省や都市の市場が投資資金を引きつけ、在庫が増加し、8月1日から最初のレッドブックの発行時間が短縮された...これが最新の不動産ニュースです。
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| 最新の不動産：ハーバーセンターハイフォンプロジェクトの展望。 （出典：シルクパスホテル株式会社） |
地方で新しいプロジェクトを継続的に立ち上げ
最近、ハイフォン市はゴクエン地区レライ通り3番地に新しいプロジェクト「ハーバーセンター」をオープンしました。このプロジェクトには、5階建て、総使用可能面積約400平方メートルの、隣接する74区画のショップハウス（商業用タウンハウス）が含まれます。そのうち、床面積は68.6～161.8平方メートル、共通間口は6～13.8メートルです。このプロジェクトは総面積11,000平方メートルを超え、シルクパスホテルカンパニーリミテッドが投資しました。
フンイエンは、ヴァンザン県クーカオコミューン（フンイエン）のフンティンヴィラ＆ハウジングプロジェクトに属する、地下3階を備えた32階建ての多目的ビル「ザ・フィボナン」という新しいプロジェクト供給を歓迎しました。このプロジェクトはAn Phu Investによって投資されています。フィボナンの規模は20,992平方メートルで、そのうち建築用地面積は4,370平方メートル、656戸のアパートメントがあり、面積は43平方メートルから96平方メートルまで多岐にわたります。
ハナムにはサン アーバン シティ ハナムと呼ばれる新しいプロジェクトがあります。このプロジェクトはフーリー市の新中心部に位置し、400ヘクタール以上の規模を誇ります。そのうち200ヘクタールは水面開発用、19ヘクタールはサンワールド公園用、17ヘクタールは景観湖用、28ヘクタールは新管理用、13ヘクタールは内部公園用、60ヘクタールはプロジェクト用です。製品タイプに関して言えば、このプロジェクトは、アパート、ショップハウス、ヴィラなど多岐にわたり、9階建ての建物が40棟あり、その中にはアパート約15,000戸、商業用タウンハウス4,500戸、半戸建ておよび戸建てヴィラ1,200戸が含まれます。
タインホアは、セントラル・リバーサイド・プロジェクトからの新たなプロジェクトの供給も歓迎した。このプロジェクトはタセコランドが投資し、タインホア市ドンハイ区に位置している。セントラル リバーサイドには 15.6 ヘクタールの面積があり、493 個の製品があることがわかっています。面積80〜134平方メートルのタウンハウス339棟、面積104〜197平方メートルのショップハウス94棟、面積180〜361平方メートルのヴィラ60棟が含まれます。
バクザン省には、投資家のVan Phu – Investによる「The Terra – Bac Giang」という新しいプロジェクトがあります。このプロジェクトは、南部の都市部、ディンケ区（バクザン市）に位置しています。このプロジェクトは、28階建ての2つのタワーを含む45,059平方メートルの面積に建設され、合計688戸のアパート、66戸のヴィラ、43戸のタウンハウスが含まれます。
SGOHomesのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、実際のところ、ハノイのアパートは依然として人気を保っており、住宅と投資の両方の市場を支配していると語った。しかし、今年の第2四半期以降、地方の不動産の好調な伸びにより、このセグメントは他のセグメントや市場と投資のシェアを分け合うようになりました。地方市場での新規プロジェクトの急増に加え、ハノイの不動産価格が現在あらゆる分野で高騰しており、投資家にとって魅力がなくなってきていることも本当の理由だ。
移住の波は2024年3月に始まり、勢いを増しています。移住の波の中で、投資家は工業団地に関連した経済軸、経済が発展した省、バクニン・バクザンなどの交通軸に沿った機会を求めています。フンイエン – ハイズオン – ハイフォン – クアンニン。
在庫は増加している
Cafebizの情報によると、建設省のデータによると、今年の最初の数か月で不動産市場は徐々に再び活発になり、検索や取引を行う顧客の数も増加しているという。 2024年初頭の不動産取引量は、2023年末と比較して30％近く増加しました。
