不動産市場における利害調整、容易ならざる困難に（前回）：マクロ政策の必要性

クアンタン区（ タインホア市）のイオンモール商業センタープロジェクト付近の不動産市場は非常に活発です。写真：ドン・タン

多くの潜在的なリスク

土地使用権（LUR）のオークションで落札される計画地の数が増加し、常に開始価格を上回る価格に達しているにもかかわらず、入居率は高くなく、何千もの住宅用地が依然として放棄されているという矛盾の原因を指摘することは難しくありません。住宅管理・不動産市場局（建設局）のグエン・マイン・トゥアン局長によると、主な理由は、土地使用権オークションによる予算収入の需要が非常に大きい一方で、資産を保管し、利益を生み出すために土地を購入したいという需要が一部の住民の間で非常に高いレベルにあるためとのことだ。

一方、経済回復に関する明るい情報や、同地域で実施されている多くのプロジェクトにより、競売にかけられた土地の価格は引き続き「高騰」している。したがって、近い将来に省人民委員会によってオークションにかけられることが承認された 892 棟の住宅用地の数千区画のオークション価格は、2024 年の平均価格よりも高くなるだろうと多くの人が考えているのも無理はありません。

経済的観点から見ると、後の会場でのオークションの落札価格は、前の会場での価格よりも高くなることが多く、また、オークションに勝った後に土地使用権を売買することは、不動産が商品である場合の市場ルールに従って、ごく普通のことです。また、土地使用権オークションによる州予算の収入をインフラ開発に再投資する必要があることも正当です。しかし、何千もの空き地が放置されている状況は、大きな無駄です。一方で、依然として土地や住宅に困っている低所得世帯や労働者・労働者も多くいます。これは経済面と密接に関係した大きな社会問題です。また、地価の継続的な上昇により、多くの地方では、国内外の大手企業や事業体が建設工事やプロジェクトへの投資に注目し、調査を行うことが難しくなっています。

両方を手に入れるのは難しい

この問題を解決するため、ティエウホア県農業環境局のレ・カオ・クイ副局長は次のように述べた。「予算収入を確保し、計画地域における住宅用地の浪費を抑制するために、国は土地の落札決定後、住宅建設を完了する期限を明記し、違反に対する厳格な対応の根拠とする必要があります。この方法は、上記の2つの目的を達成するだけでなく、不動産市場に悪影響を与えることもありません。」

この問題について、住宅・不動産市場管理局（建設局）のグエン・マイン・トゥアン局長は次のように述べた。「まず第一に、省内の各地方自治体は、管轄当局の承認を得た住宅開発プログラムと計画を実施する必要があります。同時に、商業住宅や社会住宅を含む住宅建設投資プロジェクトの管理と指導を強化し、承認された計画に基づき、進捗を加速させるよう促します。プロジェクトに関する情報を広く公開し、土地使用権オークションを公然と透明に実施することで、不動産市場における風説の流布、利益目的の価格吊り上げを目的とした投機、需給の不均衡、不動産バブルの膨張といった悪影響を防止します。」

また、不動産市場の欠点やマイナス面は新しい問題ではなく、タインホアに特有のものでもないことを認識する必要があります。この状況を打開するためには、単一の地域の範囲を超えたマクロ政策が必要である。多くの経済専門家は、不動産を長期間保有し続けることで資源の無駄が生じる状況を抑制するために、政府が適切な税制政策を講じる必要があると述べている。単なる個人的な意見に留まらず、2024年には天然資源環境省（現農林水産省）が財務省に対し、第2の不動産税の適用に関する規定の検討、研究、策定を求める文書を正式に送付した。

家や2つ目以上の土地を所有している人は収入が高く、税金を払うことができることが多いので、これはまったく合理的です。一方、政府は、公平性を確保し、社会における富裕層と貧困層の二極化を防ぎ、予算の収入を増やすために、個人所得税に関する規制も実施しました。そして、この税金は不動産だけにとどまらず、船舶やヨットなどの高価値資産にも適用されるべきです...

不動産市場のネガティブな側面がある現在の状況において、２つ目以降の不動産に課税するという提案は多くの人々に支持されています。しかし、不動産市場の活力を失わずに課税する水準と方法は、長い話である...

マクロ的、戦略的な決定を待つ間、タインホアだけでなく全国的に、優良な土地は放置され続け、住宅用地を本当に必要としている多くの人々は、ただ顔を上げてため息をつくしかない。

ドン・タン

出典: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-cuoi-can-chinh-sach-vi-mo-248422.htm