目標はまだ遠い

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今年4月初旬、チャン・ホン・ハ副首相は、「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを承認する首相決定338/QD-TTgに署名した。

このプロジェクトの目標は、2030年までに地方自治体で合計1,062,200戸のマンションを完成させることです。そのうち、2021年から2025年の期間に約428,000戸のマンションが完成し、2025年から2030年の期間に約634,200戸のマンションが完成する予定です。

経済 - 100万戸の社会住宅建設計画：目標はまだ遠い — 全国では、20,210戸のアパートを含む46の社会住宅プロジェクトのみが完成しており、計画の4.7％に達している。（写真：VARS）。

このプロジェクトは、社会住宅の供給が深刻に不足し、労働者の実際のニーズの約20%しか満たしていないという現実の切迫したニーズに応えることを目的としています。同時に、キャッシュフローの逼迫、市場の混乱、潜在的なリスクといった状況において、不動産事業者にとっての「救済」策でもあります。

さらに、このセグメントの供給を解決することは、需給不均衡の問題を解決するための「鍵」となり、困難を取り除き、安定的で健全な不動産市場の発展に貢献します。

長年にわたり、党と国家は、特に低所得者層と工業団地労働者をはじめとする国民の住宅ニーズを常に最優先課題として重視し、認識してきました。関係機関と政府は、企業の開発参加を促すための多くの政策を指導・公布し、目標と要求の達成に向けて、権限の範囲内で迅速に政策実施上の課題を解決してきました。しかしながら、一部の地域では、依然として実施に多くの制約があり、実施結果に影響を与えています。

特に、社会住宅や労働者住宅の発展においては依然としていくつかの困難や障害が存在し、実施プロセスに困難をもたらし、社会住宅の供給は依然として「不足」している。

目標から遠い

2011年から2020年までの国家住宅開発戦略の実施から10年以上が経過したが、全国で都市部の社会住宅プロジェクトは307件、戸数にして約15万7100戸しか完成しておらず、設定された計画のわずか41.7％しか達成できていない。

政府は2021～2030年期に「2021～2030年期に、低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅団地を少なくとも100万戸建設するための投資」を承認した。しかし、2021～2025年期の半分以上が経過した現在、全国で完成した低所得者層および工業団地労働者向けの社会住宅団地はわずか46件、団地規模は20,210戸にとどまり、計画のわずか4.7%にとどまっている。

経済 - 100 万戸の社会住宅アパートのプロジェクト:目標はまだ遠い (図 2)。 — 公営住宅は、常に需要が高く、即時のキャッシュフローをもたらし、企業にとっての「救済」ソリューションとなる不動産の一種です。（写真：VARS）

設定された目標にはまだ遠いものの、政府が手続き、政策、資金の取り扱いと削減を優先するよう綿密に指導し、また企業間の積極的な調整を行った結果、社会住宅開発のスピードはより加速し、認可、実施、完了するプロジェクトがますます増えています。

したがって、建設省の発表によれば、2021年に国全体で完成したアパートは3,046戸、将来の住宅として販売可能なアパートは2,127戸しかなかったが、2022年までには、この数は2倍、4倍の6,196戸の完成したアパートと、将来の住宅として販売可能なアパートは8,245戸に増えることになる。

同時に、建設省のデータからも、地方自治体が「関与」し始めた兆候が見て取れます。2021年と2022年には、全国で新規認可されたプロジェクトはわずか9件、戸数は約6,000戸でしたが、2023年第3四半期だけでも、全国で12件、戸数は12,679戸に上りました。

政策「支援」への期待

VARSは、政策による「支援」により、社会住宅の開発は今後もより良い成果をもたらすと考えています。特に、最近成立した住宅法（改正版）では、社会住宅プロジェクトを開発する購入者や投資家にとっての「困難を解消する」多くの新たな規制が盛り込まれており、魅力が高まり、より多くの企業が社会住宅セグメントの開発に参加するようになることが期待されます。また、住宅購入能力と資格を有する低所得者層にとって、このタイプの住宅へのアクセスが向上することも期待されます。

新しい住宅法によると、社会住宅を開発する投資家は、柔軟な仕組みを備えた一連の「実質的な」インセンティブを受けることになります。具体的には、社会住宅用地の20%の割り当ては、各地方自治体の計画責任となります。

この規制は、投資家にとっての社会住宅開発のための土地基金の現在の問題を解決するだけでなく、人々のニーズと将来の社会経済開発の方向性に関する情報を理解することにより、地方自治体が住宅開発政策を策定し、真に適した土地基金を割り当てることができるため、住宅購入者にも利益をもたらします。

同時に、社会住宅プロジェクトの投資家は、土地価格の決定、免除される土地使用料および土地賃料の計算、土地使用料および土地賃料の免除申請手続きを行う必要がなく、プロジェクトの全土地面積（ビジネス、商業およびサービス施設、商業住宅の建設への投資用土地面積は除く。プロジェクトの総土地面積の最大20％を占める）に対する土地使用料および土地賃料が免除されます。

これにより、社会住宅プロジェクトへの投資手続きにかかる期間が約1年短縮されます。さらに、利益率を社会住宅エリアのみに適用することで、投資家は商業エリアよりも社会住宅開発からより多くの利益を得ることができるようになり、投資家にとっての魅力が高まるというプラス効果も期待できます。

さらに、新しい住宅法は、非常に重要かつ実用的なメカニズムとポリシーで修正および補足され、社会住宅を購入、賃貸、または賃貸購入する際に人々がアクセスするプロセスにおける困難を「取り除く」ようになりました。

これはまた、120兆ドンの融資パッケージの支出を促進するための後押しを生み出し、人々の住宅購入能力に希望を与え、企業にキャッシュフローをもたらし、不動産市場の回復プロセスを促進すると予想される「ポイント」でもあります。

具体的には、新しい住宅法には3つの進歩的な点があり、人々の困難を取り除き、「過剰と不足の両方」の状況を解決します。

まず、住宅購入者は「建設投資プロジェクトが所在する省または中央直轄市に住宅を所有していないこと」のみを必要とするという規定により、国家管理機関が書類を確認する際の障害が取り除かれた。

第二に、公営住宅の購入または賃貸に関する所得要件がより柔軟化されました。従来のように、個人所得税を納めていない人に限定されることはなくなりました。

第三に、最近可決された2023年住宅法により、社会住宅を購入または賃貸購入する資格のある対象者に対する居住条件が廃止されました。

住宅法の新しい規制が正式に施行されるまでには少なくともあと1年はかかるものの、これらの新しい点は住宅購入者の心理、投資家の開発計画や方向性に多少影響を与えている。

最近、企業による一連の社会住宅プロジェクトが、管轄当局に登録され、実施されています。政府、関係機関、部局、各セクターは、この種の住宅における困難、障害、法的ボトルネックを解消するため、引き続き調査を行い、政令および指令を発布します。

VARSは、今後、多くの不動産事業者にとって、社会住宅セクターの発展と促進が重要な目標となると考えています。より多くの不動産「大手」企業が社会住宅競争に参入し、市場への供給が徐々に改善していくでしょう。

とりわけ、多くの不動産プロジェクトが法的問題で行き詰まり、流動性が低い状況において、常に需要が高く、即時のキャッシュフローをもたらすことができるタイプの不動産である公営住宅は、企業にとっての「救済」ソリューションです。