HoREA、不動産プロジェクトの保証金に関する新たな規制を提案

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HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、「書類上」あるいは既存の不動産購入のための保証金規制に関して、2つの選択肢を与えることは依然として不適切であり、最善の選択肢は両方の選択肢を1つに統合することだと述べた。

したがって、チャウ氏は、次のような方向への統合を提案しました。「プロジェクト投資家は、住宅や建設工事が事業開始の資格を満たし、契約履行を確保するために規制に従って取引を行った場合に、顧客から保証金を徴収することが許可される、または、不動産プロジェクト投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書の1つを保有している場合にのみ、顧客との合意に従って契約締結を確保するために保証金を徴収することが許可される。」

預かり契約には、住宅または建設プロジェクトの販売価格、リース購入価格が明記されていなければなりません。保証金の最大額は政府によって規定されていますが、各時期、各不動産タイプの社会経済発展条件に準拠することを保証しながら、住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格の 10% を超えることはできません。

不動産プロジェクトの保証金を規制するための規制が数多く制定されています。（イラスト：コン・ヒエウ）

チャウ氏はそれぞれの選択肢についても詳しく分析した。オプション1：「不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収することが許可されます。」

チャウ氏によると、このオプションでは、「契約履行を保証するための預託」の目的は、実際には契約締結後に当事者間で契約内容が綿密にチェックされ、法律の規定に従って履行されることが多いため、預託者が預託者から「騙される」ケースはほとんどないということだ。そして、契約を実行する際には、通常、取引の頭金から「手付金」が差し引かれます。

オプション2：「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することができます。」

チャウ氏によれば、この計画は「契約締結を確実にするために預かり金を預ける」ことを目的としているという。実際、契約書に署名する前に、預金者は預金受取人から「騙されて」契約書に署名せず、預金者に損害を与えることがよくあります。

「現在は『選択肢1』と『選択肢2』の両方が正しいため、両方の選択肢を1つに統合し、『保証金』を『契約締結の保証』に、または『保証金』を『契約履行の保証』に規制して、不動産を購入、賃貸、または将来の住宅に入居する顧客の正当な権利と利益を保護する必要がある」とチャウ氏は強調した。

チャウ氏はまた、2006年および2014年の不動産事業法では、不動産プロジェクトまたは住宅が契約を締結したり、将来の住宅、特に土地を販売するために資本を動員したりする資格を得る前に発生する「手付金」を規制していないと評価した。

そのため、「投機家、土地仲介業者、悪徳業者」が「手付金」の額や利率を規定していない2015年民法第328条第1項を悪用し、顧客から高額の「手付金」、場合によっては取引物件価格の90～95％にも上る「手付金」を受け取るという事態が発生しています。

アリババ社で発生した詐欺事件のように、「投機家、土地ブローカー、悪徳業者」が詐欺目的で法的根拠のない「幽霊プロジェクト」を立ち上げ、顧客に多大な損害を与え、社会秩序を乱すケースも発生している。

チャウ・アン

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