不動産価格が高騰しているにもかかわらず、多くのプロジェクトは依然として完売している。

（CLO）不動産仲介業者協会によると、多くのプロジェクトが「完売」状態にあり、中には物件を所有するために割増料金を支払わなければならないケースもあるという。

多くのプロジェクトが「完売」状態となっている。

ベトナムの不動産市場は、供給状況の改善と上昇傾向の継続に伴い、徐々にバランスの取れた状態へと移行しつつある。

ベトナム不動産仲介業者協会（VARS）の調査データによると、2025年には市場全体で約12万8000件の新規物件が発売される見込みで、これは2019年から2025年の期間で最高水準となり、供給の「ピーク」に近づくことになる。

しかしながら、市場の需要は依然として完全には満たされていない。供給構造は依然として不均衡であり、手頃な価格の住宅が深刻に不足している一方で、新規供給の大部分は高級マンションプロジェクトや高付加価値の低層物件によるものである。

ベトナムの不動産市場は徐々に均衡状態に入りつつある。（写真：VARS）

特筆すべきは、マンション供給の約25％が1平方メートルあたり1億ベトナムドン以上の価格帯であり、その大部分は少数の大手デベロッパーに集中している点である。

こうした状況下で、供給が急速に増加しているにもかかわらず、不動産価格は新たな基準値を更新し続けている。長年にわたる住宅需要の蓄積に加え、 経済見通しやインフラ投資に関する一連の好材料、そして低金利の継続といった要因が重なり、新規に発売されるプロジェクトのほとんどが好評を博している。

多くのプロジェクトで高い需要が見られ、中には製品を入手するために割増料金を支払わなければならないケースもあった。この時期、投資資金が市場に大量に流入し、多くの投資家が短期間で大きな利益を上げ、中にはわずか1年強で初期投資額を倍増させた者もいた。

しかし、2025年末から市場は変化し始めた。一部のプロジェクトは依然として好評を博していたものの、幅広いプロジェクトで供給が増加し、より多様な選択肢が提供されるようになったことで、差別化がますます顕著になっていった。

特に金利が上昇傾向にある場合、高いレバレッジを利用し、短期的な取引を想定し、価格が急騰する時期に市場に参加する投資家にとって、財政的なプレッシャーが顕著になる。

「この差別化は偶然に起こっているのではなく、市場発展の状況における根本的な変化と密接に関連している」とVARSは強調した。

VARSは長期的に見て、不動産価格は急激な上昇は見られないが、不動産需要は依然として高く、経済は成長しており、特にインフラ投資が絶えず拡大しているため、不動産価値の上昇と不動産投資需要の刺激につながり、価格下落は難しいと考えている。

さらに、プロジェクト開発コストの増加、特に新たな土地価格表に基づく土地関連の財政的義務の増加も、市場における新たな価格水準を生み出している。

しかしながら、市場の需要は非常に選別的なものとなるだろう。実際の価値をはるかに上回る販売価格、交通の便の悪い立地、法的書類の不備、あるいは実際の居住ニーズに合わない物件などは、たとえ全体的な価格水準が上昇し続けていても、取引が凍結されるリスクに直面するだろう。

VARSは、中心部の不動産価格は引き続き高水準を維持し、前年比で安定した成長を続けると見ています。これは、新規供給がほとんどなく、ほとんどの所有者が売却を迫られていないためです。

都市中心部の土地はますます希少になり、高級物件セグメントに集中している。これは、成長と深い統合を目指す経済状況において、高所得者層や高度なスキルを持つ人材からの高まる需要に応えるためである。

しかし、都心部の不動産価格が真に安定するのは、郊外市場が健全に機能している場合に限られる。郊外の流動性が急激に低下すると、投資家はポートフォリオの再構築を余儀なくされ、キャッシュフローを管理するために、流動性の高い資産、多くの場合都心部の不動産を売却することになる。

新しい土地価格表は大きなボトルネックとなっている。

明るい兆しが見られるものの、不動産市場は持続的な回復に向けて、依然として多くの課題に直面している。その中で、国家管理機関の役割は重要な要素となる。

まず、地方レベルの管理担当者の能力向上を図る必要がある。3つの法律が制定され、実情に合わせて調整されてきたものの、多くの地域では専門知識と経験を持つ人材の不足により実施が遅れており、企業にとって待たされる原因となり、コスト増につながっている。

第二に、地価表と調整係数の問題が大きなボトルネックとなっている。新しい地価表によって地価が非常に高騰している一方で、多くの地域では依然として調整係数の発行を待っている状況だ。

明るい兆しが見られるものの、不動産市場は依然として多くの課題を抱えており、それらに対処する必要がある。（写真：THCL）

「係数が高すぎると、特に新興開発地域におけるプロジェクトの実施が阻害される。企業がプロジェクト開発を促進するためには、新興地域向けに1未満の妥当な調整係数を早急に導入すべきだ」とVARsは強調した。

第三に、一部の地域では断固とした対策が講じられていないため、土地造成は依然として多くの障害に直面している。プロセスを加速させるためには、より具体的で統一されたガイドラインが必要である。

最後に、金利は非常に重要な検討事項です。短期間のうちに金利は急激な上昇傾向を示しており、プロジェクト開発者と実際の住宅購入者の双方に圧力をかけています。

VARSは、不動産信用規制は、市場や開発資金の流れに衝撃を与えることなく、システミックリスクを抑制するために、慎重かつ選択的に実施されるべきだと主張する。なぜなら、金利が高すぎると、不動産市場だけでなく経済全体に悪影響を及ぼすリスクがあるからだ。

出典: https://congluan.vn/gia-bat-dong-san-cao-ngat-nhieu-du-an-van-chay-hang-10327587.html