市場のパラドックス、不足と過剰。投資の「波」が多くの地域に押し寄せている理由

省や都市の市場が投資資金を引きつけ、在庫が増加し、8月1日から最初のレッドブックの発行時間が短縮された...これが最新の不動産ニュースです。

最新の不動産情報：ハーバーセンター・ハイフォンプロジェクトの展望。（出典：シルクパスホテルカンパニーリミテッド）

地方で新しいプロジェクトを継続的に立ち上げ

ハイフォン市は最近、ゴクエン区レライ通り3番地に新たなプロジェクト「ハーバーセンター」をオープンしました。このプロジェクトは、隣接する74区画のショップハウス（商業用タウンハウス）で構成され、5階建て、総使用面積約400㎡です。延床面積は68.6～161.8㎡、共用間口は6～13.8㎡です。総面積は11,000㎡を超え、シルクパスホテルカンパニーリミテッドが投資しています。

フンイエン社は、ヴァンザン県クーカオ村（フンイエン）に位置するフンティン・ヴィラ＆ハウジング・プロジェクト（フンティン）に属する、地下3階を含む32階建ての複合用途ビル「ザ・フィボナン」の新規プロジェクト供給を歓迎します。このプロジェクトは、アンフー・インベスト社が投資しています。「ザ・フィボナン」の敷地面積は20,992㎡で、そのうち建築用地面積は4,370㎡、戸数は656戸、面積は43㎡から96㎡まで様々です。

ハナム省には、サン・アーバン・シティ・ハナムという新たなプロジェクトがあります。このプロジェクトはフーリー市の新中心部に位置し、400ヘクタールを超える規模で、そのうち200ヘクタールは水面開発、19ヘクタールはサンワールドパーク、17ヘクタールは景観湖、28ヘクタールは新行政区、13ヘクタールは都心公園、そして60ヘクタールはプロジェクト用地です。製品の種類は、アパート、ショップハウス、ヴィラなど多岐にわたり、9階建ての建物が40棟あり、約15,000戸のアパート、4,500戸の商業用タウンハウス、そして1,200戸の半戸建ておよび戸建てヴィラが含まれます。

タインホア省は、セントラル・リバーサイド・プロジェクトからの新たな供給も歓迎しました。このプロジェクトはタインホア市ドンハイ区に位置し、タセコ・ランドが投資しています。セントラル・リバーサイドは15.6ヘクタールの敷地面積に493戸の住宅を擁しています。そのうち、80～134㎡のタウンハウスが339戸、104～197㎡のショップハウスが94戸、180～361㎡のヴィラが60戸です。

バクザン省には、投資家Van Phu – Investによる新たなプロジェクト「The Terra – Bac Giang」があります。このプロジェクトは、バクザン市南部のディンケ区に位置し、敷地面積45,059平方メートル、28階建てのタワー2棟、合計688戸のアパートメント、66戸のヴィラ、43戸のタウンハウスで構成されています。

SGOHomesのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ハノイのアパートメントは依然として人気を維持しており、居住用と投資用の両方で市場を支配していると述べた。しかし、今年第2四半期以降、地方不動産の好調な伸びにより、このセグメントは他のセグメントや市場と投資シェアを分け合うようになった。地方市場における新規プロジェクトの急増に加え、真の理由は、ハノイのあらゆるセグメントの不動産価格が現在高騰しており、投資家にとってもはや魅力的なものではないという点にも起因している。

2024年3月に始まった移住の波は、ますます強まっています。この移住の波の中で、投資家は工業団地関連の経済軸、経済が発展した省、そしてバクニン省とバクザン省、フンイエン省とハイズオン省、ハイフォン省とクアンニン省といった交通軸に沿った機会を模索しています。

在庫は増加している

Cafebizの情報によると、建設省のデータによると、今年最初の数ヶ月で不動産市場は徐々に活性化し、顧客の検索数と取引数も徐々に増加しています。2024年初頭の不動産取引件数は、2023年末と比較して約30%増加しました。

