しかし、皮肉なことに、この分野に割り当てられた145兆ベトナムドンの融資パッケージのうち、実際に支出されたのは約3兆4000億ベトナムドンに過ぎず、プログラム規模の3％にも満たない。企業が官僚的な障壁に直面し、人々が融資を受けるのに苦労している状況では、優遇資金は住宅を最も必要としている人々に真に届いていない。
資金は存在するが、まだ本格的に流入していない。
長期間にわたる緩やかな成長を経て、社会住宅部門は加速的な発展という新たな段階に入りつつある。
2026年から2030年までの期間における地方自治体への社会住宅開発目標の設定に関する政府決議第07/NQ-CP号によれば、全国で2026年だけで15万8700戸以上のアパートを完成させる必要がある。今年最初の4ヶ月間だけでも、約3万6590戸規模の社会住宅プロジェクトが新たに40件開始された。
建設省によると、全国で現在、約228,725戸のアパート建設プロジェクトが着工しており、これは目標の144%に相当する。同時に、約5,426戸のアパートが完成し、入居を開始している。また、25の地域では今年の着工目標を達成または上回っている。
供給を支援するため、銀行部門は社会住宅開発向けの優遇融資プログラムを実施しており、その総額は約145兆ベトナムドンに上る。これは住宅安全保障という目標を実現するための重要な金融手段の一つと考えられている。
しかしながら、実際の資金支出は期待に追いついていない。現在までに、融資対象となるプロジェクトのリストを発表したのは、63の地方自治体のうちわずか38自治体にとどまっている。合計で約100のプロジェクトがこのプログラムを利用できる資格を有しており、必要な資金は約70兆ベトナムドンに上る。
しかしながら、これまでに支出された資金総額は約3兆4000億ベトナムドンにとどまり、プログラム全体の規模の3%にも満たない。このうち、約2兆9400億ベトナムドンが21のプロジェクトの投資家に支出され、住宅購入者が利用できたのは19のプロジェクトで約4600億ベトナムドンに過ぎない。
専門家によると、融資パッケージの規模と実際に払い出された資本額との大きな乖離は、市場の資本吸収能力が依然として低いことを反映している。
ベトナム投資開発銀行（BIDV）のチーフエコノミスト、カン・ヴァン・ルック博士は、銀行融資が不動産市場の住宅需要にますます重点を置くようになるにつれ、市場はより持続可能な方向へと発展していくと考えている。しかし、資金の流れを効果的にするためには、供給、法的枠組み、住宅価格といった問題に同時に取り組む必要がある。
これらのボトルネックは、最近行われた党委員会、政府、関係機関との社会住宅開発に関する作業会議において、トー・ラム書記長兼国家主席が特に懸念していた問題でもありました。したがって、合法的な住居を得る権利は市民の基本的人権であり、国家はすべての人に住む場所を確保することを目的とした住宅開発政策を掲げています。この目標を実現するためには、投資、計画、土地配分、建設許可、優遇融資へのアクセスに関する手続きを簡素化し、利便性、明確な期限、そして個人の責任を確保する必要があります。
現在、最大のボトルネックの一つは、手続きの重複によるプロジェクト実施プロセスの長期化である。多くのプロジェクトでは、計画策定、土地配分、販売価格の決定、住宅購入資格者の承認、投資手続きなどに関する手続きを完了するのに数年を要する。
「住宅供給を増やし、住宅価格を下げるためには、まず許認可手続きを改善し、行政手続きを簡素化し、プロジェクトの実施期間を短縮する必要がある」と、カン・ヴァン・ルック博士は強調した。
ベトナム不動産仲介業者協会の会長であるグエン・ヴァン・ディン氏も同様の見解を示しており、計画や手続き上の障壁が取り除かれなければ、融資額が増加しても効率性の向上は難しいと考えている。
低所得者が資金へのアクセスに困難を抱えている場合。
企業がプロジェクト開発のための資金調達に苦労する可能性がある一方で、住宅購入者にとって最大の障害は長期的な経済的プレッシャーにある。
ハノイで長年賃貸暮らしをしてきた機械工のレ・スアンは、定住に備えて公営住宅プロジェクトについて何度も調べていた。しかし、20年以上にも及ぶ銀行ローンの返済期間を計算すると、家族は最終的な決断を下すのをためらっていた。
シュアン氏によると、当初の優遇金利は好ましいものの、多くの労働者が最も懸念しているのは、優遇期間終了後の金利だという。生活費と子供の教育費を賄うのがやっとの収入しかない彼らにとって、借入コストの変動は家計に大きな影響を与える可能性がある。
一方、ハノイで自営業の飲食業を営むグエン・ティ・マイさんにとっての障害は、銀行の融資条件を満たすことにある。
マイさんは、家族が自己資金を貯めており、公営住宅への入居資格があると述べた。しかし、ローン申請手続きについて調べていくうちに、安定した収入を証明するのは決して簡単ではないことが分かったという。
「私の収入は確かにありますが、給与明細や雇用契約書には必ずしも反映されていません。ローンを申請する際、多くの書類を何度も提出する必要があり、承認プロセスに予想以上に時間がかかりました」とマイさんは語った。