しかしながら、不動産市場は依然として多くの困難に直面しています。そのうち、完了したプロジェクト、新規に認可されたプロジェクト、および将来販売対象となるプロジェクトの数は、いずれも2023年の同時期よりも少なくなっています。注目すべきは、不動産在庫が依然として非常に多く、主に個別の住宅と土地区画が19,323件あり、昨年末と比較して43％増加していることです。
証券取引所に上場している住宅開発を行う不動産会社10社の財務報告によると、6月31日時点の在庫総額は269兆1350億ドンを超え、同時期に比べて約3％増加した。実際、近年、多くの企業の在庫価値は減少するどころか、ますます「肥大化」しています。
企業の在庫は完成不動産と未完成不動産の2つの項目に記録されます。完成した不動産については、厳しい市場環境の中、多くの企業が市場が回復するまで商品の発売計画を延期しており、その結果、一部の企業では在庫価値が減少していない。
未完成不動産の場合、これが不動産事業の主な在庫の種類となります。未完成不動産在庫が継続的に増加している理由は、多くのプロジェクトにおける法的問題が何年もの間滞留しているためです。市場の供給爆発期（2018年）以降、法的手続き上の問題が深刻化しているため、都市部における住宅プロジェクトの承認も鈍化し始めたことがわかります。このため、特にホーチミン市やハノイなどの大都市では、市場供給が年々着実に減少しています。
さらに、在庫が多いもう一つの理由は、市場が活発な開発期を迎えており、多くの投資家が土地、リゾート不動産などの投機的および投資プロジェクトを開発するために地方に多額の資金を注ぎ込んでいることです。
現在まで、投資市場は低迷しており、買い手を見つけることが難しく、完成後も換金できない状況が続いています。このような種類の在庫については、一般市場がまだ再び活発化していない状況では、企業が対応することが困難になるでしょう。
Batdongsan.com.vnのレポートでは、逆説的に、市場には新規供給が不足しているにもかかわらず、上場不動産企業の在庫は依然として多く、商品が市場の実際のニーズに合致していないことを示しているとも指摘している。
ホーチミン市は調整中で、まだ新しい土地価格表を作成していない
ホーチミン市の新しい土地価格表は、2026年1月1日から作成され、適用されます。現在、市は2024年土地法に従って調整された価格表を実施しています。
上記の情報は、8月1日午後の社会経済会議において、天然資源・環境局長のグエン・トアン・タン氏によって提供された。
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| ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏が8月1日に行われた同市の社会経済会議に出席した。（撮影：ヴァン・アン） |
タン氏によれば、2024年土地法（改正版）の施行において、省人民委員会は古い土地価格表を検討、使用、または調整することが許可されている。これを踏まえてホーチミン市は調整方針をとっているが、まだ新たな価格表は作成していない。
土地価格表の調整には 7 つのステップが含まれており、現在、当局は 6 つのステップを完了しています。地域全体でコンサルティングユニットによって収集されたすべてのデータは再調整され、検討と評価のためにホーチミン市人民評議会の作業部会に転送されました。
当省は、古い価格表が低すぎることによる損失が生じないように、現在の土地取引価格、承認された補償価格、および特定の市場価格を調整および更新しています。
グエン・トアン・タン氏は、この地域には、1平方メートルあたりわずか100万〜200万ドンという古い価格表の道路がいくつかあることを例に挙げました。一方、実際の取引価格は1平方メートルあたり1億～2億VNDまでとなっている。したがって、市はこの期間中に使用するのに最適な価格表を再調整する必要があります。
7月、ホーチミン市の土地記録の数は引き続き増加し、約4万件に達したが、その大半は依然として売買と抵当の記録であった。ホーチミン市の土地関連収入は過去7か月間で12兆円を超えた。
ホーチミン市人民委員会のヴォー・ヴァン・ホアン副委員長によれば、人々や世論は新しい土地価格表に非常に関心を持っているという。したがって、この情報については議論し、慎重に検討する必要があります。
