新しいマンションの価格表を見るたびに、まず最初に感じるのは、自分が買えるかどうかではなく、価格が自分の手の届かないところまで上がってしまったという思いです。都市部で働く多くの人々が、今まさに同じように感じています。給料は上がり続けているのに、マンションの価格上昇には到底追いつけないのです。
この記事は、世界銀行の「ベトナム経済概況 – 2026年5月」に掲載された。同機関は、経済における資金が現在、不動産市場に強く流入していることを示す一連のデータを追加した。
この報告書によると、不動産向け融資は2025年には42%増加すると予測されており、これは融資全体の成長率19%のほぼ2倍に相当する。現在、この分野は融資残高全体の約25.5%を占めている。
これはつまり、経済における4ドルの信用供与につき、1ドル以上が不動産市場に流入するということを意味する。
さらに注目すべきは、この不動産融資の約半分が不動産開発会社に供与されたことである。一方、工業および農業向けの融資は、それぞれわずか12.1％と9.1％の増加にとどまった。
資金の流れを見ると、不動産セクターが製造業セクターよりもはるかに多くの資金を引き付けていることは明らかだ。
明らかな矛盾が生じつつある。信用供与は急増し、経済の流動性は非常に高いにもかかわらず、多くの人々にとってマイホームを持つという感覚はますます遠ざかっている。写真：ホアン・ハ
世界銀行はまた、現在の融資配分は「構造的に非効率」であると指摘した。銀行は、持続的な成長と雇用を生み出す能力のあるセクターよりも、資産担保型ではあるものの生産性の低いセクターを優先しているからだ。これは重要な点である。なぜなら、重要なのは融資額の増加ではなく、資金がどこに流れているかだからだ。
土地への投資額が工場への投資額を上回ると、不動産価格は労働者の所得よりも速いペースで上昇する可能性が非常に高く、この傾向は現在の住宅市場に明確に表れている。
世界銀行によると、一部地域では住宅価格と土地価格の比率が平均的な世帯の年間所得の30倍を超えている一方、住宅購入の手頃さに関する国際基準は通常、所得の3～8倍程度である。
このため、初めて住宅を購入しようとする人々にとって、住宅市場への参入はますます困難になっている。また、家賃や住宅ローンの返済負担は、多くの低所得層および中間所得層の世帯にとって、残りの可処分所得のかなりの部分を占めるようになっている。
明らかに矛盾した状況が浮かび上がってきている。信用供与は急速に拡大し、経済の流動性は非常に高いにもかかわらず、多くの人々にとってマイホームを持つという感覚はますます遠のいている。不動産価格の上昇率は、経済における大多数の労働者の所得創出能力を上回っているのだ。
しかし、不動産への資金流入は、より大きな物語の一部分にすぎません。
世界銀行によると、ベトナムの対GDP信用比率は現在約145%である。この数字自体も非常に高いが、さらに懸念されるのは、経済内に依然として多額の資金が存在するにもかかわらず、それが生産や消費に十分に流れ込んでいない点だ。
信用供与は急速に増加しているものの、経済における資金循環率は2025年までに約0.6まで減速すると予想されており、これは過去10年間で最低の水準となる。
世界銀行によると、現在の流動性は実体経済に新たな刺激を与えるというよりも、主に金融セクター内で循環している。
言い換えれば、経済には実際には多額の資金が存在する。ただ、資金の流れがますます資産市場へとシフトしているだけなのだ。
住宅価格と金価格が上昇し続けるにつれ、銀行から資金が流出し、他の資産へと流れ込むようになる。
世界銀行によると、人々がより高い利回りを求めて不動産、金、米ドルに資金を移しているため、銀行システムにおける家計預金の割合は2024年の48％から2025年には44％に減少した。
この変化により、銀行は預金獲得のためにさらに激しい競争を強いられ、2026年3月には6～12ヶ月の預金金利が6～8％まで上昇した。
さらに注目すべきは、この傾向は政策金利が引き上げられなかった場合でも見られたことであり、実際の市場金利水準は政策シグナルが示すよりもはるかに強い上昇圧力にさらされていたことを示唆している。
流動性逼迫は、銀行間金利が政策金利を上回った時期があったことにも表れており、これは金融政策が実際には引き締められていることを示している。
流動性逼迫を緩和するため、ベトナム国家銀行は公開市場操作を大幅に拡大し、2026年3月と4月に公開市場操作を通じて約7億ドルを供給した。これらの措置は、中央銀行が不動産セクターへの多額の資金流入に対し、より慎重な姿勢を取り始めていることを示唆している。
しかし、世界銀行は、銀行システム全体の自己資本比率は現在約12.1％に過ぎず、多くのASEAN諸国よりも低いと指摘している。
銀行システムは現在、大きなリスクに直面しているわけではないが、特に未払い融資総額に占める不動産融資の割合が増加していることを考えると、安全バッファーは数年前ほど厚くはなくなってきている。
資産価格の上昇は、不動産市場にさらなる資金を引き寄せます。そして、この新たな資金が資産価格をさらに押し上げ、動きが遅いほど市場の動きについていくのが難しくなるという感覚を生み出します。
この混乱の中で、銀行システムはもう一つのリスクにも直面している。それは、短期的に調達した資金を長期の不動産ローンに充当することだ。キャッシュフローの急激な変化や預金者の心理の変化は、流動性逼迫につながる可能性がある。
出典：https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html
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