「火は金を試す」、市場の新たなサイクルを探る

[広告1]

2023年末までに、ホーチミン市の不動産市場は、市場の需要と供給が減少し、困難と課題に直面する3年近くを経験しました。

暗い色で覆われた全体像は止まらず、来年も続く可能性が高いとの意見が多くあります。

「火は金をテストする」を続ける

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、2024年のホーチミン市の不動産市場について、短期的には市場にプラスの変化が起きる可能性は低いが、投資家、買い手、不動産市場に参加するすべての関係者にとって「金の試金石」となるプロセスが続くだろうと述べた。

上記の状況の原因は、政策や法的解決策が「吸収」するには時間が必要であり、短期的には多くの前向きな変化をもたらすことができないため、市場への新規供給への圧力が目に見えない形で高まっていることです。

プロジェクトの実施期間の長期化は財務コストの増加につながり、投資家と不動産事業者の利益を圧迫します。当初の売り出し価格に大きな変動はありませんが、投資家は元本・利息の支払猶予期間の支援、支払スケジュールの延長、あるいは期日前払いの顧客に最大15～20%の割引を提供するなどの政策を通じて、間接的に「割引」を維持するでしょう。

二次市場では、地域別に見ると、契約額の10～20％、あるいは30％以上も値下げして売りに出されるケースが依然としてあります。

これらの取引のほとんどは、総不動産価値の最大70%～80%に及ぶ高い銀行ローン・レバレッジを使用しているものの、元金/利息の猶予期間終了後にキャッシュフローが「ブロック」されている買い手に集中しており、その多くは、中心部から比較的離れた場所にある、ユニット数の多い都市部のプロジェクトです。

金利は継続的に下方調整されているにもかかわらず、購入者の信頼を回復できず、回復の見通しがはっきりしないため、ほとんどの購入者は依然として不動産投資ではなく貯蓄を選択しています。

しかし、2024年末は不動産市場の次の成長サイクルの始まりと見ることができます。

住宅不動産セグメントは、特に同期した地域交通システム、人口圧縮、高い住宅需要を特徴とする大都市中心部または近隣地域のプロジェクトにおいて、市場の回復を主導すると予想されます。

通常、ホーチミン市および近隣の省（ビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、タイニン省）のアパート部門では、2024年には供給がより明確に改善し、主にビンズオン省とホーチミン市の市場に集中して約12,000戸に達すると予想されています。

また、法令施行に伴い、公共投資支出率が上昇し、貸出金利・預金金利が低下傾向を維持するなど、不動産市場に著しい明るさをもたらすことが期待されます。

新しいサイクルにおける法的標準化

プロジェクトの合法性は、不動産市場全般、特に将来の住宅市場において、大きなボトルネックの一つと考えられています。今日の市場におけるプロジェクトの問題の70%は、法的問題によるものです。

建設省の統計によると、ハノイ市とホーチミン市だけでも、実施手続きに支障をきたしているプロジェクトは約400件と推定されています。こうしたボトルネックは長年にわたり続いていますが、抜本的な解決には至っていません。

2024年、ホーチミン市の不動産市場にプラスの変化が起きる可能性は低いでしょう。

上記の理由により、市場で営業している多くの不動産企業は法律を回避しており、法的プロセスがまだ完了していない状態でプロジェクトを売りに出しており、購入者と企業自身に多くの潜在的なリスクと不利益をもたらしています。

今後、住宅法や不動産業法（改正）が成立し、撤去政策も同時に適用されることで、プロジェクトの法的地位はもはや「必要条件」ではなく、徐々に「十分条件」、つまり製品を市場に投入するための前提条件になっていくと言えるでしょう。

これにより、市場の透明性が徐々に高まり、プロジェクトの中断や違反が回避され、不動産購入者の権利が保護されるようになります。

今日、グリーン不動産はベトナムだけでなく世界中で徐々に不可欠な開発トレンドとなりつつあります。住宅分野だけでなく、産業用不動産、オフィス、リゾートなど、様々な分野に適用されています。

COP26（第26回国連気候変動枠組条約締約国会議）において、ベトナムは2050年までに温室効果ガスの純排出量を「0」にする国になることを約束し、国家の環境保護に対する正当な配慮を示しました。したがって、不動産開発におけるグリーン基準の適用は、不動産プロジェクトの開発段階において徐々に必須の基準となるでしょう。

何よりも、2024年は、より持続可能で安全かつ透明性の高い不動産市場の新たな発展サイクルに備えるために、市場で現在進行中の遅延を精査し、解決する年となります。

あなたの色相

[広告2]
ソース