住宅価格が高騰し、収入をはるかに上回り、貧困層は一生かけても住宅を購入できない

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PropertyGuru Vietnamによる2024年第1四半期の不動産市場レポートによると、6年後、ハノイのアパートの平均価格上昇率は70％に達した。具体的には、ハノイのアパートの平均価格は1平方メートルあたり4,600万ドン、ホーチミン市のアパートの平均価格は1平方メートルあたり4,800万ドンです。

2018年の初め、ハノイとホーチミン市のアパートの販売価格は、それぞれ1平方メートルあたり2,700万と3,100万ドンに過ぎませんでした。

ハノイとホーチミン市の住宅価格は長年にわたって継続的に上昇しています。 (出典: PropertyGuru ベトナム)。

住宅価格は収入の約24倍です。

Numbeo.com（調査を通じて世界中の都市や国の生活水準に関する統計を専門とするウェブサイト）の最新レポートによると、2024年のベトナムの平均住宅価格は平均年間世帯収入の約24倍です。

サヴィルズ・ホーチミン市のリサーチ＆S22M担当副ディレクター、ジャン・フイン氏によると、ホーチミン市では、現在、アパートの価格が市内の住民の平均収入の約30倍となっている。

具体的には、ホーチミン市の世帯の平均収入は月額約1,500万ドンに過ぎません。一方、新規プロジェクトのアパートの平均価格は現在55〜60億ドンです。たとえ毎月40～50％を貯蓄できたとしても、クレジットを利用したり、親戚からの援助がなかったりすると、家を購入できるようになるまで数十年かかるでしょう。

「現状では、平均的な収入だけでホーチミン市で家を購入するのは非常に困難です。平均的なアパートを購入するには、相当な高収入に加え、資金力によるサポートも必要です」とジャン氏は述べた。

多くの研究によれば、長年にわたり住宅価格の伸び率は人々の収入の伸び率よりもはるかに高いことが示されています。サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、ハノイは2023年に一人当たり平均所得を1億5000万ベトナムドン/年とすることを目指しており、2019年と比較して平均所得成長率は6%/年となっている。

一方、2019年から2023年上半期にかけてのマンション価格の上昇率は最大13％/年です。

「この数字は、ハノイの一人当たり所得の伸びがマンション価格の伸びのほぼ半分以下であることを示しています」とサヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は述べた。

ハン氏は、この格差が拡大すれば住宅所有がさらに困難になるだろうと警告した。

金融・銀行専門家のレ・スアン・ギア博士も、住宅価格と人々の収入の間に大きな格差があることを示す証拠を挙げた。

具体的には、ホーチミン市やハノイなどの大都市での平均収入が約1,500万ドン／月の30歳以下の労働者の場合、生活費を差し引くと約600万ドンしか残らないため、15億ドンを貯めるには少なくとも20年かかることになる。月収2,000万〜3,000万ドンで15億ドンのアパートを買うには、10〜15年かけて貯金しなければなりません。

PropertyGuru Vietnam によれば、ハノイのあらゆるタイプの住宅の平均販売価格は、街路に面した住宅で 1 戸あたり 228 億 VND です。ヴィラ1戸あたり178億VND民家は1戸あたり63億VND、アパートは1戸あたり31億VND。一方、2023年のハノイの労働者の推定平均収入は年間1億3500万VNDです。

つまり、ハノイで通りに面した家を所有するには、人々は169年間「一生懸命働く」必要があり、個人の家を所有するには132年かかり、アパートを購入するには23年かかります（労働者が収入のすべてを家の購入に使うと仮定）。

なぜ住宅価格は上がるばかりで、下がらないのでしょうか?

専門家によると、住宅価格は需要が高い一方で供給が不足しているために上昇している。建設省は供給が限られている理由として、多くの不動産プロジェクトが現在、実施において多くの困難（一時停止、遅延、進捗の延期、信用融資の取得、債券の発行、資本の動員の困難）に直面していると述べた。

住宅供給の不足と建設コストの高騰により、住宅価格は着実に上昇している。（写真：コン・ヒエウ）。

トゥアンアン不動産の取締役、ジャン・アン・トゥアン氏によると、もう一つの理由は、不動産価格は土地価格、建設費、合法性など多くの要因に左右されるということです。これらの要因が同時に影響すると、企業が住宅価格を下げることが難しくなります。

具体的には、不動産プロジェクトの場合、土地コストは出力価格に影響を与える重要な入力コストの 1 つです。都市部では平均して、アパートの場合は費用の約10％、低層タウンハウスの場合は費用の20～30％、別荘の場合は費用の約50％を土地使用料が占めます。

近年、地価は15～30％上昇し、住宅価格も2～8％上昇しています。

土地の価格だけでなく、鉄、鋼、砂などの建設資材も高騰しました。例えば、鉄鋼価格は約15～20％上昇しましたが、原材料費は建設プロジェクトの見積額の65～70％を占めています。

さらに、多くの法的問題により建設期間が長引いたため、プロジェクトの実施コストも増加しました。トゥアン氏は、法的手続きを完了するのに4～5年かかるプロジェクトもあると述べた。

トゥアン氏はさらに、企業が5,000億ドン相当の土地を購入した場合、毎年利息費用の10％、つまり500億ドンを失うことになるだろうと説明した。このコストは企業によって強制的に価格に加算されます。

上記の意見に同意し、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、不動産価格が下がりにくい大きな障害は投資コストが高すぎることだと述べた。「現在のプロジェクトコスト構造では、建設コストは4〜5年前に比べてほぼ2倍になり、1平方メートルあたり700万〜750万ドンから1平方メートルあたり1,200万ドン以上になっています」とクアン氏は述べた。

DGCapitalの投資ディレクターであるNguyen Duy Phuong博士によると、プロジェクトを実施する際、投資家は土地と将来の資産の両方を抵当に入れて銀行から資本を借り入れます。販売価格の引き下げは銀行の担保価値に影響を及ぼします。

専門家によると、住宅価格を抑制する最善の方法は供給を増やすことだ。