ハノイ、土地区画整理を厳格化：住宅価格は上昇するか？

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ハノイ人民委員会の2024年9月27日付決定61/2024/QD-UBNDによれば、10月7日からハノイでは土地分割における最小住宅用地面積に関する新しい規制が適用されます。

これにより、区市町村に所在する宅地については、敷地面積が50平方メートル以上、長さが4メートル以上、かつ、交通道路に接する幅が4メートル以上の区画に区分されることになります。平野部のコミューンの場合、区画分けの最小面積は 80 平方メートル、中部地域のコミューンの場合は 100 平方メートル、山岳地帯のコミューンの場合は少なくとも 150 平方メートルです。

ベトナム不動産協会会員のグエン・テ・ディエップ氏は、長期的には市場の透明性の向上を目指し、多くの国で同時に適用されるこれは避けられない傾向であるとコメントした。区画割りの厳格化は、少人数のグループにのみ影響を与えるのではありません。なぜなら、ハノイだけでなく、タイプ II およびタイプ III の都市でも、土地市場に参加する投資家の数は膨大だからです。このタイプは流動性が高く需要も高いため、一部の投資家は商品を「買いだめ」して高値で転売します。

しかし、専門家は、メリットの一方で、この規制によりハノイの不動産供給が減少し、不動産価格が上昇し続ける可能性があると指摘している。具体的には、新しい規制により、小さくて手頃な価格のアパートの供給が制限され、住宅価格の大幅な下落、あるいは上昇につながる可能性があります。

多くの人々は、新しい規制後に土地価格が上昇することを懸念している。（イラスト：チャウ・アン）。

同じ見解を共有するプロパティグル・ベトナムの南部地域ディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、土地区画の分割と販売を厳格化することで、不動産購入者の権利が確保されるだけでなく、不動産市場の透明性が向上し、将来の持続可能な開発への推進力を生み出すことにもつながると述べた。しかし、トゥアン氏は、新しい規制は供給と販売価格の両面で土地市場に大きな影響を与える可能性があるとも指摘した。

現在、販売されている土地の供給の90％以上は、個人が区画を分割し、別々の区画でプロジェクトを立ち上げて販売する商品です。したがって、新たな規制を厳格化すれば、土地の乱開発は減少するかもしれないが、市場への供給も「減少」し、販売価格が上昇することになる。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長によると、市場には公式プロジェクトからの供給が不足している一方で、土地の需要は常に非常に高いとのことだ。したがって、土地の分割や売買を厳しく制限するこの規制は、必要ではあるものの、供給が不足し、価格が上昇する可能性があるため、来年は土地市場に大きな変動をもたらすことになるだろう。

価格の上昇だけでなく、ハノイの新しい分譲地規制により、ハノイで家を購入するには購入者がさらに多くのお金を費やす必要が生じます。たとえば、30平方メートルの住宅を1平方メートルあたり1億5000万ドンで購入する場合、購入者は45億ドンを必要とします。しかし、同じ価格で、土地の最小面積が50平方メートルの場合、人々はそれを購入するのに75億ドンが必要になります。

EZプロパティのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏はまた、30～40平方メートルの土地は手頃な価格であり、使用可能な面積を増やすために複数の階を建てることができるため、多くの人々に人気のある分野であると述べた。最近、多くの投資家が90～120㎡の土地を購入し、それを多くの小さな区画に分割して売却し、大きな利益を得ています。分割できる最小面積が拡大すると、十分な広さの土地を購入するためにより多くの労力と資本を費やす必要があり、分割・細分化された後の土地の価格が上昇することになります。

「この規制は短期的に土地取引活動を減少させ、市場における供給を制限し、既存の分譲地の価格を押し上げる可能性があります。さらに、特にハノイの不動産価格が近年急騰し高値を維持していることを考えると、住宅や土地を必要としている人々に大きな圧力をかける可能性もあります」とトアン氏は予測した。

チャウ・アン

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