天然資源環境局は、2024年土地法に従って地方土地価格表を発行するためにホーチミン市人民委員会に提出するための最終手続きを完了させている。
8月1日から最初のレッドブックの発行までの時間を短縮
政府は、土地の基本調査、土地使用権証明書の登録、土地に付随する資産の所有権、土地情報システムを規制する政令第101/2024/ND-CP号（政令101号）を公布した。この政令は8月1日から発効します。
特に、法令第101号では、土地および土地に付随する資産の初回登録の期間は20営業日以内であることが明確に規定されています。
最初の土地使用権証明書（レッドブック）と土地に付随する財産所有権証明書（ピンクブック）の発行時間は3営業日以内です。
上記の規定によれば、土地および土地に付随する資産を初めて登記し、レッドブックとピンクブックを初めて発行するまでの全プロセスは、23営業日以内です。
山岳地帯、島嶼、遠隔地、社会経済状況の厳しい地域、特に社会経済状況の厳しい地域の場合、初回レッドブック発行手続きの処理時間は 10 営業日増加します。
一方、以前の規制によれば、最初のレッドブックの発行手続きを行う時間は、有効な書類を受け取った日から30日以内、遠隔地の場合は40日以内であった。
そのため、政府は新たに発布された法令において、初めて登録手続きとレッドブックおよびピンクブックの発行にかかる時間を短縮した。
最初のレッドブックの発行時期は、政令 101 号第 19 条第 1 項 a 点に規定されているように、完全かつ一貫性のある書類を受け取った日から計算されます。
それに加えて、法令101号では土地登記と土地に付随する資産についても具体的に規制しています。
この政令によれば、土地および土地に付随する資産の変更の登録、および土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書の交付の時期は次のように実施されます。
– 農地使用権を区画整理または交換計画に従わずに転換する場合、または土地使用権、土地付属財産の所有権、土地使用権を使った出資、土地付属財産の所有権を譲渡、相続、贈与する場合は、10営業日を超えてはならない。
– 国が年間地代金を支払いながら賃借している土地に付随する資産を売却または資本拠出する場合は、10営業日を超えてはならず、土地価格の決定および土地賃貸契約の締結にかかる時間は含まれません。
– インフラ建設や事業プロジェクトにおける土地使用権のリースまたは転貸の場合は、5営業日を超えてはなりません。
– インフラ建設および事業プロジェクトにおける土地使用権の賃貸または転貸の登録を取り消す場合は、3営業日を超えてはなりません。
土地及び土地に附属する財産に関する最初の登記の内容には、土地使用者に関する情報などが含まれます。土地に付随する財産の所有者。管理のために土地を割り当てられた者には、土地使用者、土地に付随する財産の所有者、および管理のために土地を割り当てられた者の氏名、個人文書、法的文書、住所が含まれます。
土地区画情報には、区画番号、地図シート番号、住所、面積、土地の種類、土地利用形態、土地利用の起源、および土地区画に関するその他の情報が含まれます。
土地に付随する財産に関する情報には、財産の種類、住所、建築面積、延床面積、使用可能面積、所有形態、所有期間その他の土地に付随する財産に関する情報が含まれます。
土地区画及び土地附属資産に係る土地使用権、土地附属資産若しくは土地管理権の登記又は土地使用権証明書、土地附属資産所有権証明書の発行に関する要件。
土地使用者、土地に付随する資産の所有者、および土地に関する法律の規定（ある場合）に従って管理のために土地を割り当てられた人々のその他の要求。
土地登記手続き及び土地に付随する財産に関する書類の受理及び結果の返却場所について、政令101号は、書類の受理及び結果の返却を行う機関には、省、区、町レベルの行政手続きに関する書類の受理及び結果の返却に関する省人民委員会の規定に基づくワンストップ部門が含まれると規定している。土地登記所;土地登記所支部。
申請者は、所定の機関に直接、郵送、申請者と土地登記所の間で合意された場所、または国の公共サービス ポータルまたは州の公共サービス ポータルで申請書を提出できます。
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