世界の住宅市場は、借入コストが記録的な高水準を維持し、供給不足が価格高騰を招くなど、ジレンマに陥っています。多くの地域では、マイホームを持つという夢が多くの人々の手の届かないところまで追いやられ、幸運にもマイホームを持つ人々でさえ住宅ローンの返済に苦しんでいます。
30年住宅ローンが一般的である米国では、金利上昇に伴い購入者の住宅購入意欲が薄れ、住宅市場はほぼ凍結状態にある。一方、ニュージーランドとカナダでは、住宅価格が購入者が妥当と考える水準を下回ったことは一度もない。
英国から韓国に至るまで、住宅購入者の経済的困難は深刻化しています。また、世界の他の多くの地域でも、借入コストの高騰により、新築住宅の建設と所有がかつてないほど高額になっています。
世界中で、住宅の購入や所有が難しくなってきている。（写真：ブルームバーグ）
住宅市場の低迷の深刻さは国によって異なりますが、全体としては、持ち家か賃貸かを問わず、人々が住宅に支払う金額が増えるため、世界経済の成長にマイナスの影響を与えるでしょう。
住宅購入者がより慎重になるにつれ、多くの国で何世代にもわたって人々の経済的自立の基盤となってきた、収益性の高い投資チャネルとしての住宅所有の魅力は薄れつつあります。唯一、勝者となるのは、不動産価格の上昇時に利益を得ることができた、あるいは住宅ローンを組まずに住宅を購入できた幸運な長期住宅所有者だけです。
ムーディーズ・アナリティクスのチーフエコノミスト、マーク・ザンディ氏は、現在7.4%である米国の30年住宅ローン金利は、今後10年間で平均5.5%に低下すると予測しています。しかし、これは2021年初頭のわずか2.65%と比較すると依然として比較的高い金利です。さらに重要なのは、ザンディ氏がこの傾向は他の多くの先進国でも見られると考えていることです。
さらに、予測不可能な変数も存在します。中東紛争の継続と中国の経済難は世界経済の成長を鈍化させ、住宅需要を減少させ、住宅価格を押し下げる可能性があります。一方、商業用不動産セグメントは、多くの経済において市場自体にとって「重荷」となっているのが現状です。
そしてインフレが沈静化し金融政策が緩和し始めても、借入コストは世界金融危機後の時期ほど低くなることはないだろうという考えが、多くの人の心にまだ残っているかもしれない。
多くの国で住宅ローン金利が急上昇している（写真：ブルームバーグ）。
「凍結段階」
全米不動産協会（NAR）によると、米国では住宅在庫の減少、住宅価格の上昇、住宅ローン金利の上昇により、住宅販売が2010年以来の最低水準に落ち込んでいる。10月の住宅購入契約件数は前月比4.1%減少し、ほぼ1年ぶりの低水準となった。
インターコンチネンタル・エクスチェンジ社のデータによれば、住宅市場は現在、過去40年間で最も住宅価格が高騰しており、住宅費が世帯収入の約40％を占めている。
しかし、最悪の事態はまだ来ていない。ゴールドマン・サックスは10月のレポートで、住宅ローン金利上昇の影響は2024年に最も顕著に現れると指摘した。住宅販売は1990年代初頭以来の最低水準に落ち込むと予測されている。
「ある意味で、私たちはすぐには解けることのない『凍結』期の始まりにいる」とペンシルベニア大学ウォートン校のベンジャミン・キーズ教授は語った。
「状況は改善するだろうが、人々が望むような形ではなくなるだろう」とブルームバーグ・エコノミクスのエコノミスト、ニラジ・シャー氏は予測する。世界の住宅市場は買い手と売り手の双方にとって苦戦していると彼は述べた。
彼は、先進国の住宅価格は失業率が急激に上昇しないため、「崩壊」するのではなく、緩やかに下落すると予測している。しかし、依然として多くの人にとって住宅は手の届かないものとなるだろう。また、価格と金利が高い時期に住宅を購入した人は、債務返済のために支出を削減せざるを得なくなるだろうと付け加えた。
一銭一銭を数える
状況が最も深刻なのはニュージーランドで、パンデミック中に住宅市場が最も活況を呈し、住宅価格は2021年だけで30%近く上昇しました。ニュージーランド準備銀行（RBNZ）のデータによると、国内の住宅ローン残高の25%が2021年に発行され、住宅ローン借り手の5分の1が初めて住宅を購入する人々でした。
南太平洋の国オーストラリアでは、住宅ローン金利は通常3年未満で固定されているため、2021年10月からの金利525ベーシスポイントの引き上げは、返済をさらに困難にするでしょう。RBNZは、オーストラリア人の利払い額が2021年の可処分所得の9%から2024年半ばまでに約20%に上昇すると予測しています。
ニュージーランド人の住宅ローンの利子支払いは、収入の最大5分の1に達すると予想されている（写真：ブルームバーグ）。
これは、アーロン・ルービン氏のような人々の収入を圧迫する。彼は2021年に100万NZドル（約60万3000ドル）のローンを組んで、120万NZドル相当の4ベッドルームの家を購入した。8年前にアメリカからニュージーランドに移住した彼と妻のジェシカさんは、2人の子供に将来安定した生活を与えるために、沿岸都市ネルソンに家を買うことは正しい決断だと常に考えていた。
当初、夫婦は毎月約4,000ニュージーランドドルのローンを支払っていました。しかし、無利息期間が終了したため、現在は毎月2,400ニュージーランドドルを追加で支払っています。
