アパートを損失覚悟で売却するという戦術の裏にある真実。
ハイバーチュン区にある「高級」とされるプロジェクトでは、一部の住宅所有者が3億～8億ベトナムドンの損失を出してアパートを売却している。例えば、このプロジェクトにある家具付きの100平方メートル、3ベッドルームのアパートは、2022年初頭には50億ベトナムドン以上で販売されていたが、現在は5億ベトナムドンの損失を出して45億ベトナムドンまで値下げされており、1平方メートルあたり約4500万ベトナムドン強の価格となっている。
また、このプロジェクトでは、以前は30億ベトナムドンで販売されていた48平方メートルの1ベッドルームのアパートが、オーナーによって25億～27億ベトナムドンに値下げされて提供されています。
多くの住宅所有者は、物件1件あたり最大3億～4億ベトナムドンの損失を受け入れており、中には最大8億ベトナムドンの損失を覚悟して大きなリスクを負う人もいる。（写真：不動産）
ジャーナリストと世論新聞の記者とのインタビューで、タインスアン区の不動産仲介会社の社長であるド・キエン・フン氏は次のように語った。「2020年以降、マンションの『損失売り』現象が絶えず発生しています。実際に損失売りをしているケースもありますが、ほとんどは不動産仲介業者が使う手口です。」
フン氏は、近年アパートの供給が着実に減少している状況、特にハノイでは2500万ベトナムドン/平方メートル以下の手頃な価格のアパートがほとんどなくなってしまった状況において、アパートを損失覚悟で売却するなどということはあり得ないと述べた。
「ハノイにある3500万ベトナムドン/平方メートル以下のマンションのほとんどは、新築物件と中古物件の両方で価格上昇が見られる」とフン氏は述べた。
例えば、一次市場では、ナムトゥリエム地区の都市開発プロジェクトにおいて、昨年6月時点では1平方メートルあたり4100万～4200万ベトナムドンだったマンション価格が、場所によって4500万～4700万ベトナムドンに上昇している。
また、ジアラム地区の別の都市開発プロジェクトでは、2022年6月時点での販売価格が1平方メートルあたり3,000万～3,200万ベトナムドンだったものが、現在では開発業者によって1平方メートルあたり3,500万ベトナムドンを超える新たな価格が提示されている。
一方、二次市場では、クアンチュン通り（ハドン区）に位置する2020年竣工の物件が、当初は立地条件によって1平方メートルあたり2600万～2900万ベトナムドンで販売されていたが、現在では所有者によって1平方メートルあたり4000万ベトナムドン以上で売りに出されている。つまり、わずか3年で物件価値が40％近く上昇したことになる。
「したがって、現在の深刻な供給不足の状況下では、マンション価格は上昇しやすいものの、下落しにくいだろう」とフン氏は述べた。
Batdongsan.com.vnの今年第1四半期の報告書によると、住宅購入を真に必要としている人々の43％は、依然として不動産価格の下落を待っているという。
しかし、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アイン氏は、実際の生活ニーズを満たすタイプの住宅が不動産市場の明るい材料であり続けているため、近い将来、マンション価格が大幅に下落する可能性は低いと考えている。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイの住宅価格は急激に下落傾向にあると考えているが、実際はそうではない。さらに、現在の住宅価格は開発業者がプロジェクトを開始した当初よりもはるかに高くなっているため、大幅な値引きは開発業者にとってビジネス戦略とみなされている。
「今年は、ハノイ市場において、低層物件の価格高騰のため、マンション部門が低層物件よりも注目を集めるだろう」とディン氏は述べた。
さらに、ディン氏をはじめとする多くの専門家によると、市場における供給危機は短期的には解決できず、市場の原則によれば、需要が高く製品が不足すると、価格は自然に上昇し、下落することはないという。
実際の損失が削減されるケースもある。
ハン氏が述べたように、損失を出して売却する正当なケースも確かに存在するが、それは稀である。例えば、事業で損失を被り、緊急に資金が必要な住宅所有者は、資本を回収するために損失覚悟で売却を受け入れる場合がある。
「厳しい経済状況のため、企業を存続させるために家や車を売らざるを得ない起業家も少なくありません。そのようなケースは確かにありますが、一般的ではありません。ほとんどの住宅所有者は、知人に良い値段で売却します」とフン氏は述べた。
損失を最小限に抑えるための正当なケースもいくつかあるが、ほとんどは不動産仲介業者の策略に過ぎない。（写真：MD）
第二に、価格に見合わない品質のアパートや、土地所有権証明書の発行基準を満たせないほど建設や設計上の違反が多数あるプロジェクトなど、スキャンダルに見舞われたプロジェクトも、多くの人々が損失を受け入れて他のプロジェクトを探す原因となっている。
「ハノイでは、建設や設計に違反のあるマンションプロジェクトが後を絶たず、多くの住宅購入者が10年以上も土地所有権証明書を受け取っていない。こうした状況では、多くの人が損失を最小限に抑えるために別のプロジェクトを探すだろう」とフン氏は述べた。
第三に、住宅所有者が50年の所有権期間でマンションを購入し、10～15年ほど経過した後、「損失」を受け入れて別のプロジェクトを探すケースがある。
「これはよくあるケースではありませんが、実際に起こり得ます。長期または永久所有権のマンションプロジェクトは、50年所有権のマンションよりも価格が高くなるためです。使用期間中は減価償却費が売却価格から差し引かれるため、損失を出して売却することになるのです」とハン氏は述べた。
最後に、最も分かりやすい例は、高額な高級マンションプロジェクトで、販売に苦戦しており、損失を最小限に抑えるために在庫を迅速に処分せざるを得ない状況に追い込まれている。
「ベトナムのマンション市場は、手頃な価格のマンションが深刻に不足している一方で、高級マンションは供給過剰の状態です。この供給過剰のため、住宅所有者は転売時に損失を受け入れざるを得ない状況です」とフン氏は述べた。
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