マンションを赤字で販売する手法の真相。
ハイバーチュン区にある「高級」とされるプロジェクトでは、一部の住宅所有者が3億～8億ドンの損失でアパートを売却しています。例えば、このプロジェクトの家具付き100平方メートル、3ベッドルームのアパートは、2022年初頭には50億ドン以上で販売されていましたが、現在では5億ドンの損失で販売されており、価格は45億ドン、1平方メートルあたり約4,500万ドンを超える価格となっています。
また、このプロジェクトでは、面積48平方メートルの1ベッドルームアパートメントが、以前は30億VNDで販売されていましたが、現在はオーナーによって25〜27億VNDに値下げされています。
多くの住宅所有者は、物件1件あたり最大3億～4億ドンの損失を受け入れており、中には最大8億ドンの損失を抑えるという大きなリスクを負っている人もいます。（写真：不動産）
タンスアン区の不動産仲介業者の取締役であるド・キエン・フン氏は、ジャーナリストと世論のための新聞の記者に対し、「2020年以降、マンションの『赤字売り』現象が相次いで発生しています。中には実際に『赤字売り』をしているケースもありますが、ほとんどは不動産仲介業者の策略に過ぎません」と語った。
フン氏は、長年にわたってアパートの供給が着実に減少している状況、特にハノイでは1平方メートルあたり2,500万ドン以下の手頃な価格のアパートがほぼ消滅している状況では、アパートを赤字で販売することは考えられないと語った。
「ハノイでは、1平方メートル当たり3500万ドン以下のアパートのほとんどが、一次市場と二次市場の両方で価格上昇を経験している」とフン氏は語った。
例えば、主要市場では、ナム・トゥー・リエム地区の都市開発プロジェクトでは、昨年 6 月にはアパート価格が 1 平方メートルあたり 4,100 万～4,200 万ドンであったが、現在では場所に応じて 1 平方メートルあたり 4,500 万～4,700 万ドンに上昇している。
また、2022年6月に販売価格が1平方メートルあたり3,000万～3,200万ドンだったジアラム市の別の都市開発プロジェクトでは、現在、開発業者が3,500万ドン/平方メートルを超える価格を提示している。
一方、二次市場では、2020年に完成したクアンチュン通り（ハドン区）のすぐそばに位置するプロジェクトが、当初は立地に応じて1平方メートルあたり2,600万～2,900万ドンで売却されましたが、現在では住宅所有者によって1平方メートルあたり4,000万ドンを超える価格で売りに出されています。つまり、わずか3年でプロジェクトの価値は40%近く上昇したことになります。
「したがって、現在の深刻な供給不足の状況では、マンション価格は上がりやすいが、下がるのは難しいだろう」とフン氏は語った。
Batdongsan.com.vnの今年第1四半期レポートによると、本当に住宅購入を必要としている人々の43%が依然として不動産価格が下がるのを待っているという。
しかし、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、実際の生活ニーズを満たすタイプの住宅は不動産市場の明るい材料であり続けるため、近い将来にアパートの価格が大幅に下落する可能性は低いと考えています。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイの住宅価格は急落傾向にあると考えているが、実際にはそうではない。さらに、現在の住宅価格は開発業者がプロジェクトを開始した当初よりも既に大幅に上昇しているため、大幅な値引きは開発業者のビジネス戦略とみなされている。
「今年は、低層物件の価格が高いため、ハノイ市場ではアパート部門が低層物件よりも注目されるだろう」とディン氏は述べた。
さらに、ディン氏や多くの専門家によると、市場における供給危機は短期間で解決することはできず、市場原理によれば、需要は高いが製品が不足すると、価格は下がるのではなく自然に上昇する。
実際の損失がカットされるケースもあります。
洪氏が述べたように、実際に損切りで売却するケースも存在しますが、それは稀です。例えば、事業に損失を被り、緊急に資金が必要な住宅所有者は、元本の回収のために損切りで売却を受け入れる場合があります。
「厳しい経済状況のため、起業家が事業を維持するために家や車を売却しなければならないケースは少なくありません。そのようなケースは確かに存在しますが、一般的ではありません。ほとんどの住宅所有者は、知人に高値で売却するでしょう」とフン氏は述べた。
中には「損切り」という正当なケースもありますが、ほとんどは不動産業者の策略に過ぎません。（写真：MD）
第二に、価格に見合わない品質のマンションや、建築・設計違反が多数あり土地所有権証明書の発行基準を満たせないなど、不祥事に悩まされているプロジェクトも、多くの人々が損失を受け入れ、他のプロジェクトを探すことにつながっています。
「ハノイでは、建設や設計に違反したマンション建設プロジェクトが後を絶たず、多くの住宅購入者が10年以上も土地所有権証明書を受け取っていない。このような場合、多くの人が損失を覚悟して別のプロジェクトを探すだろう」とフン氏は述べた。
3つ目に、住宅所有者が50年の所有権でアパートを購入し、約10〜15年後に「損失」を受け入れて次のプロジェクトを探すケースがあります。
「これはよくあるケースではありませんが、実際に起こることです。長期または永久所有権のアパートプロジェクトは、50年所有権のアパートよりも価格が高くなります。使用期間中は減価償却費が販売価格から差し引かれるため、損失が出る状況になるのです」とフン氏は述べた。
最後に、最も明白な例は、売れ行きが苦戦し、在庫を早く処分するために損失を削減せざるを得ない、超高額の高級マンションプロジェクトです。
「ベトナムのマンション市場は、手頃な価格のマンションが深刻に不足している一方で、高級マンションは供給過剰となっています。この供給過剰により、住宅所有者は転売時に損失を被らざるを得ない状況になっています」とフン氏は語った。
[広告2]
ソース
コメント (0)