法律上の問題と規制は不動産市場における最大のボトルネックです。
不動産専門家によると、多くの法律、政令、通達が不動産市場を規制していますが、市場に最も強い影響を与える 3 つの法律は住宅法、不動産業法、土地法です。
2023年に国会で住宅法（改正）と不動産業法（改正）が可決され、2025年1月1日から施行されることになり、施行までにはまだ1年残っている。
不動産市場における2つの最大の法的ボトルネックは解決され、あとは土地法の成立を待つのみとなった。（写真：ZN）
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、新たに可決された2つの法律について、新住宅法は概ね実務に適しており、法的規制の一貫性と統一性を確保していると述べた。HoREAは、新住宅法は過去30年以上で最高の質を備えていると評価した。
同様に、新しい不動産事業法にも、観光・リゾート不動産に関する規制の合法化など、画期的な規制が数多く盛り込まれています。また、投資家が将来の不動産商品を事業化する前に、土地に関する金融義務を履行しなければならないという新たな規制も盛り込まれています。
現在、土地法のみが完成に向けて新たな規定の見直し、改正、補足の過程にあります。
国会は11月29日に改正土地法を採決する予定だった。しかし、11月末に開催された第15期国会第6回会議で、国会は今回の第6回会議では法案が可決されず、次の会期に持ち越されると発表した。
不動産専門家のグエン・タン・トゥアン氏はジャーナリスト・アンド・パブリック・オピニオン紙の記者に対し、「最近可決された住宅法や不動産事業法に比べると、土地法の改正や調整ははるかに難しい」と語った。
土地法は、様々な分野において多くの法律や通達と重複しています。実際、2013年に公布された（旧）土地法には多くの限界や欠陥がありました。そのため、 政府は2019年に国会に、2013年土地法のいくつかの条項を改正・補足する法案を提出しました。
しかし、その後政府は法案の審議延期を4回繰り返し要請し、国会は2022年の法律・条例制定プログラムに法案を盛り込むことを決定した。
さらに、土地法の一部の規定、例えば地価の算定方法や国による土地収用に関する規制などは、コメント機関間で統一されていない。
「したがって、土地法のような難しい法律の検討と改正には、より多くの時間が必要です。成立直後にさらなる改正を議論しなければならないような状況は避けなければなりません」とトゥアン氏は述べた。
一方、HoREAのレ・ホアン・チャウ委員長は、土地法の最新草案には不適切な規定が2つあると述べた。それは、第128条第1項b、第4項a、および第6項であり、「商業住宅事業を実施するための土地利用転用を認めるには、国から土地利用転用を許可された者が住宅用地または住宅用地とその他の土地の利用権を有するという条件を満たさなければならない」という提案に関連している。
したがって、協会は、土地法草案（改正）第128条第1項b号および第6項を、投資家が土地利用計画、都市計画、建設計画、住宅開発計画に従って商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービス・プロジェクトを実施するための「居住用地」または「居住用地とその他の土地」または「居住用地以外の土地」を使用する権利の取得について交渉できるようにする方向で改正および補足する必要があると勧告する。
これにより、投資家、特に大手不動産会社や企業が、数十、数百、数千ヘクタールに及ぶ広大な地域に住宅プロジェクトや都市部を開発することに投資する能力を持ち、同期した交通インフラ、技術インフラ、社会インフラ、および多くの都市ユーティリティとサービスを備える条件が整います。
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