ホーチミン市の多くのショッピングセンターがオフィスに転換

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サヴィルズ・ベトナムは、2023年第2四半期にホーチミン市の小売スペースの消費量が7,000平方メートル減少し、2022年第4四半期以来の最低を記録したと発表した。多くのテナントが元の店舗に戻ることに直面し、プロジェクトオーナーは商業センターの機能を賃貸オフィスビルに転換した。

ホーチミン市の多くのショッピングモールは、運営が非効率なため、オフィスに転用されてしまった。画像1 — サヴィルズホーチミンリサーチ＆S22M 副部長ジャン・フイン氏

賃貸オフィスに転換

最近、ミニソブランドが建物を返却した後、タオディエンパールプロジェクト（トゥドゥック市タオディエン）では消費床面積が3,000平方メートル減少し、地主は小売賃貸エリアをオフィス賃貸に転換することを決定しました。

サヴィルズは、タオディエンパールだけでなく、郊外にある1万平方メートル未満の小規模プロジェクトも数多くあり、その機能を近代的な小売スペースからオフィスや共同作業スペースに転換する必要があったと指摘した。サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M部門責任者兼副部長のジャン・フイン氏は、この傾向は多くの賃貸小売プロジェクトが現在直面している現実を指摘している、と評価した。

小規模プロジェクトは、多様なテナントを誘致し、既存のテナント基盤を維持するのに苦労するケースが多いです。こうしたプロジェクトの多くは、都心部から遠く離れた新興住宅地に位置し、飲食、コンビニエンスストア、ヘアケアといった限られたサービスに事業モデルが限定されています。こうしたテナントは、高額な賃料を支払うことができないケースが多いのです。

したがって、これらのモデルは投資家にとって経済的にほとんど効果がありません。そのため、こうしたプロジェクトの機能をより商業的に効果的なタイプに変換する傾向がある」とサヴィルズの専門家は分析した。

開発モデルの課題

サヴィルズによれば、2023年の最初の6か月間の新規供給は非常に限られている。ホーチミン市の近代的小売店の総供給床面積は150万平方メートルを超え、前四半期から変化はなかった。賃貸価格は中心部で月額約350万VND/m2、中心部以外では月額約100万VND/m2です。稼働率は前四半期から変わらず91％のままでした。

ホーチミン市の多くのショッピングセンターが非効率的な運営でオフィスに転換、写真2 — サヴィルズホーチミンリテールリースマネージャー、トラン・ファム・フォン・クエン氏

「今年の最初の6ヶ月間は、厳しい経済状況にもかかわらず、安定した稼働率と価格を記録しました。これは市場の需要が好調であることを示しています」と、ジャン・フイン氏は評価しました。

第2四半期には3つの新規プロジェクトがあり、そのほとんどは郊外地域で行われました。通常、Thiso Mall Sala は、中規模規模と便利な立地により、飲食店、ファッション、アクセサリーブランドからスーパーマーケットまで、さまざまなテナントを誘致することができ、それによって良好な訪問者数を呼び込み、良好な賃貸容量を実現できます。

「90%を超える稼働率は、ホーチミン市の総人口1,300万人に対して、近代的な小売店の供給量がまだ少ないことに一因があります。バンコクや同地域の他の都市と比較すると、近代的な小売店の総面積は約800万～900万平方メートルです。ホーチミン市の近代的な小売店の面積は、同市の消費という大きな潜在力と比較すると非常に小さいことがわかります」と、ジャン・フイン氏は分析しました。

この見解に同意して、サヴィルズ・ホーチミンの小売賃貸マネージャー、トラン・ファム・フォン・クエン氏も、外国人テナントの目から見たベトナムの小売スペース市場の最大の問題は質の高いスペースの不足であると述べた。ベトナムは、広くて広々とした施設や一連の質の高い商業センタープロジェクトが多数存在する、タイやマレーシアなどの長年確立された近隣市場とよく比較されます。

ホーチミン市では典型的に、ベトナム市場に参入したばかりの大手国際ブランドが中心地区の小売スペースを常に求めています。これらのブランドは、多くの顧客へのアクセス、路上や有名なショッピングセンターでの印象的なブランドプレゼンスを確保するために、厳しい立地要件を課すことがよくあります。

「しかし、ショッピングモールの入居率が高いため、ブランドは契約満了まで辛抱強く待たなければ、入居の機会を得られません。一方、タウンハウスには、設計効率と空間利用率を低下させる高層ビル、セキュリティ、駐車場、賃貸に関する法的手続きなど、様々な障壁があり、国際的なブランドは事業設立段階で躊躇するのです」とクイエン氏は述べた。

今年の最後の 6 か月間を見ると、市場には中心部以外の地域に位置する 3 つの新しいプロジェクトがあり、総面積は約 70,000 平方メートルになります。しかし、この供給のほとんどは中心部以外の地域や新興住宅地に位置しているため、埋め立て問題の話が繰り返される可能性があります。

「新しい小売モデルが、潜在的なテナントだけでなく、経済力のあるテナントも惹きつけ、魅力的なショッピング体験を提供して消費者の来店を促してくれることを期待しています」とサヴィルズの専門家は付け加えた。

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