土地利用権を単一の取引センターに集約する。
建設省によると、首相は同省に対し、天然資源環境省と連携して不動産取引所と土地使用権取引所の設立について検討するよう指示した。同省はこの指示を実行する中で、両取引所を単一の土地使用権取引センターに統合することで、同時取引や土地・住宅使用権の付与が容易になり、行政手続きや処理時間を短縮できると判断した。
多くの専門家は、土地利用権の交換と不動産の交換を統合すると、過負荷につながる可能性があると懸念している。
このセンターは、関連機関のデータベースシステムを統合し、不動産取引の管理、税金の徴収管理、土地利用証明書および住宅証明書の発行という3つの主要な業務を遂行します。取引所を通じて行われる不動産取引は、上場、公表、取引される前に、法的規制を遵守し、評価および検証を受ける必要があります。これにより、不正取引の防止、脱税対策、健全なビジネス環境の構築が促進されます。
このセンターは、ワンストップの統合型システムで運営されており、情報技術システムの活用を強化することで、市民と企業にとって利便性の高いサービスを提供しています。売主と買主は、不動産取引情報の申告と所有権移転申請の手続きをオンラインで完了できます。2営業日の審査後、買主は承認通知を受け取り、センターで不動産所有権証明書（権利証）を受け取るための予約を取ることができます。その後は、センターへの訪問は1回だけで、すべての手続きが完了します。
建設省は、これを不動産市場の運営を革新する解決策と捉えています。同時に、このセンターは、実務的なニーズに合ったアプリケーション開発や不動産取引管理の基盤となり、行政手続き、コスト、時間の削減、デジタル産業システムの発展促進、そして不動産市場の透明性向上に貢献します。また、住宅や市場情報、土地データ、税金などを含む同期化された不動産データシステムを開発・統合することで、健全かつ安定的な不動産市場の発展を促進するための政策や仕組みの改善案の策定、不動産取引の迅速かつ効率的な処理、組織や個人への土地使用権証明書の発行、そして公共サービスの質の向上に貢献できるという利点も有しています。
経済学者のンゴ・トリ・ロン氏は、不動産は土地と土地上の資産の両方を含むため、土地利用権取引センターを統合して設立することは合理的だと主張する。具体的な運営規則を持つセンターは、不動産市場に関する情報を一般に公開し、透明性を高めるのに役立つ。同時に、市民にとって管理や取引がより便利になる。これにより、取引は一元的に管理され、税金の徴収もより透明になり、価格情報の隠蔽や脱税を防ぐことができる。
それは民間取引所と並行して維持されるのでしょうか？
アセアン・ホールディングスのゼネラルディレクター、グエン・ヴァン・ハウ氏によると、シンガポールのような国では、不動産取引は取引所、ブローカー、または購入者による直接取引など、どのような形態でも行うことができるが、当局への登録が義務付けられている。脱税防止と透明性確保のため、シンガポールでは透明性の高い不動産取引情報システムが整備されており、 政府の不動産ポータルサイトで公開されている。これにより、購入者と売主は情報を参照し、最も妥当な取引価格を決定できる。政府は関連する税金や手数料を正確かつ完全に徴収し、損失を防ぐことができる。この透明性のおかげで、異常な価格の不動産取引はすべて検査と調査の対象となる。
同様に、中国では、二次市場における不動産取引は、中央集権的な国営不動産取引所ではなく、民間の取引所を通じて行われます。新規プロジェクトの場合、取引所を通じた取引は、プロジェクトの法的地位を高め、不動産購入のための融資実行時に銀行との連携を容易にするために必須です。これらの取引所は、プロジェクト所有者と共同責任を負っているため、顧客に助言するために、開発業者の法的および財務書類を評価する責任も強化する必要があります。銀行は、全国データベースを利用することで、一般的に金利が高く、現金要件も厳しい二次住宅購入向けローンを、初回購入向けローンか二次住宅購入向けローンかを容易に判断できます。
中国では、ほとんどの省や都市において、住宅開発用地は透明性を確保するため、国営の公売ネットワークを通じて競売にかけられている。膨大な不動産および市民データデータベースは全国的にますます同期化が進み、不動産取引の透明性を大幅に向上させている。そのため、グエン・ヴァン・ハウ氏は、国営の土地利用権取引センターが設立されたとしても、民間の不動産取引所の運営は引き続き認められるべきだと主張している。
弁護士のチュオン・タイン・ドゥック氏によると、土地利用権の交換と不動産の交換を単一の土地利用権取引センターに統合することは支持されている。なぜなら、不動産には土地、住宅、そして土地上の資産が含まれるため、すべての取引を1か所に集中させることができるからである。
しかし、ドイツの弁護士は、このセンター以外にも全国各地に数千もの不動産取引フロアが様々な企業によって運営されていることを明確に述べ、それらの存在を認めるべきだと主張した。同様に、国営と民間のオークションセンターが共同で運営されているのは、それが市場だからである。不動産は商品である。国はあらゆる商品の取引を組織する上で市場に取って代わることはできない。国は土地使用権や公有地の取引などに関するオークションのみを実施すべきである。それ以外は、市場が自由かつ競争的に運営できるよう奨励すべきである。さらに、各省に1つのセンターだけを集中させることは不可能であり、地方分権化を図り、地区や郡に支部を設置して、住民の住宅や土地の所有権の登録や変更を容易にすべきである。
