PropertyGuru Vietnamによる2024年第1四半期の不動産市場レポートによると、 ハノイのマンションの平均価格は6年で70%上昇しました。具体的には、ハノイのマンションの平均価格は1㎡あたり4,600万ドンであるのに対し、ホーチミン市のマンションは1㎡あたり4,800万ドンとなっています。
2018年の初め、ハノイとホーチミン市のアパートの販売価格は、それぞれ1平方メートルあたり2,700万と3,100万ドンに過ぎませんでした。
ハノイとホーチミン市の住宅価格は長年にわたって継続的に上昇しています。（出典：PropertyGuru Vietnam）。
住宅価格は収入の約24倍です。
Numbeo.com（調査を通じて世界中の都市や国の生活水準に関する統計を専門とするウェブサイト）の最新レポートによると、2024年のベトナムの平均住宅価格は平均年間世帯収入の約24倍です。
グラフィック：Huy Manh（出典：Numbeo）
サヴィルズ・ホーチミン市のリサーチ＆S22M担当副ディレクター、ジャン・フイン氏によると、ホーチミン市では、現在、アパートの価格が市内の住民の平均収入の約30倍となっている。
具体的には、ホーチミン市の世帯平均収入は月約1,500万ドンに過ぎません。一方、新築マンションの平均価格は現在55億～60億ドンです。たとえ毎月40～50%を貯蓄できたとしても、ローンを利用したり親族からの援助を受けなかったりした場合、住宅購入には数十年かかるでしょう。
「現状では、平均的な収入だけでホーチミン市で家を購入するのは非常に困難です。平均的なアパートを購入するには、相当な高収入に加え、資金力によるサポートも必要です」とジャン氏は述べた。
多くの研究で、住宅価格の上昇率は長年にわたり、人々の所得の上昇率をはるかに上回っていることが示されています。サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、ハノイは2023年までに一人当たり平均所得を1億5000万ドン/年とすることを目指しており、2019年と比較して平均所得の伸び率は6%/年となっています。
一方、2019年から2023年上半期にかけてのマンション価格の上昇率は最大13％/年です。
「この数字は、ハノイの一人当たり所得の伸びがマンション価格の伸びのほぼ半分以下であることを示しています」とサヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は述べた。
ハン氏は、この格差が拡大すれば住宅所有がさらに困難になるだろうと警告した。
金融・銀行専門家のレ・スアン・ギア博士も、住宅価格と人々の収入の間に大きな格差があることを示す証拠を挙げた。
具体的には、30歳以下の労働者で平均月収約1,500万ドン（ホーチミン市やハノイ市などの大都市での生活費を除く）の場合、手元に残るのは約600万ドンなので、15億ドンを貯めるには少なくとも20年かかります。月収2,000万～3,000万ドンの場合、15億ドンのマンションを購入するには10～15年かかります。
PropertyGuru Vietnamによると、ハノイの全住宅タイプの平均販売価格は、タウンハウスが1戸あたり228億VND、ヴィラが1戸あたり178億VND、戸建て住宅が1戸あたり63億VND、アパートが1戸あたり31億VNDです。一方、2023年のハノイの労働者の平均年収は1億3,500万VNDと推定されています。
つまり、ハノイで通りに面した家を所有するには、人々は169年間「一生懸命働く」必要があり、個人の家を所有するには132年かかり、アパートを購入するには23年かかります（労働者が収入のすべてを家の購入に使うと仮定）。
なぜ住宅価格は上がるばかりで、下がらないのでしょうか?
専門家によると、住宅価格が上昇しているのは、需要が高い一方で供給が不足しているためだ。 建設省は供給不足の理由として、多くの不動産プロジェクトが現在、実施において多くの困難に直面していると述べた（一時停止、遅延、延期、信用融資の取得、債券発行、資金調達の困難など）。
住宅供給の不足と建設コストの高騰により、住宅価格は上昇し続けている。（写真：コン・ヒエウ）
トゥアンアン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏によると、もう一つの理由は、不動産価格は土地価格、建設費、合法性など多くの要因に左右されるということです。これらの要因が同時に影響すると、企業が住宅価格を下げることが難しくなります。
特に、不動産プロジェクトにおいて、土地代は生産価格に影響を与える重要な投入コストの一つです。都市部では、平均的に、土地使用料はマンション価格の約10%、低層タウンハウス価格の約20～30%、別荘価格の約50%を占めます。
近年、地価は15～30％上昇し、住宅価格も2～8％上昇しています。
土地価格だけでなく、鉄、鋼、砂などの建設資材も急騰しました。例えば、鉄鋼価格は約15～20%上昇しましたが、建設プロジェクトの見積額の65～70%は原材料費に占められています。
さらに、多くの法的問題により工期が長引いたため、プロジェクトの実施コストも増加しました。トゥアン氏によると、法的手続きの完了に4～5年かかるプロジェクトもあるとのことです。
トゥアン氏はさらに、企業が5,000億ドン相当の土地を購入した場合、毎年借入金利息の10%、つまり500億ドンの損失が発生すると説明した。企業はこの費用を土地価格に上乗せせざるを得ないのだ。
上記の意見に同意し、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、不動産価格の下落を阻む大きな障害は投資コストが高すぎることだと述べた。「現在のプロジェクトのコスト構造では、建設コストは4～5年前と比べてほぼ倍増し、1平方メートルあたり700万～750万ドンから1平方メートルあたり1,200万ドン以上に上昇しています」とクアン氏は述べた。
DGCapitalの投資ディレクター、グエン・デュイ・フォン博士によると、プロジェクトを実施する際、投資家は土地と将来の資産の両方を抵当に入れて銀行から資金を借り入れます。売却価格を下げると、銀行における担保の価値に影響が出ます。
専門家によると、住宅価格を抑制する最善の方法は供給を増やすことだ。
専門家によると、住宅価格を下げるには供給を増やす必要があるという。（イラスト：ミン・ドゥック）
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、これを実現するためには2つの重要なステップを踏む必要があるとのことです。1つ目は、プロジェクトに関連する法的障害を取り除き、プロジェクトの実施と建設を確実にすることです。
第二に、真の住宅ニーズを持つ人々を対象とした政策を推進し、企業がこうしたニーズを満たすプロジェクトを開発できるよう支援することで、信用「問題」を解決し、キャッシュフローを刺激する必要があります。例えば、公営住宅や手頃な価格の商業住宅の建設における困難を解決し、供給を増やす必要があります。
PropertyGuru Vietnamのグエン・クオック・アイン副社長は、地下鉄を含む公共交通機関の建設と改修を促進する必要があると述べています。交通の利便性が向上すれば、人々は市内中心部から移動し、都心部の住宅需要への圧力が軽減されるでしょう。
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