マンション価格が下がるのは、投資や投機に向いた商品の場合のみです。

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不動産市場の「隠れた」法則によると、土地は資産であり、アパートは負債です。つまり、土地は長く保有すればするほど価値が上がりますが、アパートは長く保有すればするほど価値が下がります。

しかし、現在ではこのルールはほぼ消滅し、一次市場と二次市場の両方でマンションの価格が急上昇しています。

マンション価格が下落したのは投資向け商品のみ。図1 — イラスト写真。（写真：TM）

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、ハノイのマンション価格は過去4年間で77%上昇しました。2023年第3四半期だけでも、マンションの主要価格は1平方メートルあたり5,400万ドンに達し、2019年第1四半期比で77%以上の上昇となり、19四半期連続で価格が上昇しました。

一方、「ジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン」紙の記者による調査によると、ハノイのマンション価格は、過去1年間だけでも地域やプロジェクトによって5～15%の急激な上昇を記録しています。現在、ハノイのマンション価格は非常に安定しています。

この問題に関して、ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社（ダット・サン・ミエン・バック）のヴー・クオン・クエット社長は、不動産市場は過去1年間で減速の兆候を見せているものの、多くの不動産分野、特にアパート分野の価格は冷え込んでおらず、四半期にわたって着実に上昇しているとコメントした。

「真の住宅ニーズをターゲットとした商品は値下げがありません。特に、マンションなど、真の住宅ニーズがあるセグメントでは値下げは見られず、四半期ごと、さらには毎月、価格は着実に上昇しています」と、ヴー・クオン・クエット氏は述べた。

これについてクイエ氏は、利用ニーズを重視するセグメントは需要が常に非常に高いため、価格を下げることが難しいと分析した。さらに、近年のマンション価格の急騰は、実はそれ以前の長い期間、マンション価格が全く上昇していなかったため、近年になって価格が上昇し、大幅な上昇につながったと説明した。

クエット氏によると、最近価格が下落しているのは、投資や投機に偏った商品だけだという。実際、ベトナムの投資家はトレンドを追いかける傾向があったため、過去には投資商品の価格が高騰しすぎたこともある。ある投資家が不動産で大きな利益を上げているのを見れば、他の多くの投資家が市場に参入してくるだろう。

「急激な価格下落やロスカットが見られる商品は、主に投資用不動産、投機用不動産、サーフィン用不動産です。特に、投資商品の中には、依然として完全な法的地位を有していない商品があります。そして近年、これらの完全な法的地位を有していない商品は、多くの投資家によって資金調達に利用されています」とクイエ氏は述べた。

そのため、不動産市場の変動の中で、この商品は最も大きな影響を受けています。法的地位がないため、譲渡や売却には多くの困難が伴います。そのため、このセグメントの商品は価格が40～60%急落しました。一方、実需のあるセグメントの価格は下落しておらず、むしろ上昇しています。

一方、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、マンション価格は一次市場と二次市場の両方で、特に手頃な価格帯と中価格帯のセグメント、そして製品ラインの終了が近づいているプロジェクトで上昇し続けるだろうと語った。

この専門家はまた、土地基金の創設コスト、原材料費、金融アクセスコストが上昇する一方で、供給がますます不足していることを強調しました...したがって、不動産プロジェクトは価格を下げることが困難であり、高い販売価格を維持せざるを得ません。

ディン氏は「手続き、法律、資本の問題が解決されれば価格上昇は止まり、市場供給が増える可能性がある」と強調した。

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