2023年末までに、ホーチミン市の不動産市場は、供給と需要の両方が減少するという、約3年間にわたる困難と課題に直面していた。
暗い色調が支配的なこの全体像はまだ終わっておらず、来年も続く可能性が高いと多くの人が考えている。
火の試練は続く。
DKRAグループのコンサルティングおよびプロジェクト開発サービス担当ディレクターであるヴォー・ホン・タン氏は、2024年のホーチミン市の不動産市場について、短期的には市場に好転が見られる可能性は低く、投資家、購入者、そして不動産市場に関わるすべての関係者にとって、引き続き「試練の時」となるだろうと述べている。
2024年には、不動産市場はより持続可能で、安全かつ透明性の高い形で発展するだろう。
このような状況が生じる理由は、政策や法的障壁が効果を発揮するには時間がかかり、短期間で多くの好ましい変化をもたらすことができないため、意図せずして新規参入する市場に圧力が強まってしまうからである。
プロジェクトの実施期間が長期化すると、財務コストが増加し、投資家や不動産会社の利益が損なわれる。当初の販売価格はあまり変動しないものの、投資家は元利金の支払猶予期間、支払スケジュールの延長、あるいは期日前に支払った顧客に対して15～20％の割引を提供するなどの施策を通じて、間接的に「割引」を維持することになる。
一方、二次市場では、個々の状況を見てみると、元の契約価格から10％～20％、あるいは30％以上も値引きされた価格で売りに出されている物件も依然として存在するだろう。
これらの取引のほとんどは、物件価格の70～80％という高い水準の銀行融資レバレッジを利用する購入者によるものですが、元利金の支払猶予期間終了後に資金繰りの問題に陥ります。こうした取引は、主に都心から比較的離れた場所に位置する大規模な都市開発プロジェクトに集中しています。
預金金利の継続的な引き下げにもかかわらず、買い手の信頼感はまだ回復していない。景気回復の見通しが不透明なため、多くの買い手は依然として不動産投資よりも銀行預金を選択している。
しかしながら、2024年末は不動産市場にとって新たな成長サイクルの始まりと見なすことができる。
住宅不動産セグメントは市場回復を牽引すると予想されており、特に主要都市中心部や、地域交通網が整備され、人口密度が高く、住宅需要が継続的に高い周辺地域におけるプロジェクトが注目される。
例えば、ホーチミン市および近隣の省（ビンズオン省、 ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、タイニン省）のアパート部門では、2024年に供給が大幅に改善され、約12,000戸に達すると予測されており、その大部分はビンズオン省とホーチミン市の市場に集中する見込みです。
さらに、法的障害を取り除くための指示が発効し、公共投資の支出率が上昇し、貸出金利や預金金利が下降傾向を維持するなど、これらすべてが不動産市場における注目すべき好ましい展開に貢献している。
新サイクルにおける法規制の標準化
プロジェクトにおける法的問題は、不動産市場全般、特に建設中の住宅プロジェクトにおいて、大きなボトルネックの一つと考えられています。現在、市場におけるプロジェクトが直面する障害の最大70%は、法的問題に起因するとされています。
建設省の統計によると、ハノイとホーチミン市だけでも、約400件のプロジェクトが手続き上の障害に直面しており、これらのボトルネックは何年も解決されないまま続いている。
2024年、ホーチミン市の不動産市場に好転が見られる可能性は低い。
同様の理由から、市場で事業を展開する多くの不動産会社は、法的手続きを完了する前に販売プロジェクトを開始することで、法律を回避しようとしており、購入者だけでなく企業自身にも多くのリスクと不利益をもたらしている。
将来的には、住宅法および改正不動産事業法の成立、そして障害を取り除くための政策の同時実施に伴い、プロジェクトの法的遵守はもはや「必要条件」ではなく、徐々に「十分条件」、つまりプロジェクトが製品を市場に投入するための前提条件となるだろうと言える。
これは、市場の透明性を高め、プロジェクトの停滞や違反行為を回避し、不動産購入者の権利を最大限に保護することに貢献するだろう。
現在、グリーン不動産はベトナムだけでなく世界中で、徐々に避けられない発展の潮流となっています。これは単に住宅分野における一連の基準にとどまらず、工業団地、オフィス、リゾートなど、他の多くの種類の不動産にも適用されています。
COP26（国連気候変動枠組条約第26回締約国会議）において、ベトナムは2050年までに温室効果ガス排出量を実質ゼロにするという目標を掲げ、環境保護に対する政府の適切な姿勢を示した。その結果、不動産開発におけるグリーン基準の適用は、あらゆる不動産プロジェクトの開発段階において、徐々に必須条件となっていくであろう。
何よりもまず、2024年は、持続可能で安全かつ透明性の高い不動産市場発展の新たなサイクルに備えるため、市場における既存の問題を精査し解決する年となる。
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