不動産市場が回復するためには、貸出金利をどの程度調整すべきでしょうか？

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ベトナム国家銀行（SBV）のダオ・ミン・トゥ副総裁は8月3日午後、不動産市場の状況を評価し困難を取り除くための会議で、今年最初の6か月間でSBVは4回にわたり継続的に金利を調整し、すべての種類の金利を年間0.5～2.0％引き下げたと述べた。商業銀行の平均金利も種類に応じて1.5～2％低下した。多くの銀行では優遇融資を行っています。

ローン金利は年10％未満である必要があります

しかし、専門家や企業によれば、現在の貸出金利の引き下げはまだ十分ではないという。

ビジネスの観点から見ると、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、現在の貸出金利の引き下げは心理面に部分的な影響しか及ぼしておらず、不動産市場を活性化させる力にはあまりなっていないと述べた。

「今回の金利引き下げは、既存債務を抱える企業にとってはプラスにしかならない。彼らは債務再編のために借り入れを行っているからだ。しかし、新規投資家にとってはほとんど意味がない。市場のほとんどの投資グループは、依然として金利の落ち着くのを待っている。この間、多くの企業は法的書類の作成に時間を費やすことを優先するだろう」とトアン氏は述べた。

貸出金利が10％を下回った場合にのみ、不動産市場にプラスの変化がもたらされます。（図）

ベトナム不動産協会（VARS）市場調査ワーキンググループのメンバーであるファム・アン・コイ氏によると、金利チャートは不動産市場にキャッシュフローが戻るかどうかの決定要因となる。この数値が高いままであれば、市場に悪影響を及ぼすでしょう。

「貸出金利が年間12～13%程度で推移する場合、キャッシュフローは停滞する可能性があります。現金保有者は、市場に資金を投入するのではなく、一時的に資金を保有して様子見するでしょう。貸出金利が8～9%程度に戻れば、不動産市場は好反応を示すでしょう。なぜなら、これは投資家が借入時に許容できる水準だからです」とコイ氏は述べた。

IMG投資株式会社のレ・トゥ・ミン会長も同様の見解を示し、中期金利を2年前と同程度の8.5%前後に引き下げることを提言した。

ミン氏によると、ベトナムの中期金利は依然としてかなり高く、5〜6か月前は12〜14％程度だったため、企業は借り入れを望まず、借り入れる勇気もなく、多くの顧客が不動産を選ぶ代わりに他の分野に資金を投入しているという。

ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社のヴー・クオン・クエット社長は、投入金利は大幅に低下したが、産出金利と貸出金利はあまり低下していないとコメントした。住宅購入者は依然として11～12％の金利を支払っており、不動産の流動性を高めることは非常に困難です。市場がより顕著な影響を及ぼすためには、貸出金利が 10% 未満に下がる必要があります。

「不動産事業にとって、高金利の問題はコストに影響を及ぼします。プロジェクトを抱える事業者は、適正かつ安価な価格で販売したいと考えていますが、投入コスト、特に金利コストは依然として高く、建設資材や人件費といったコストが下がらないため、住宅価格は高止まりしています。販売価格が高いと、流動性は良くありません」とクイエット氏は分析した。

そのため、クイエ氏によれば、企業がより楽に「息つく」ことができるように、事業融資の金利を9～10％に引き下げる必要があるという。その時、より良い価格で市場に押し出される商品源が存在するでしょう。

住宅購入者に関しては、借り入れを希望する金利は年8%未満です。

具体的には、Batdongsan.com.vnによる最近の調査では、2023年～2024年の住宅ローン金利の予想について議論したところ、回答者の約44%が、8%未満の住宅ローン金利は財政管理上妥当であり、2024年には金利がこの水準まで下がると予想していると回答しました。

さらに、住宅購入者の 33% は金利が 8 ～ 10% の範囲であればローンを承諾し、10 ～ 13% の金利に同意するのはわずか約 14% でした。

Batdongsan.com.vnの戦略ディレクター、レ・バオ・ロン氏によると、多くの住宅購入者が金融レバレッジを大胆に利用しようとしない理由は、経済的な困難、不安定な仕事、不確かな収入を心配し、それがプレッシャーとなり、利息の支払いができなくなっているためだという。

「月収4,000万ドン未満の世帯の多くは、不動産購入費用として毎月最大2,000万ドン以下しか支払えません。月収4,000万ドンを超える世帯は、月々の固定住宅ローンの返済額が3,000万ドンを超えないという状況です。月収2,000万ドン未満の低所得世帯の場合、この額は最大でも800万～1,000万ドン程度です」とロン氏は述べた。

首相は、企業や国民が信用資本にアクセスできるよう国立銀行に検討を指示した。

ファム・ミン・チン首相は8月3日夜、不動産市場の状況を評価し困難を取り除くための会議を締めくくり、ベトナム国家銀行に対し、不動産企業への信用貸付を見直し、企業や住宅購入者が信用資金にアクセスするための適切かつ効果的な解決策を見つけるよう指示した。不動産市場が安定的、安全、健全、効果的かつ持続的に発展できるよう、私たちは力を合わせて困難や障害を取り除かなければなりません。

ファム・ミン・チン首相が会議の締めくくりの演説を行った。（写真：VGP/Nhat Bac）。

首相は、社会住宅、労働者住宅、中間所得者向け住宅に留意し、不動産セグメントを適切に再編する必要があると強調した。社会住宅、労働者住宅、古いアパートの改修を促進するために、省や市の指導者は、この作業に重点を置き、形式的ではなく、実質的に、効果的に実行する必要があります。

「国立銀行は、不動産事業への信用貸付の見直しを継続しており、企業、不動産プロジェクト、住宅購入者がより便利に信用資本にアクセスするための適切かつ効果的な解決策を用意しています。利便性の創出と事業支援、リスク管理、困難の解消、安全で健全、効果的で持続可能な不動産市場の発展の促進に貢献し、特に完成間近のプロジェクトへの融資を非常に具体的に検討しています」と首相は述べた。

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