「アメリカに帰って親戚を訪ねるお金さえありませんでした。一銭一銭を慎重に考えなければなりませんでした」と、現在ソフトウェアエンジニアとして働くルービンは語る。「時間がかかり、ストレスも溜まりました。私たちの生活は一変しました。」
それでも、彼は月々の利息を支払えるだけでも幸運だと考えている。友人の多くは、もっと大きな経済的プレッシャーにさらされていると彼は言う。
投資家は背を向ける
過去 10 年間のブームにより、ニュージーランド、オーストラリア、特にカナダなどの国々では、不動産商品が収益性の高い主要な投資チャネルとなり、数万人もの人々が急速に不動産市場の F0 投資家になりました。
2020年現在、少なくとも1つの不動産商品を所有する投資家が所有するアパートの数は、北米の国で最も人口の多い2つの州（オンタリオ州とブリティッシュコロンビア州）の住宅総数の3分の1を占めています。
しかし、金利と債券利回りの上昇により、この投資手法は効果を発揮しなくなっています。モントリオール銀行の調査によると、カナダ最大の都市トロントのコンドミニアムを所有した場合、経費控除後の利回りはわずか3.9%で、国債の利回り5%を大きく下回っています。
カナダでは住宅購入はもはや魅力的な投資手段ではない（写真：ブルームバーグ）。
過去10年間、不動産物件を完成前に購入したいという投資家の意欲は、デベロッパーにとって重要な資金源となってきました。しかし、顧客の関心の低さが、多くのプロジェクトを資金不足に陥れ、停滞させています。
カナダの住宅供給不足は、市場の低迷にもかかわらず住宅価格が高止まりしている原因です。そして、建設の減速は住宅不足をさらに悪化させています。
同様の状況が欧州でも発生しており、金利の上昇と建設コストの上昇により住宅が不足している。
ドイツでは、今年上半期の建築許可申請件数が27%以上減少し、フランスでは最初の7ヶ月間で28%の減少を記録しました。一方、スウェーデンでは、建設工事は市場全体の需要を満たすために必要な量の約3分の1に過ぎず、住宅価格は冷え込むどころか上昇を続けると予想されます。
高インフレの影響も特筆に値します。英国では、数十年ぶりの急速な生活費上昇が見られ、金融年金サービス（MPS）によると、約200万人が家計をやり繰りするために「今買って後で支払う」タイプの住宅に切り替えています。今年は100万人以上の住宅所有者が住宅ローンの返済額増加に直面しており、経済的負担は甚大なものとなることは間違いありません。
KPMGの最近のレポートによると、住宅ローンを組んで住宅を購入した英国の人の約4分の1が、金融コストの上昇を受けて、自宅を売却してより安価な住宅への移転を検討しているという。また、賃貸住宅の居住者も、家主と経済的負担の一部を分担する必要があるだろう。
ロンドンに住むカレン・グレゴリーさんは、月々の住宅ローンの返済額が3倍以上に膨れ上がったため、既存の住宅を売却せざるを得ませんでした。幼い子供を持つ若い夫婦は、家を借りていたため、別の住居を探すか、新しい家主と賃貸契約を再交渉する必要がありました。
グレゴリー氏は「金利上昇にはもううんざりだ」と語った。
金利上昇により建設活動は低迷しており、住宅供給は依然として不足している（写真：ブルームバーグ）。
アジアも例外ではありません。
韓国では、約8000億ドルの「チョンセ」債務を含めるとGDPに対する家計債務比率が157%と、先進国の中で最も高く、住宅所有者は不満を訴えている。
このシステムに参加する場合、家主は賃貸期間（通常 2 年から 4 年）の開始時に、アパートの価値の半分に相当する保証金（チョンセと呼ばれる）を受け取ります。
金利が上昇すると、チョンセは月々の家賃よりも魅力的ではなくなり、家主が徴収する敷金の額が減少します。家主は、新しい敷金を期限切れの古い賃貸契約の返済に充てることが多く、債務の履行が困難になります。
韓国の住宅価格が上昇していた時期に契約満了を迎えるケースが多かったため、2024年もマンション所有者の債務不履行リスクは高いままになると予想されている。
一方、香港の住宅市場は、中国の経済成長鈍化、人口流出、そして高金利の影響を受けており、住宅価格の上昇が鈍化しています。香港の通貨は米ドルにペッグされているため、香港の金融規制当局が採用する金融政策は、FRBの動向に厳密に追随する必要があります。
かつて市内で最も高価だった地域の住宅価格は6年ぶりの安値に下落しているが、買い手はいない。そのため、建設会社は大幅な値引きをせざるを得ない状況にある。政府は市場活性化のため登録料を減額している。
香港（中国）の住宅価格は下落しているが、依然として多くの人々にとって手が届かない価格である（写真：ブルームバーグ）。
しかし、金利が引き下げられない限り、この都市の住宅市場は回復しないでしょう。住宅価格は過去10年間で急激に上昇し、多くの人にとってマイホームを持つという夢は手の届かないものとなっています。残念ながら、最近の住宅価格の下落は、借入コストの上昇を相殺するほどには力強くありません。
「多くの国の住宅市場は、過去20年間、記録的な低金利と限られた供給に支えられ、『お祭り騒ぎ』を繰り広げてきた」とブルームバーグ・エコノミクスのシャー氏は述べた。「しかし、これからの10年間は苦しいものになるだろう」と同氏は警告した。
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