住宅価格は手の届かないものになりつつある

住宅価格は急騰し、労働者の収入を上回っており、最も高給取りの金融・銀行業界の従業員でさえ、住宅価格の上昇についていくことができない。

2010年から現在までの平均所得について、統計総局が調査した20の経済セクター（国際機関および組織を除く）のうち、金融・銀行・保険セクターの労働者は、2010～2011年と2013～2020年の10年間にわたり、常にトップを維持している。このグループの所得は2010年には480万ドルだったが、2023年には1150万ドルに増加した。

VN30とAgribankの商業銀行の財務報告によると、銀行員の給与とボーナスからの平均月収は、2014年の2,100万VNDから2023年には3,600万VNDに増加しており、年間6～7％の増加となっている。

「銀行員は常に最も高い収入がある業界グループに属しており、平均月収は2,500万～4,000万ベトナムドンです」と、人材採用・コンサルティングを専門とする企業、マンパワーグループ・ベトナムのマンパワーブランドディレクター、グエン・トゥ・トラン氏は断言した。

銀行員の給与は一般層に比べて高いにもかかわらず、過去10年間の収入増加は住宅価格の上昇に追いついていません。サヴィルズ・ベトナムのデータによると、2014年から2023年にかけて、Cクラス、Bクラス、Aクラスのマンションの平均価格は、それぞれ年間11%、10%、16%上昇しました。価格水準は2015年から2017年にかけて安定していましたが、その後急上昇し、収入と住宅価格の格差が拡大しました。

例えば、2014年には、最も高給の労働者層である銀行・金融業界従事者の平均月収は、Bクラスマンション0.7平方メートル、またはCクラスマンション1.05平方メートルの価格に相当しました。2023年には、この層の給与はBクラスマンション0.5平方メートルとCクラスマンション0.72平方メートルしか購入できないことになります。

所得は増加しているものの、住宅価格の急上昇により、住宅所有は依然として困難です。ベトナム統計局の労働雇用報告書によると、ベトナム人労働者の平均月収は2014年の450万ドンから2022年には750万ドンに増加する見込みです。これは年間7%の増加率で、主要マンション価格の上昇率の半分に相当します。

第3四半期までに、平均月収760万ドンの共働き世帯が55～60㎡のマンションを所有するには、住宅価格が上昇しないと仮定すると、収入の21～23年分を費やす必要があると推定されます。生活費を支払った後の貯蓄率が50%であれば、その年数は倍増します。

世界的な生活費統計プラットフォームであるNumbeoのデータによると、ベトナムの住宅価格所得指数（HPR指数）は2024年半ばに22.8ポイントに達し、東南アジアで最も高い水準となる見込みです。この数値はマレーシアの約3倍であり、日本、シンガポール、韓国といった多くの先進国よりも高い水準です。

HPRが高いほど、住宅を所有することが困難になります。2014年以降、ベトナムのHPRは17.8ポイントから27%上昇しており、所得の伸びと住宅価格の乖離を明確に反映しています。同時に、ベトナム人のローン返済能力も非常に低く、わずか0.4ポイントにとどまっています。これは、統計上のフィリピンを除くほとんどの東南アジア諸国よりも低い水準です。

大都市では状況がさらに深刻です。ホーチミン市の住宅価格指数は32.4ポイントで、全国平均の1.4倍に上りました。一方、ローン返済能力はわずか0.3ポイントにとどまり、住宅取得の難しさが浮き彫りになっています。ハノイ市の住宅価格指数は20.6ポイントで全国平均を下回りましたが、それでもアジアの中では高い水準にあります。

「住宅価格の上昇が賃金の上昇よりもはるかに速いため、所得格差が急速に拡大するだろう」とホーチミン市銀行大学のレー・キエン・クオン博士らは2021年の研究で述べている。 ベトナムの不動産市場と所得格差：現状と政策的意味合い。 同氏によれば、家を借りるために貯蓄を使わなければならない世帯もあるため、将来的に住宅を所有する可能性はますます低くなっているという。

サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクター、ジャン・フイン氏も、住宅価格が所得の上昇率を上回るペースで上昇し続ければ、貧富の差は拡大するだろうと述べた。平均所得以下の人々は住宅へのアクセスが困難になり、市場と社会の安定に深刻な影響を及ぼすだろう。

元天然資源・環境省副大臣のダン・フン・ヴォ教授によると、住宅価格の急騰は賃金収入を上回り、社会保障を圧迫するだけでなく、不動産投機を助長している。投機資金は価格上昇を待つことが多く、生産や事業に投入されず、インフレと通貨価値に悪影響を及ぼしている。

「投機を抑制できなかったことと住宅セグメント間の非対称性が、現在の不動産市場の終焉を必然的に招いた」と同氏は語った。

さらにヴォ氏は、不動産市場が生産、ビジネス、そしてマクロ経済において重要な役割を果たしていると指摘しました。この不安定な市場は、近年と同様に経済全体に悪影響を及ぼすでしょう。実際、人々の経済力に合った住宅の問題は、ベトナムだけに限った課題ではありません。世界中の多くの大都市も、移民の流入による住宅需要の増加により、この圧力に直面しています。

ジャン・フイン氏は、ホーチミン市とハノイでは供給が需要に追いついていないと述べた。その理由の一つは、プロジェクト承認における法的な問題により新規供給が遅れていることにある。さらに、土地価格と建設コストの上昇も住宅価格を押し上げている。

ホーチミン市建設局の報告によると、同市の建設価格指数は2015年の基準値と比較して、2020年の103ポイントから2023年には123ポイントに急上昇した。投入コストの増加により、投資家はプロジェクトの効率性を確保するために、より高い出力価格を設定せざるを得なくなった。

ディン・テ・ヒエン博士は、2018年から現在までのデータを分析した結果、所得とマンション価格が上昇傾向にあることを発見しました。同博士によると、その理由の一部は、市場におけるハイエンドとローエンドの需要と供給のギャップにあるとのことです。高級マンションが大きな割合を占めているため、新製品は実際の住宅需要を満たしていません。さらに、多くの購入者は収益性を確保したい投資家であるため、価格が継続的に上昇しています。

同氏はまた、不動産市場の混乱は一部地域、特に国内最大の不動産市場である南部地域での管理の不備が原因だと述べた。

ダン・フン・ヴォ教授によると、不動産関連税制の改革は市場の安定化に不可欠である。特に、第二の不動産税は、投機による商品の仮想価格の解消に役立つだろう。そのためには、不動産市場に関する情報の透明性を高めるためのデータ管理インフラの整備が重要な解決策の一つとなる。

「これをうまく応用するには、具体的なロードマップと多面的な研究が必要だ」とヴォ教授は強調した。

ディン・テ・ヒエン博士も同様の見解を示し、市場を安定させるためには、管理の透明性を高め、政令を通じて新たな法律を施行する必要があると述べた。特に重要な課題は、プロジェクトに対する法的障壁を取り除き、新規供給を迅速に増加させることである。

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