適正な土地価格表の作成
VARS の調査データによれば、住宅価格は継続的に新たな水準、つまり高水準を記録しており、大多数の人々の所得増加率をはるかに上回っています。
政府紙によると、この状況は不動産市場の国家管理の有効性を改善する緊急の必要性を提起している。
そのため、マンション、タウンハウス、土地などの価格が上昇するたびに、世論はすぐに第二不動産税を住宅価格の「抑制」策として取り上げます。実は、この政策が提案されたのは今回が初めてではありません。しかし、幾度もの「値上げと値下げ」を経て、第二不動産税は依然としてマスコミの話題に過ぎません。
「不動産市場を安定させるための取り組みは、課税だけに頼るのではなく、土地、投資、社会住宅などに関する政策に頼る必要がある」とBHSプロパティのゼネラルディレクター、レ・スアン・ガ氏は断言した。
ンガ氏によると、都心部の土地コストは非常に高く、投資家は用地の整地や地価税の支払いなどの補償で「頭痛の種」になっている。年間土地価格表の登場により、これらのコストは今後も上昇し続けるだろう。
ンガ氏は、幾度となく繰り返される市場変動を目の当たりにしてきた経験から、最終製品の価格とプロジェクト建設コストのバランスを取ることがこれほど困難になったことはかつてなかったと認めています。企業の観点から言えば、土地価格が適正であれば、住宅価格は確実に下がるとンガ氏は考えています。
建設省はこれまで、年間地価表の規制を適用すると住宅価格が15～20％上昇する可能性があると評価していた。
本当に困っている人々のために社会住宅の供給を増やす。
EZプロパティ・カンパニーのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、ダウトゥ紙の取材に対し、マンション分野に限って言えば、商業プロジェクトによる価格下落の見通しはほぼ不可能だと述べた。サヴィルズの2024年第3四半期レポートによると、新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり6,900万ドンに達し、前四半期比6%、前年比28%上昇している。
「不動産価格の抑制の鍵は、首都ハノイの玄関口に位置する都市型社会住宅地区にあると考えています。これらのプロジェクトが完成すれば、 ハノイの住宅価格は現在と比べて30～40%低下するでしょう」とトアン氏は断言した。
トアン氏によると、ハノイの多くの社会住宅プロジェクトは中心部から遠く離れており（ホアイドゥック区やクオックオアイ区など）、技術的および社会的インフラがまだ未成熟であるため、販売価格が1平方メートルあたり約1,000万～1,400万ドンと比較的低いにもかかわらず、20回以上販売されているにもかかわらず、まだ完売していないという。
EZプロパティ社のCEOは、国は予算資本を積極的に社会住宅開発に活用すべきだと考えています。実施機関は利益目標を脇に置き、これを社会保障を目的とした公共投資とみなすことも可能でしょう。
シンガポールはこの政策を実施した先駆的な国の一つです。1960年代以降、シンガポール政府は住宅開発庁を設立し、公営住宅の開発に注力してきました。現在、シンガポールの住宅所有率は90%近くに達し、世界でもトップクラスです。そのうち、人口の80%以上が公営住宅に居住しています。
しかし、公営住宅プロジェクトを除けば、シンガポールの不動産価格はアジアで最も高い水準にあります。ここは不動産の「サメ」や金融界の大物たちの「遊び場」となっています。シンガポールが第二次固定資産税を20～30%に引き上げた後も、商業用プロジェクトの価格は上昇し続けました。
不動産価格を下げるために衛星都市を開発する必要がある
2023年までにハノイの人口は約850万人に達し、毎年平均20万人ずつ増加する見込みです。人口の大部分は都心部に居住しており、都市インフラに大きな負担をかけています。
したがって、長期的には衛星都市の開発を拡大する必要があります。これは市場の安定化と不動産価格の下落に非常に重要なステップとなるでしょう。しかしながら、接続交通インフラと付随インフラの整備は国家予算にとって大きな負担となり、実施には多大な時間を要することに留意する必要があります。
