4 つの企業が保証金を放棄した後、Thu Thiem の土地をオークションで成功させるにはどうすればよいでしょうか?

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ホーチミン市がトゥーティエム土地オークション計画（トゥードゥック市トゥーティエム新市街地）を再開するという情報は、市場から好意的に評価され、特に一般市民の注目を集めています。これは、この計画の対象となった4つの土地が、2022年に事業者によって放棄されたためです。

当時、タンホアンミングループ傘下のゴイサオベト不動産投資会社（Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited）がロット3-12を24兆5,000億ドンで落札しました。ビンミン投資開発貿易会社（Binh Minh Investment Development and Trading Company Limited）はロット3-9を5兆260億ドンで落札しました。シーンメガ株式会社（Sheen Mega Joint Stock Company）はロット3-8を4兆ドンで落札しました。ドリームリパブリック株式会社（Dream Republic Joint Stock Company）はロット3-5を3兆8,200億ドンで落札しました。

落札価格は開始価格を数千億ドンも上回りました。Ngoi Sao Viet社は1平方メートルあたり24億ドン以上で入札し、市場に「衝撃」を与えました。4社が保証金として預けた金額は合計1兆510億ドンでした。しかし、その後、落札した4社すべてが保証金を引き出したため、オークションは中止されました。

Làm gì để đấu giá đất Thủ Thiêm thành công sau việc 4 công ty bỏ cọc? - 1 — トゥーティエムの土地区画の1つが競売にかけられる予定（イラスト写真：ハイロン）。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、トゥティエム地区の土地オークションの再開計画を支持すると述べた。これにより、土地区画が早期に開発され、都市開発のための資源が創出される。しかし、土地価格を規制する政令44/2014を改正する政令が現在改正中で、政府が公布する予定であるため、オークションのタイミングは適切ではないと思われる。

チャウ氏は、改正政令が公布されれば、競売の開始価格が決定できると述べた。2021年以前に土地使用権の競売にかけられた土地区画に示された旧価格はもはや法的効力がなく、改正政令がまだ完成していない限り、新たな価格を定めるための基準値がないからだ。

さらにチャウ氏は、不動産競売法のいくつかの条項を改正・補足する法律がまだ承認されておらず、年内に公布されない可能性があると述べた。ホーチミン市が上記の4つの土地区画の着工を早急に開始した場合、この法律も土地競売に影響を与えるだろう。

CBREシニアディレクターのドゥオン・トゥイ・ドゥン氏も、トゥーティエムの土地オークションの開始は市場に多くのプラス要因をもたらすと同意しました。トゥーティエムはホーチミン市の重要な拠点の一つであり、未来の都市の新たな中心地であるため、国内外の投資家がこのオークションに関心を持ち、期待しています。

しかし、彼女によれば、市は効果的に運営し、前回のオークションでは解決できなかった課題を克服するために、やるべきことがたくさんあるという。

彼女は3つの課題を指摘した。第一に、過去に落札したものの保証金を支払わなかった投資家は、事業の財務健全性を確保・審査し、落札者と厳格な管理プロセスを確立する必要がある。

第二に、開始価格が低すぎるだけでなく、保証金も低いため、落札後に企業が保証金を放棄してしまう可能性が高く、多くの意見が寄せられています。ズン氏は、市場での土地価格が日々上昇している状況において、土地価格と適切な開始価格を評価するための仕組みと方法を確立すべきだと提案しました。

第三に、ズン氏は、外国人投資家が土地オークションに非常に関心を持っていると評価しました。しかしながら、これまで多くの企業がCBREに対し、オークションのプロセスについて知らなかった、あるいは知っていたとしても書類作成に追われて参加の機会を逃したと回答しています。そこでズン氏は、外国人投資家が参加し、国内投資家と公平に競争できるよう、透明性と透明性のあるオークションプロセスを提案しました。

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターであるヴォ・ホン・タン氏も、オークションに参加する際には企業の財務状況を慎重に考慮する必要があるとの見解を示しました。企業が財務要件を十分に満たしていれば、オークションの成功率は高まります。

企業が参加するための条件は、設立から5〜10年、過去3〜5年間の財務報告、銀行口座の明細書に残高制限があること、銀行での残高維持期間が6か月〜1年であることなど、具体的な基準で明確に審査される必要があります...

現状では、タン氏は、トゥーティエム土地ファンドには国内企業だけでなく外国企業も強い関心を示しているため、オークションは依然として成功する可能性があると予測しています。入札に関心のある投資家を募るには、透明性が高く公開されたプロセスと、広く公表された情報提供が不可欠です。これは、多くの入札パートナーを引き付けるために不可欠です。

彼が指摘したもう一つの問題は、保証金の取り消しが地域限定であり、全てではないという点だ。オークション開催における国際的な慣行も同様で、事業者は財務状況を証明し、保証金を支払い、落札後、購入価格を支払わない場合は保証金を失う。彼は、この問題を犯罪化して市場に重苦しい心理を植え付けるべきではないと考えている。

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