しかし、不動産市場は依然として多くの困難に直面しています。特に、完成済みプロジェクト数、新規認可プロジェクト数、将来販売可能なプロジェクト数は、いずれも2023年の同時期と比較して減少しています。特に、不動産在庫は依然として非常に多く、主に戸建て住宅と土地が19,323件と、昨年末比43%増加しています。

上場している住宅開発会社10社の財務報告によると、6月31日時点の在庫総額は269兆1350億ドンを超え、同時期比で約3%増加しました。実際、近年、多くの企業の在庫額は減少するどころか、むしろ「膨張」を続けています。

企業の在庫は、完成不動産と未完成不動産の2つのカテゴリーに分類されます。完成不動産については、厳しい市場環境の中、多くの企業が市場が回復するまで商品の販売計画を延期しており、一部の企業では在庫額が減少していません。

未完成不動産は、不動産企業の主な在庫です。未完成不動産在庫が継続的に増加している理由は、多くのプロジェクトにおける法的問題が長年にわたり滞留していることにあります。市場供給爆発期（2018年）以降、法的手続き上の問題が深刻化しているため、都市部における住宅プロジェクトの承認も鈍化し始めています。これにより、特にホーチミン市やハノイなどの大都市では、市場における供給が年々着実に減少しています。

さらに、在庫が多いもう一つの理由は、市場が活発な開発期を迎えており、多くの投資家が土地、リゾート不動産などの投機的・投資プロジェクトを開発するために地方に多額の資金を注ぎ込んでいることです。

これまで投資市場は停滞しており、買い手を見つけることが困難で、完成後も売却が不可能な状況が続いています。このような在庫を抱えたままでは、市場全体がまだ活性化していない状況下では、企業にとって解決が困難となるでしょう。

Batdongsan.com.vnのレポートでは、逆説的に、市場には新規供給が不足しているにもかかわらず、上場不動産事業の在庫は依然として多く、商品が市場の実際のニーズに合致していないことを示しているとも指摘している。

ホーチミン市は調整中で、まだ新たな土地価格表を作成していない。

ホーチミン市の新しい土地価格表は、2026年1月1日から作成され、適用されます。現在、市は2024年土地法に従って調整された価格表を実施しています。

上記の情報は、8月1日午後の社会経済会議において、天然資源・環境局長のグエン・トアン・タン氏によって提供された。

ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏が8月1日に行われた同市の社会経済会議に出席した。（撮影：ヴァン・アン）

タン氏によると、2024年土地法（改正版）の施行において、省人民委員会は旧土地価格表を検討、使用、または調整することが認められている。これに基づき、ホーチミン市は価格調整の方針を示しているものの、新たな価格表はまだ作成されていない。

土地価格調整は7段階から構成されており、現在、当局は6段階を完了しています。コンサルティングユニットが対象地域全体で収集したすべてのデータは再調整され、ホーチミン市人民評議会の作業部会に提出され、審査と評価が行われます。

当省は、古い価格表が低すぎることによる損失が生じないように、現在の土地取引価格、承認された補償価格、および特定の市場価格を調整および更新しています。

グエン・トアン・タン氏は、この地域には、以前の価格表では100万～200万ドン/㎡とされていた道路がいくつかあることを例に挙げました。しかし、実際の取引価格は1億～2億ドン/㎡にまで達しています。そのため、市は、この時期に最も適切な価格表となるよう再調整する必要があります。

7月、ホーチミン市の土地登記件数は引き続き増加し、約4万件に達しました。その大部分は依然として売買と抵当に関する登記でした。ホーチミン市における土地関連収入は、過去7ヶ月間で12兆円を超えました。

ホーチミン市人民委員会のヴォー・ヴァン・ホアン副委員長によると、住民や世論は新しい土地価格表に非常に関心を持っているとのことです。そのため、この情報については議論を重ね、慎重に検討する必要があります。