したがって、郊外地域にはより多くのアメニティ、特に郊外地区とハノイ中心部を結ぶバスや電車などの公共交通機関を提供する必要がある。
その時、首都は定住して生計を立てるための唯一の選択肢ではなくなり、人口と都市インフラの負担も軽減され、住宅価格は徐々に安定するでしょう。
長期的には、市場を安定させ、不動産価格を下げるために衛星都市の開発を拡大する必要がある。
トラン・スアン・ルオン博士（国立経済大学）は、「長期的には、衛星都市の開発を拡大する必要があります。これは市場の安定化と不動産価格の引き下げにおいて非常に重要なステップとなるでしょう。しかし、接続交通インフラと付随インフラの完成は国家予算にとって大きな問題となり、実施には多大な時間を要することに留意する必要があります」と述べました。
ファム・ドゥック・トアン氏によると、郊外地域にはバスや電車といった公共交通機関を中心に、より多くの施設を整備する必要があるという。これは、郊外地域とハノイ中心部を結ぶ「切り札」となるだろう。
「そこから地域経済が活性化し、より多くの企業が進出してくるでしょう。首都が定住と生計の唯一の選択肢ではなくなると、人口と都市インフラの負担も軽減され、住宅価格も徐々に安定するでしょう」とトアン氏は述べた。
ハノイ市ハドンの不動産ブローカー、グエン・ザン氏は、不動産価格を「落ち着かせる」鍵となるのは、首都ハノイの玄関口に位置する都市型社会住宅地区だと述べた。これらのプロジェクトが完成すれば、ハノイの住宅価格は現在と比べて30～40%低下するだろう。
「しかし、ハノイの多くの社会住宅プロジェクトは中心部から遠く離れており（ホアイドゥック区やクオックオアイ区など）、技術的および社会的インフラがまだ未成熟であるため、販売価格が1平方メートルあたり約1,000万～1,400万ドンと比較的低いにもかかわらず、20回以上販売されているにもかかわらず、まだ完売していない」とジャン氏は述べた。
ジャン氏によると、政府は予算資本を積極的に社会住宅開発に活用すべきだという。タン・トラ紙によると、実施機関は利益目標を脇に置き、これを社会保障を目的とした公共投資とみなすこともできるという。
全ての卵を一つのカゴに入れないでください。
古代から現代に至るまで、ベトナムの人々は「土地は一寸たりとも金の価値がある」と信じてきました。だからこそ、家や土地は単に居住の場であるだけでなく、お金を貯め、利益を生む投資の手段でもあるのです。
不動産という一つのバスケットにすべての卵を入れないでください。
しかし、トラン・スアン・ルオン博士によると、この考え方はやや極端になりつつあるという。多くの人が余剰資金を得ると、すぐに不動産に「注ぎ込み」、目に見えない形で「波」を生み出し、住宅価格の上昇を招いているのだ。
DHCONS建設株式会社の営業部長トラン・ヴー氏は、多くの人が金融知識や法律的理解に乏しいため、不動産という「一つの籠に全ての卵を入れる」ような形で、個人や組織に簡単に誘惑され、操られてしまうと指摘した。
不動産に投機をしながらも、投資だと思っている人も多くいます。特に土地分野では、郊外の土地を高額で購入し、実際には付加価値がないにもかかわらず「法外な」価格で売却する個人が多くいます。
2021年から2030年までの首都計画プロジェクト（2050年までのビジョン）によると、ハノイはホアラック科学訓練都市と北部都市の2つの都市を管轄下に置くことになり、北部都市にはソクソン区とメリン区の行政区域とドンアン区の一部が含まれる。さらに、タントラ紙によると、ハノイはソンタイ・バヴィ地区の観光都市とフースエン・ウンホア地区の南部空港都市を含む、さらに2つの都市の設立を検討することを提案した。
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm
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