法律上の問題と法的規制は不動産市場における最大のボトルネックです。
不動産専門家によると、不動産市場は多くの法律、政令、通達によって規制されています。しかし、市場に最も大きな影響を与える3つの法律は、住宅法、不動産業法、そして土地法です。
2023年に国会で住宅法（改正）と不動産業法（改正）が可決され、施行まであと1年となった2025年1月1日から施行される。
不動産市場における2つの最大の法的ボトルネックは解決され、あとは土地法の成立を待つのみとなった。（写真：ZN）
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、新たに可決された2つの法律について、新住宅法は概ね実務に非常に適したものであり、法的規制の一貫性と統一性を確保しているとコメントしました。HoREAは、新住宅法は過去30年以上で最高の質を備えていると評価しました。
同様に、新しい不動産事業法にも、観光・リゾート不動産に関する規制の合法化など、画期的な規制が数多く盛り込まれています。また、投資家が将来の不動産商品を事業化する前に、土地に関する財務上の義務を履行しなければならないという新たな規制も盛り込まれています。
現在、土地法のみが完成に向けて新たな規定の検討、改正、補足の過程にあります。
国会は11月29日に改正土地法の採決を行う予定だった。しかし、11月末に開催された第15期国会第6回会議で、国会は今回の第6回会議では法案が可決されず、次回の会期に繰り越されると発表した。
不動産専門家のグエン・タン・トゥアン氏はジャーナリスト・世論新聞の記者に対し、「最近可決された住宅法や不動産事業法に比べると、土地法の改正や調整ははるかに難しい」と語った。
土地法は、様々な分野において多くの法律や通達と重複しています。実際、2013年に公布された（旧）土地法には多くの限界や欠陥がありました。そのため、政府は2019年に国会に、2013年土地法のいくつかの条項を改正・補足する法案を提出しました。
しかし、その後政府は法案の審議延期を4回繰り返し要請し、国会は2022年の法律・条例制定プログラムに法案を盛り込むことを決定した。
また、土地法の一部の規定は、地価の算定方法や国による土地収用に関する規制など、意見を寄せた機関の間で統一されていない。
「したがって、土地法のような難しい法律の検討と改正には、より多くの時間が必要です。成立直後にさらなる改正を議論しなければならないような状況は避けなければなりません」とトゥアン氏は述べた。
一方、HoREAのレ・ホアン・チャウ委員長は、土地法の最新草案には不適切な規定が2つあると述べた。それは、第128条第1項b、第4項a、および第6項であり、「商業住宅プロジェクトを実施するための土地利用転用を認めるには、国から土地利用転用を許可された者が住宅用地または住宅用地とその他の土地を併用する権利を有しているという条件を満たさなければならない」という提案に関連している。
そのため、協会は、土地利用計画、都市計画、建設、住宅開発計画に基づき、投資家が商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービス事業を実施するために、「住宅用地」または「住宅用地とその他の土地」または「住宅用地以外の土地」を使用する権利を得る交渉を行えるように、土地法案（改正）第128条第1項b号および第6項を改正・補足する必要があると提案する。
これにより、投資家、特に大手不動産会社や企業が、数十、数百、数千ヘクタールに及ぶ広大な面積を持つ住宅プロジェクトや都市部の開発に投資する能力を持ち、同期した交通インフラ、技術インフラ、社会インフラ、および多くの都市ユーティリティとサービスを備える条件が整います。
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