深刻な駐車スペース不足の状況では、サービス提供者がサービスの質を向上させるために技術に投資することは避けられないため、価格が国によって規定された最高水準を超えない限り、サービス価格の値上げは避けられないと強調した。

そうすることで初めて、ユーザーのために高品質なサービスを開発し、提供するモチベーションが生まれます。高品質なサービスを提供すれば、ユーザーはそれに応じた対価を支払うべきであり、逆もまた同様です。ユーザーが満足しない場合は、他の適切なサービスプロバイダーを探すことができます。

不動産 - アルテミス駐車場の紛争を市場メカニズムで解決しましょう (画像 2)。 — 建物の地下の駐車料金を決定するための、MHL 社に対するタンスアン地区人民委員会の指導文書。

マンションの駐車料金をめぐって最近勃発した一連の論争について、ドゥック弁護士は次のように述べた。「アルテミスビルに限らず、多くのマンションの住民は、建物内の駐車サービスが建物管理運営サービスの範囲であると誤解しています。地方自治体でさえ、この点を明確に理解していません。」

実際、車両駐車活動に関する国家行政管理は運輸部門に属しています。運輸省、財務省、労働傷病兵社会省は、ハノイ人民委員会に決定44号の発布を勧告する責任を負っています。地方政府が依然として判断に迷う場合は、管轄の国家行政管理機関に相談する必要があります。

本日、マンション地下駐車場の値上げ問題における市場メカニズムの問題について議論したハノイ建築家協会常任会員の建築家トラン・フイ・アン氏は、「駐車料金の適用は市場メカニズムによって決定されるべきです。サービス料金の値上げとサービスの受益者は、投資、費用、サービス提供に見合った徴収レベルに基づいて、互いに交渉する権利があります」と述べました。

アルテミスの投資家が上限を超える料金を請求するかどうかという問題について、アン氏は、料金の高低はサービス提供者とサービス利用者の間の合意によって決まると述べた。アルテミスマンションの駐車料金については、投資家は確かに適切な計算を行っているが、より重要なのは、投資家と居住者が互いに交渉する必要があるということだ。居住者が投資家の料金に同意しない場合、サービスを利用できない可能性がある。

アン氏によると、「これは市場メカニズムにおける取引です。市場経済の法則によって価格が決定されます。サービスを依頼する人は、予算に合った価格でサービス提供者を選ぶ権利を有します。他に選択肢がない場合は、不動産の所有者が価格を決定します。」

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