4 つの企業が保証金を放棄した後、Thu Thiem の土地をオークションで成功させるにはどうすればよいでしょうか?

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ホーチミン市がトゥーティエム土地オークション計画（トゥードゥック市トゥーティエム新市街地）を再開するという情報は、市場から好意的に評価され、特に一般市民の関心を集めています。この計画の対象となった4つの土地は、2022年に事業者によって既に放棄されていたためです。

当時、タンホアンミングループ傘下のゴイサオベト不動産投資会社（Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited）がロット3-12を24兆5,000億ドンで落札しました。ビンミン開発貿易投資会社（Binh Minh Development and Trade Investment Company Limited）はロット3-9を5兆260億ドンで落札しました。シーンメガ株式会社（Sheen Mega Joint Stock Company）はロット3-8を4兆ドンで落札しました。ドリームリパブリック株式会社（Dream Republic Joint Stock Company）はロット3-5を3兆8,200億ドンで落札しました。

落札価格は開始価格より数千億ドンも高かった。Ngoi Sao Viet社は1平方メートルあたり24億ドン以上で入札し、市場に「衝撃」を与えた。4社が預託した金額は合計1兆510億ドンに上った。しかし、その後、落札した4社すべてが預託金を引き出したため、オークションは中止された。

Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc? - 1 — トゥーティエムの土地区画の1つが競売にかけられる予定（イラスト写真：ハイロン）。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、トゥティエム地区の土地オークションの再開計画を支持すると述べた。これにより、土地区画が早期に開発され、都市開発のための資源が創出される。しかし、土地価格を規制する政令44/2014を改正する政令が政府によって公布される予定であるため、オークションのタイミングは適切ではないと思われる。

チャウ氏は、改正政令が公布されて初めて競売の開始価格が決定できると述べた。2021年以前に土地使用権の競売にかけられた土地区画に示された旧価格はもはや法的効力を持たず、改正政令がまだ完成していないため、新たな価格を設定するための基準値がないからだ。

さらに、チャウ氏は、不動産競売法のいくつかの条項を改正・補足する法律がまだ可決されておらず、年内に発布されない可能性があると述べた。ホーチミン市が上記の4つの土地区画の着工を早急に開始した場合、これも土地競売に影響を与えるだろう。

CBREシニアディレクターのドゥオン・トゥイ・ドゥン氏も、トゥーティエムの土地オークションの開始は市場に多くのプラス要因をもたらすと同意しました。トゥーティエムはホーチミン市の重要な拠点の一つであり、未来の都市の新たな中心地となるため、国内外の投資家がこのオークションに関心を持ち、期待しています。

しかし、彼女によれば、市は効果的に運営し、前回のオークションでは解決できなかった課題を克服するために、やるべきことがたくさんあるという。

彼女は3つの課題を指摘した。第一に、以前落札した投資家が保証金を支払わなかったため、事業の財務健全性を確保・審査し、落札者との厳格な管理プロセスを確立する必要があった。

第二に、開始価格が低すぎること、また保証金も低いことから、落札後に企業が保証金を放棄してしまう可能性が高く、多くの意見が寄せられています。ズン氏は、市場での土地価格が日々上昇している状況において、土地価格と適切な開始価格を評価するための仕組みと方法を確立すべきだと提案しました。

第三に、ズン氏は、外国人投資家が土地オークションに非常に関心を持っていると評価しました。しかしながら、これまで多くの企業がCBREに対し、オークションのプロセスについて知らなかった、あるいは知っていたとしても書類作成に追われて参加の機会を逃したと回答しています。そこでズン氏は、外国人投資家が参加し、国内投資家と公平に競争できるよう、透明性と透明性のあるオークションプロセスを提案しました。

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターであるヴォ・ホン・タン氏も、オークションに参加する際には企業の財務状況を慎重に考慮する必要があるとの見解を示しました。企業が財務要件を十分に満たしていれば、オークションの成功率は高まります。

企業が参加するための条件は、設立から5〜10年、過去3〜5年間の財務報告、銀行口座の明細書に残高制限があり、銀行での残高維持期間が6か月〜1年であるなど、特定の基準で明確に審査される必要があります...

現状では、タン氏は、トゥーティエム土地ファンドには国内企業だけでなく外国企業も大きな関心を示しているため、オークションは依然として成功する可能性があると予測しています。入札に関心のある投資家を募るには、透明性が高く公開されたプロセスと、広く公表された情報提供が不可欠です。多くの入札パートナーを引き付けるためには、入札への参加を呼びかける必要があります。

彼が指摘したもう一つの問題は、保証金放棄の事例が国内のみに限ったものであり、全てではないということだ。オークション開催における国際的な慣行も同様で、企業は財務状況を証明し、保証金を支払い、落札後、購入価格を支払わない場合は保証金を失うことになる。彼は、この問題を犯罪化して市場に重苦しい心理を植え付けるべきではないと述べた。

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