ホーチミン市の社会住宅街 - 写真：QUANG DINH
ホーチミン市不動産協会副会長、レ・タン社（社会住宅開発を専門とする企業）の社長であるレ・ヒュー・ンギ氏は、トゥオイ・チェ氏に対し、この政策によって行政手続きにおける多くの障害が解消され、プロジェクトの進行が加速し、何百万人もの低・中所得者に住宅所有の機会がもたらされたと語った。
入札はなくなり、スコアリングによって投資家が選択されます。
* 社会住宅開発に関する現在の規制と比較して、この決議の最も革新的な点は何ですか?
レ・フー・ンギア氏
-国会は社会住宅の開発における困難と課題に耳を傾け、特別で画期的な政策を導入しました。
注目すべき最初の新点は、国家住宅基金の設立です。この基金はこれまで存在したことがなく、今後は2種類の国家住宅基金が設立されます。1つは政府、もう1つは省人民委員会によって設立される地方自治体です。
これは、法的地位を持ち、非営利目的で運営される、予算外の国家財政基金です。
前回の草案では低価格の商業住宅への融資について触れられていたが、今回の決議では、その融資は社会住宅の建設、賃貸用の社会住宅の創設への投資にのみ使われることが明記されている。
2つ目の新たな点は、国家資金を使わずに人民武装勢力の社会住宅建設に投資するために国が民間企業に割り当てる土地については、競売を経ずに企業に土地が割り当てられるという点だ。
この決議では、関心のある投資家が2社以上ある場合、優先順位に基づいて上から下まで投資家を「スコアリング」し、請負業者を選定・任命することが明確に規定されています。これにより、所要期間が最大270日まで大幅に短縮されます。
もう一つの点は、社会住宅プロジェクトを実施するための計画調整の話が、企業にとって常に頭痛の種となっていることです。
社会住宅建設用地として計画されている箇所はほとんどなく、せいぜい住宅地計画に適している程度である。したがって、当該区域の計画を社会住宅建設用地として調整する必要がある。
一方、この決議により、計画策定業務を省略し、一般計画またはゾーニング計画に基づき短縮されたプロセスを実施し、詳細計画を承認することが可能となりました。計画調整には通常約60日かかりますが、この新規定により計画調整期間が短縮され、進捗が迅速化されます。
また、社会住宅を購入・賃貸できる対象の条件も以前より拡大されていますが、これは省市合併に伴う追加規制だと私は考えています。
事前管理を排除し、事後管理を促進する
* 住宅プロジェクト全般、特に公営住宅の建設においては、投資および建設手続きが非常に複雑で、多くの場合何年もかかります。投資家に多くの段階における決定権を与える決議は、手続きを簡素化する解決策となるでしょうか？
従来の建設投資手続きは非常に煩雑で、投資プロジェクトにはフィージビリティ・スタディ報告書が必要でした。フィージビリティ・スタディ報告書には、基本設計と建設技術設計が含まれており、この手続きは建設局または建設省に提出して審査を受ける必要がありました。しかし、今回の決議では、投資家が自ら評価を行うことが義務付けられました。この点は、2003年の建設法およびそれ以前の政令12号に遡り、非常に良い点です。
政府はもはや施設設計や建設のための技術設計の責任を負わず、投資家自身に任せ、有能な設計チームを雇用し、プロジェクトの安全性を確保するための設計審査チームも雇用しています。これにより、時間が大幅に短縮されます。
審査プロセスは以前は数ヶ月かかっていましたが、ライセンス取得プロセスが短縮されたことで、時間も短縮されます。これは進歩的なプロセスであるため、将来的には商業住宅などのプロジェクトにも適用されるべきだと私は考えています。
さらに、防火・消防関係書類は警察の承認を必要とせず、建設許可発行手続きに統合されます。建設局は、防火・消防関係書類を建設許可発行書類と併せて審査・評価し、許可期間はわずか30日間です。これは、従来は煩雑で時間がかかり、事業者にとって複雑な問題を引き起こしていた手続きにおける大きな改革です。
もう一つの新しい点は、投資家が10%の利益を確定した上で、売却価格とリース購入価格を決定・承認することです。監査済み価格が契約価格よりも高い場合、投資家はその差額を負担し、それ以上の金額を徴収することはできません。監査済み価格が契約価格よりも低い場合、その差額は買主に返金されます。
出典: https://tuoitre.vn/nhieu-diem-moi-coi-troi-thu-tuc-cho-nha-o-xa-hoi-20250531075911778.htm
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