現行の規制によれば、社会住宅政策の対象となることに加えて、借り手は、約束どおりに債務を返済する能力があること、社会住宅の購入またはリース購入に関する有効な契約を締結していること、規定された融資担保措置を実施することなど、信用条件も満たさなければならない。
これらの要件は銀行の信用安全性を確保することを目的としているが、実際には、低所得者層や不安定な収入の労働者層が融資を受けることを困難にしている。
これらの懸念は、多くの専門家も共有している。
ベトナム国家銀行経済部門信用局のグエン・スアン・バック副局長は、社会住宅購入者向けの安定した長期金利メカニズムを構築することは極めて必要であると述べた。
「公営住宅の購入者は一般的に低所得者層または中所得者層であり、資金も限られています。長期にわたって優遇金利かつ安定した金利を提供する仕組みを設計することで、彼らは安心して借り入れができ、返済能力も向上するでしょう」とバク氏は述べた。
バク氏によると、住宅法における社会住宅の開発と管理に関するいくつかの規定を詳述した政令第100/2024/ND-CP号に基づく融資プログラムでは、住宅購入者は年率約5.4%の金利で、最長25年の融資期間で借り入れをすることができる。
しかし、多くの専門家は、低所得者層にとって重要なのは優遇金利だけでなく、長期的な信用政策の安定性だと考えている。毎月の返済額を予測できることは、住宅購入の決断に自信を持つ上で役立つだろう。
別の視点から、法律コンサルタント兼弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏は、政策と実際の運用には「ミスマッチ」があると主張する。社会住宅政策の対象となる多くの人々は、住宅購入のための融資を受ける経済的余裕がなく、一方で経済的に余裕のある人々は対象とならないのだ。
「生活費をかろうじて賄える程度の収入しかない人々は、住宅ローンの元金返済に苦労することが多く、ましてや利息の返済はなおさら困難です。一方で、低所得は返済能力を証明することを難しくし、銀行が融資を実行しない原因にもなります」とディン氏は分析した。
これは、住宅を最も必要としている人々が、同時に最も資金へのアクセスが限られているグループでもあるという逆説につながる。
市場だけに頼ることはできない。
住宅開発の方向性に関する最近の結論の中で、董林総書記兼大統領は、「国は住宅に補助金を出さないが、市場原理に完全に任せるわけでもない」と強調した。
専門家によると、これは社会住宅向け融資政策の策定においても重視すべき精神である。国会財政予算委員会の委員であるホアン・ヴァン・クオン教授は、社会住宅向け融資プログラムの融資実行率が低いのは、その組織運営と実施方法に欠陥があることを示していると考えている。
「我々は市場メカニズムと国家福祉メカニズムを混同している。公営住宅は社会保障政策であり、社会保障政策である以上、国家はそれを規制するための手段を用いるべきであるが、現状では市場メカニズムを用いている」とクオン氏は強調した。
彼によれば、社会住宅は人道的なプログラムであるため、融資手続きから金利に至るまで、人々が資金にアクセスするための最も有利な条件を作り出す、人道的な信用メカニズムも必要となる。
さらに、多くの専門家は、主に商業融資に頼るのではなく、社会住宅開発のための長期的な資金源を形成するために、国家住宅基金を早急に運用開始すべきだと提言している。
特筆すべきは、党と国家の新たな方向性が賃貸住宅開発へと大きくシフトしている点である。董林総書記兼国家主席は、賃貸住宅、特に大都市、工業地帯、経済特区、そして高い開発潜在力を持つ地域における賃貸アパートの開発を優先するよう要請した。
弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏は、このアプローチは労働者の実務的なニーズに合致すると考えている。民間企業を誘致するためには、国は投資を促進するための強力な金融メカニズムを必要としている。「国は、プロジェクト投資総額の80％をカバーする融資パッケージを、20年以上の返済期間と年利3％未満の優遇金利で支援できるはずだ」とディン氏は提案した。
2030年までに100万戸の公営住宅を建設するという目標は、国民の住宅権を保障するという党、国家、各省庁の強い決意を示すものです。しかし、これらの住宅が真に低所得者層に届くためには、企業から住宅購入者へ、優遇的な資金の流れが円滑に行われる必要があります。手続き、金利、融資制度におけるボトルネックが解消されて初めて、公営住宅は経済の持続可能な社会保障の柱としての役割を十分に果たすことができるのです。
第4条：ダナン市は賃貸住宅による社会住宅を通じて解決策を模索する。
出典：https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm
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