ほとんどのミニアパートは、許可された床面積を超えて建てられています。
ミニアパートメントは市場に登場してからかなり時間が経っていましたが、 建設省に正式に認められたのは2010年になってからでした。
2014 年までに、CCMN の概念は、法令第 22 条、政令 71 号、決定 24/2014/QD-UBND で法律によって明確に定義されました。
ミニアパートには多くのリスクが伴います。（写真：VARs）
具体的には、CCMNとは、個人または世帯が所有する土地に建設する2階建て以上の住宅で、各階に2つの独立した閉鎖型アパートメントが設けられています。つまり、各アパートメントには独立した部屋、トイレ、キッチンなどが設けられ、各アパートメントの床面積は少なくとも30平方メートルです。
さらに、CCMN アパートメントは、2014 年住宅法第 70 条のアパートメント建築に関する規制も満たす必要があります。
これらの規制により、 ハノイ市内各地にCCMNビルが次々と建設されました。過去10年間、CCMNは人気の不動産タイプとみなされ、多くの「熱狂期」が訪れました。多くのCCMNプロジェクトは、着工直後にもかかわらず、顧客からの問い合わせや注文が殺到しています。
不動産の別種として認識され、売買が認められていますが、この種別には、使用に際して一連の法的リスクと安全上のリスクが伴います。
ベトナム不動産協会（VAR）によると、このタイプの住宅は、CCMNのほとんどが人口密集地域の路地にある散在した土地に建てられているため、多くの潜在的なリスクを抱えているという。
そのため、CCMN には、社会インフラへの負担、人口密度の増加、防火基準の確保の欠如、居住者に必要なアメニティの不足などの欠点があります...
VARのグエン・ヴァン・ディン会長は、利益を増やすために、ほとんどのアパート所有者が許可以上の階数を建てていると述べた。多くのアパートではインフラ投資が不足しているか、インフラが老朽化しているにもかかわらず、修繕や補強のためのメンテナンスが不足しており、住民の不安を招いている。
特に、2007年から2010年にかけては、火災安全に関する問題は購入者にとってほとんど関心の対象ではありませんでした。その後、規制は明確になり、意識も高まりましたが、状況はほとんど変わらず、あるいは表面上改善された程度でした。
余分な階数、不適切な密度、防火および消火安全の確保が不十分な建物で火災が発生した場合、生命と財産の面で極めて深刻な結果をもたらします。
最も最近の事例は、クオンハー地区の国際貿易センタービル（CCMN）で発生した悲惨な火災です。この火災は過去21年間で最多の死者数を記録し、56人が死亡、37人が負傷しました。これは、2002年にホーチミン市国際貿易センター（ITC）で発生した火災（死者60人、負傷者70人）に次ぐものです。
上記のミニアパートは許可なく建設されました。許可証に記載されている6階建て、中二階、階段室、そして技術スペースを備えた建物ではなく、さらに3階建てが増築されました。
最新情報によると、地方政府は執行を求める文書を発見し、発行したとのことだが、実際には、執行から数年が経過した現在も、このCCMNは「変更なし」のままである。これらの罰則決定の重大性について、多くの疑問が投げかけられている。
ディン氏は、政令139号により、2018年1月1日以降、既存建築物への罰金は免除されると説明した。許可違反があった場合、当該決定に従って建物を修復しなければならない。増築、無許可建築、技術的設計ミスなど、あらゆる違法建築は規則に従って処理されなければならない。
「これは、過剰に建設された建物は過剰部分を解体しなければならず、不適切に建設された建物は不適切部分を処理しなければならず、許可なく建設された建物は建物自体を破壊しなければならないことを意味します」とディン氏は述べた。
牛がいなくなるまで納屋を建てるのを待たないでください。
実際、CCMNの安全性の低さは明らかであり、CCMNを合法化するために法律を回避している事例も数多く存在します。建設局は2018年以降、各地区に対し、管理区域内のミニアパートの数を数えるよう求める文書を送付していますが、ハノイ市はこれまでこれらのアパートの数を公表していません。
CCMNの安全性の欠如はよく知られており、CCMNを合法化するために法律を回避する方法も数多く存在します。（写真：VARs）
ディン氏は、工業団地の安全な運営と活用を確保するため、工業団地への投資と建設に関する規制をより厳格化する必要があると述べた。路地裏の奥深くに位置し、アクセスが困難な工業団地の承認は絶対に避けるべきである。
他の住宅プロジェクトと同様に、CCMNも周辺インフラに関する最低限の規制を設ける必要があります。また、CCMN所有者の「能力と責任」も明確に定義する必要があります。土地と資金さえあれば、CCMNを販売または賃貸用に建設できるというわけではありません。
第二に、CCMNの建設と運用の管理は厳格かつ定期的に実施されなければなりません。CCMNが承認された基準に従って完成していることを確認してください。運用中は、定期的に保守を行い、消防安全要件を完全に満たしていなければなりません。
さらに、CCMNを購入する前に、法的書類を慎重に検討する必要があります。地区／郡から建築許可証を取得すること、設計図通りに建設すること、発行された図面に記載されている階数と建築密度を確認すること、警察による防火認定と許可を取得することなどです。これらは、CCMN購入者が自らの権利を守るために必ず知っておくべき重要な法的事項です。
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