交通渋滞への懸念。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、建設省の提案は、入力データが不足している現在の市場状況に適しており、良い提案だとコメントした。しかし、この問題のマイナス面についても慎重な分析が必要だ。この公共サービスセンターが、取引、税金の徴収、土地所有権証明書の発行といったすべての業務を同時に行う場合、業務プロセスに大きな負担がかかることになるだろう。
現在、この業務を担う企業や不動産取引所は数千、いや数万にも上る。もしこれを国営の単一機関に委託すれば、容易に混雑を招くことになるだろう。例えば、売買契約が完了した後でも、所有権移転手続きを完了させるために地区レベルの土地登記所へ書類を持参しても、返却されるまでに何十日も待たなければならない。
ホーチミン市弁護士協会のトラン・マン・クオン弁護士は、不動産と土地取引プラットフォームを統合した省レベルの公共サービスセンターを設立することは非常に非現実的で、野心的すぎると懸念を表明した。同弁護士は、他国では不動産取引プラットフォームは民間投資によって運営されていると指摘した。現在、ホーチミン市の土地登記局と天然資源環境局は、土地所有権の初期発行、売買情報の更新、不動産の変更処理において既に業務過多で常に遅延している。もし国が不動産と土地取引まで管理するようになれば、成功は極めて困難になるだろう。
クオン弁護士によると、不動産市場の透明性を確保するためには、人々の不動産情報を、公安省が現在開発中の市民身分証明書への統合を目的とした大規模データベース（ビッグデータ）に更新することが不可欠だという。ビッグデータに統合されれば、価格、取引時間、さらには住宅の建設・改修履歴など、不動産取引に関するあらゆる情報が公開されることになる。国家が統合取引プラットフォームを構築する必要はない。むしろ、公有地を競売にかけるための、真に透明性の高い土地取引プラットフォームを構築すべきだろう。
「現在、不動産事業法が存在するため、国は取引を適切に管理するだけでよい。売買の方法は市場原理に基づいて行われるべきであり、国が過度に介入すべきではない。法令による過剰な介入は市場原理を損なうことになるからだ。さらに、国が不動産取引所を設立したとしても、成功するとは限らない。企業が損失を被れば、国庫からその損失を補填するための資金を支出しなければならないだろう」と、弁護士のトラン・ミン・クオン氏は述べた。
経済学者のゴ・トリ・ロン氏は、混雑や過負荷を避けるため、センターは省人民委員会の直接管理下に置かれるべきだが、現在の土地使用権証明書の発行と同様に、地区やコミューンへの権限委譲と地方分権化を行うべきだと提言している。こうすることで、人々は土地や住宅の取引手続きをより容易に完了できるようになる。実際には、多くのオンライン公共サービスは、相互接続されオンライン化されていると発表されているものの、一部の手続きでは依然として人々が直接出向いて原本書類を提出する必要がある。これは特に土地分野で顕著であり、書類の量はさらに多く、すべての書類がデジタル化されているわけではない。したがって、特にホーチミン市のような取引量が常に非常に多い大都市では、地区やコミューンレベルまで権限を委譲し、地方分権化して取引センターを設置する必要がある。こうすることで、センターの過負荷を防ぎ、人々が長時間待たされることを回避できる。
取引に関する法的枠組みを補完する。
天然資源環境省のレ・ミン・ガン副大臣は、既存の不動産取引所を活用し、政治的・社会的不安定化を回避するため、国営センターと民間企業運営センターの2つのモデルを構築することを提案した。また、改正案を提示するため、建設省に対し、不動産取引、土地使用権取引、不動産事業、土地、公証に関する法制度の枠組みを補完するよう要請した。さらに、建設省は、不動産取引所の運営状況（数、モデル、運営範囲）と、長年にわたる土地使用権取引の結果と状況を評価する必要もある。
民間企業が不動産取引所を設立することを認めるべきだ。
ベトナムは証券取引所に似た不動産取引所を設立することも可能だが、その有効性は未知数であり、不動産は証券とは異なるため、買い手と売り手の双方に不便をもたらす可能性がある。不動産には住宅と土地が含まれる。住宅にはアパート、タウンハウス、観光アパート、オフィスアパートなどが含まれる。土地には未開発地、農地、農村住宅地、都市住宅地などが含まれる。
米国では、不動産取引所は民間所有であり、政府は資金を投入せず、法的・行政的な管理のみを行っています。民間所有は競争を促進し、住宅購入者にとってサービスの質の向上と手数料の低減につながります。政府は情報管理と課税のみを行うべきです。したがって、ベトナムが取引所を設立する場合、民間所有とし、市場原理に基づいて運営されるべきです。
トラン・ヴィエット・アン博士
（フンヴオン大学担当副学長）
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