市場は盛り上がっている
2年以上前、 ハノイの投資家トラン・ホアン・アイン氏は、バクニン省イエンフォン郡の市街地近郊にある省間道路に隣接する土地を30億ドン以上で購入しました。当時は土地ブームが起こっていましたが、現在の価格水準であれば、売却できれば約10億ドンの利益が残ることになります。
ホアン・アン氏は、上記の土地を2021年初頭、市場が活況を呈していた時期に購入したと述べています。この土地の価格は一時50億ドン近くまで上昇しましたが、その後市場は低迷し、購入希望者は誰もいませんでした。
しかし最近、特に土地法が施行される2024年8月以降、 バクニン省の土地市場は再び活況を呈し始めています。「現在、多くの投資家が私の土地の購入を希望しており、中には40億ドンという金額を提示する者もいます。私は10億ドンの利益を得ています。しかし、今後土地価格がさらに上昇する可能性があるため、現時点では売却したくありません」とホアン・アン氏は語りました。
同様に、ハノイの投資家であるレ・ティ・マン氏は、7月初旬からヴァンザン区（ フンイエン）で土地探しを始め、投資の波に乗ることにしたという。彼女が優先しているのは、立地条件が良く、価格帯が20億～30億ドンで、法的に問題がなく、コミューン間道路沿いに位置する地域だ。
地方の地価は上昇の兆しを見せている。（イラスト写真）
マン氏によると、ハノイでは価格が高騰しすぎたため、投資ブームが現在落ち着き始めているという。そのため、ハノイ周辺の各県では再びブームが訪れることは間違いないだろう。
「 8月に52億ドンで購入した2つの土地が、今では68億ドンで売却されました。最近、ヴァンザンにある美しい土地が広告掲載からわずか数日で売れてしまいました。市場は徐々に活況を呈しており、多くの投資家がこれらの市場に集まり始めています」とマン氏は語った。
お金の流れは地方へ「流入」する傾向にある。
不動産「ハンター」によると、ハノイ近郊の多くの省では、様々な理由から地価が徐々に上昇しているという。まず、土地法が施行され、近い将来、遠隔地における土地の分割・売買が制限される。
僻地において「クリーン」な法的地位を持つ土地は、特に既に住宅地となっている土地については、ますます希少になるでしょう。その理由は、2025年以降、新しい土地利用価格表が全国的に適用されるため、住宅地への転用コストが非常に高くなり、市場価格の50%から70%を占める可能性があるからです。これにより、市場に出回っている既存の土地の魅力が高まり、これも価格上昇の要因の一つとなっています。
さらに、不動産市場が2年間低迷した後、多くの投資家は元本を守るために貯蓄を選択しました。しかし、市場が新たな成長サイクルに入ったと考えられるようになった今、投資家はより高い収益を期待して貯蓄から資金を引き出して不動産投資を行う傾向にあります。
さらに、金利の大幅な低下も、土地価格の上昇の要因の一つです。以前は貯蓄金利は年8～10%に達していましたが、この1年間でこの金利は大幅に低下しました。そのため、多くの投資家は貯蓄をやめ、他の投資手段に切り替えています。
この問題について、SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は次のように分析しています。「ハノイの不動産価格が上昇しても、近い将来、投資需要が急激に増加することはないだろう。現在、50億～100億ドンの資金を保有する顧客にとって、ハノイ市場に投資する機会はほとんどない。」
同氏の観察によれば、5月以降、キャッシュフローはハノイ郊外のバクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省などの省に「流入」する傾向にある。地方市場に関しては、土地は依然として投資家の共通の嗜好であるため、チョン氏は土地価格が回復すると考えている。
郊外へのシフトに伴い、これらの地域では土地、アパート、タウンハウス、ヴィラなど、不動産供給がより多様化します。これにより投資家の選択肢が広がり、市場の多様なニーズに対応できるようになります。投資シフトにもかかわらず、郊外の不動産価格は上昇すると予想されますが、中心部と比べると依然として妥当な水準にとどまるでしょう。この安定性は、より多くの投資家を惹きつけるでしょう。
「 2024年後半における郊外への投資シフトは、価格、法規制、インフラ整備といった要因により、避けられない傾向です。郊外は、計画とインフラ整備の同期により、より持続可能な開発の可能性を秘めています。これは不動産価値の向上だけでなく、居住者の生活の質の向上にもつながります」とチョン氏は述べた。
BHS不動産会社のゼネラル・ディレクター、レ・スアン・ガ氏も同様の見解を示し、最近ハノイの不動産価格が急騰しているのは、キャッシュフローが都心部に集中しすぎていて、外部に流れ出ていないためだと述べた。
ンガ氏によると、ハノイでの投資競争は投資家にとって非常に熾烈なものとなり、150億ドル以上の投資予算を持つ「大口」投資家のみが対象になるという。小規模な投資家は、早期に他省や地域へ移転する方法を見つけるだろう。そのため、遅かれ早かれ、おそらく2024年末か2025年初頭には、キャッシュフローはハノイから流出するだろう。これは過去の不動産市場サイクルでも同様の結果が出たと言える。
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