天然資源環境局は、2024年土地法に基づいて地方土地価格表を発行するためにホーチミン市人民委員会に提出するための最終手続きを完了させている。

8月1日から最初のレッドブックの発行までの時間を短縮

政府は、土地基本測量、土地使用権証明書の登録、土地に付随する資産の所有権、および土地情報システムを規制する政令第101/2024/ND-CP号（政令第101号）を公布しました。この政令は8月1日から施行されます。

特に、法令第101号では、土地および土地に付随する資産の初回登録の期間は20営業日以内であることが明確に規定されています。

最初の土地使用権証明書（レッドブック）と土地に付随する財産所有権証明書（ピンクブック）の発行時間は3営業日以内です。

上記の規定によれば、土地および土地に付随する資産を初めて登記し、レッドブックとピンクブックを初めて発行するまでの全プロセスは、23営業日以内です。

山岳地帯、島嶼、遠隔地、社会経済状況の厳しい地域、特に社会経済状況の厳しい地域の場合、初回レッドブック発行手続きの処理時間は 10 営業日増加します。

一方、以前の規制によれば、最初のレッドブックの発行手続きを行う時間は、有効な書類を受け取った日から30日以内、遠隔地の場合は40日以内であった。

そのため、政府は新たに公布された法令において、初めて登録手続きとレッドブックおよびピンクブックの発行にかかる時間を短縮した。

レッドブックの初回発行日は、政令101号第19条第1項a号に規定されている通り、完全かつ整合性のある書類を受領した日から計算されます。

それに加えて、法令101号では土地登記と土地に付随する資産についても具体的に規制しています。

この政令によれば、土地および土地に付随する財産の変更の登録、土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書の交付の時期は次のように施行される。

– 土地の整理または区画の交換計画に従わずに農地使用権を変換する場合、または土地使用権、土地付属財産の所有権、土地使用権を使用した出資、土地付属財産の所有権の譲渡、相続、贈与の場合は、10営業日以内です。

– 国が毎年地代を徴収する形で賃借している土地に付随する資産を売却または資本拠出する場合、期限は 10 営業日を超えてはならず、土地価格の決定および土地賃借契約の締結の時間は含まれません。

– インフラ建設や事業プロジェクトにおける土地使用権のリースまたは転貸の場合は、5営業日を超えてはなりません。

– インフラ建設および事業プロジェクトにおける土地使用権の賃貸または転貸の登録を取り消す場合は、3営業日を超えてはなりません。

土地および土地に付随する財産の初回登録の内容には、土地使用者、土地に付随する財産の所有者、管理のために土地を割り当てられた人々に関する情報（土地使用者、土地に付随する財産の所有者、および管理のために土地を割り当てられた人々の氏名、個人文書、法人、住所など）が含まれます。

土地区画情報には、区画番号、地図シート番号、住所、面積、土地の種類、土地利用形態、土地利用の起源、その他の土地区画に関する情報が含まれます。

土地の附属財産に関する情報には、財産の種類、住所、建築面積、延床面積、使用可能面積、所有形態、所有期間その他の土地の附属財産に関する情報が含まれます。

土地区画及び土地附属財産に関する土地使用権、土地附属財産若しくは土地管理権の登記又は土地使用権証明書、土地附属財産所有権証明書の発行に関する要件。

土地使用者、土地に付随する資産の所有者、および土地に関する法律の規定（ある場合）に従って管理のために土地を割り当てられた人々のその他の要求。

土地登記手続き及び土地に付随する財産に関する書類の受領及び結果の返却場所について、政令101号は、書類の受領及び結果の返却を行う機関には、省、区、町レベルの行政手続き解決に関する書類の受領及び結果の返却に関する省人民委員会の規定によるワンストップ部門、土地登記事務所、土地登記事務所の支部が含まれると規定している。

登録申請者は、所定の機関に直接、郵送、申請者と土地登記所の間で合意された場所、または国家公共サービスポータルまたは地方公共サービスポータルで申請書を提出することができます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html