利益を増やすために、ほとんどのミニアパートは許可された階数を超えて建てられます。

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ほとんどのミニアパートは、許可された床面積を超えて建てられています。

ミニアパートメントは市場に登場してからかなり時間が経っていましたが、建設省に正式に認められたのは2010年になってからでした。

2014 年までに、CCMN の概念は、法令第 22 条、政令 71 号、決定 24/2014/QD-UBND で法律によって明確に定義されました。

利益を増やすために、ほとんどのミニアパートは許可された高さを超えて建てられています（画像 1）。 — ミニアパートには多くのリスクがあります。（写真：VARs）

具体的には、CCMN は個人または世帯が自分の土地に建てる 2 階建て以上の住宅で、各階に 2 つの独立した閉鎖型アパートメントが設計されています。つまり、各アパートには専用の部屋、バスルーム、キッチンなどが備わり、各アパートの床面積は少なくとも 30 平方メートルになります。

さらに、CCMN アパートメントは、2014 年住宅法第 70 条のアパートメント建築に関する規制も満たす必要があります。

こうした規制により、ハノイのあちこちにCCMNビルが建てられました。過去 10 年間、CCMN は人気の高い不動産タイプとみなされ、多くの「熱狂」期が発生しました。 CCMN の多くのプロジェクトは、基礎を築いたばかりにもかかわらず、顧客からの問い合わせや注文が殺到しています。

不動産の別種として認識され、売買が認められていますが、この種別には、使用に際して一連の法的リスクと安全上のリスクが伴います。

ベトナム不動産協会（VAR）によると、このタイプの住宅は、CCMNのほとんどが人口密集地域の路地にある散在した土地に建てられているため、多くの潜在的なリスクを抱えているという。

そのため、CCMN には、社会インフラへの負担、人口密度の増加、防火基準の確保の欠如、居住者に必要なアメニティの不足などの欠点があります...

VARのグエン・ヴァン・ディン会長は、利益を増やすために、ほとんどのCCMNオーナーは許可されているよりも多くの階数を建てていると語った。多くのアパートではインフラへの投資が不足していたり、インフラが老朽化しているにもかかわらず、修繕や補強のためのメンテナンスが不十分であったりして、居住者に不安を与えています。

火災安全性に関しては、2007年から2010年にかけて、購入者はほとんど関心を示しませんでした。その後、政策は明確になり、意識も高まりましたが、状況はあまり改善されず、あるいは表面上だけ改善されただけでした。

余分な階数、不適切な密度、防火および消火安全の確保が不十分な建物で火災が発生した場合、生命と財産の面で極めて深刻な結果をもたらします。

最も最近の事例は、クオンハー地区のCCMNで発生した悲惨な火災です。クオンハーのCCMNの火災は、死者56名、負傷者37名と過去21年間で最多の死傷者数を記録した。これは、死者60名、負傷者70名を出した2002年のホーチミン市国際貿易センターITCの火災に次ぐ規模である。

上記のミニアパートは無許可で建てられました。許可証に指定されているように、6 階建て、中二階、技術スペースを備えた階段を建てるのではなく、この建物にはさらに 3 階が追加されました。

最新情報によると、地元政府が発見し、強制執行を求める文書を出したとのことだが、実際には、強制執行から数年が経過した現在も、このCCMNは「そのまま」となっている。これらの処罰決定の重大性については多くの疑問が提起されている。

ディン氏は、政令139号では2018年1月1日以降、存在に対する罰金は認められないと規定されていると述べた。許可事項に違反または違反があった場合は、決定に従って工事を復旧しなければなりません。増築、違法建築、技術的設計ミスなど、すべての違法建築工事は規制に従って処理されなければなりません。

「これは、過剰に建設された建物は過剰部分を解体しなければならず、不適切に建設された建物は不適切部分を処理しなければならず、許可なく建設された建物は建物自体を破壊しなければならないことを意味します」とディン氏は述べた。

牛がいなくなるまで納屋を建てるのを待たないでください。

実際、CCMN の安全性の欠如は指摘されており、法律を回避して CCMN を合法化する手段も数多く存在します。建設局は2018年以降、各地区に管理区域内のミニアパートの数を数えるよう求める文書を送っているが、今のところハノイ市はミニアパートの数を公表していない。

利益を増やすために、ほとんどのミニアパートは許可された高さを超えて建てられています（画像 2）。 — CCMN の安全性の欠如はよく知られており、法律を回避して CCMN を合法化する方法も数多くあります。（写真：VARs）

ディン氏は、CCMNの安全な運用と活用を確保するためには、CCMNへの投資と建設に対するより厳格で高い要件が必要だと述べた。路地の奥深くに位置しアクセスが困難な CCMN を承認することは絶対に避けてください。

同様に、他の住宅プロジェクトと同様に、CCMN も周辺のインフラに対して最低限の規制を設ける必要があります。また、CCMN 所有者の「能力と責任」も明確に定義する必要があります。いいえ、土地とお金があれば、販売または賃貸するための工場を建てることができます。

第二に、CCMNの建設と運営の管理は厳格かつ定期的に実行されなければなりません。 CCMN が承認された標準に従って完了していることを確認します。運用中は定期的にメンテナンスが行われ、防火および消火の安全要件を完全に満たしています...

さらに、CCMN の購入を決定する前に、法的な文書を慎重に検討する必要があります。地区/郡から発行された建設許可を取得し、設計図に従って建設し、発行された図面どおりの正しい階数と建築密度を確保し、警察機関による防火承認の評価とライセンスを取得する必要があります。これらは、CCMN 購入者が権利を確保するために必ず知っておく必要がある中核的な法的問題です。

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