ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、ベトナム国家銀行（SBV）が通達第22/2023/TT-NHNN号（通達第41/2016/TT-NHNN号の一部の条項を修正および補足するもの）において、建設中の住宅を購入する組織および個人の権利を制限していないことを確認したことに関する文書を発行しました。
依然として多くの誤解が残っている。
したがって、HoREAは、通達22号は当初、未完成物件の購入者を安心させるのに役立ったものの、その「法的障害」は依然として残っていると考えている。
具体的には、通達41/2016/TT-NHNN第2条第11項a号（通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項により改正および補足）は、「引き渡し準備完了」の商業住宅、すなわち「完成済み」の商業住宅にのみ適用されることを規定しており、「まだ引き渡し準備完了していない」商業住宅、すなわち「建設中」の商業住宅を購入するための融資のケースは含まれていない。
HoREAによると、「引き渡し準備が整った完成住宅」という概念は、商業銀行が住宅購入のための融資の担保として受け入れる「建設中の住宅」を含むものと解釈することはできない。
さらに、ベトナム国家銀行の発表では、「商業銀行およびベトナム国家銀行支店の自己資本比率を規制する通達41/2016/TT-NHNNは、信用機関の融資業務を規定する文書ではない」と確認されている。
しかし実際には、通達41（通達22/2023/TT-NHNN第1条第1項により改正および補足）には、「商業銀行およびベトナム国家銀行支店の自己資本比率に関する規制」とは無関係の法的規定が含まれており、むしろ「信用機関の信用供与業務」に関する規定である。
具体的には、第2条第11項は、「条件を満たす住宅を購入するための個人向け不動産担保ローン」を規定しており、これはベトナム国家銀行の通達「信用機関の融資業務を指導する」の規定と同様である。
「協会は、通達41号が『商業銀行およびベトナム国家銀行支店の自己資本比率』のみを規定しているのであれば、第2条第11項で『個人が住宅を購入するための不動産担保ローン』の『条件』を規定する法的規制は必要ないと考えている。なぜなら、信用機関の融資業務を指導するベトナム国家銀行の通達が既に存在するからである」とHoREAの文書は述べている。
さらに、HoREAによると、ベトナム国家銀行が最近発行した文書「銀行および外国銀行支店の自己資本比率に関する規制に関連する情報」は、通達のような「法的規範文書」ではなく、情報提供のみに価値がある。
一方、銀行および外国銀行の支店は、信用供与業務をベトナム国家銀行の信用機関法および通達に基づいて行わなければならない。
建設中の不動産を担保とする住宅ローンは、困難に直面している。（イメージ画像：Cong Hieu）
通達は明確に修正・補足する必要がある。
上記のような困難を踏まえ、HoREAは、通達第22/2023/TT-NHNN号が2024年7月1日に発効する前に、不動産市場の回復と発展を透明性、安全性、健全性、持続可能性のある方法で支援するため、早急に改正・補足する必要があると考えています。同時に、金融機関が個人に対し、住宅自体を担保（抵当）として「建設中の商業用住宅」を購入するための融資を承認できるような条件を整えるべきです。
他の多くの専門家も、ベトナム国家銀行は単に情報を公表したり世論に対応したりするのではなく、明確かつ透明な法的根拠を確保するために通達を改正する必要があるという点で意見が一致している。
中央経済管理研究所の元所長であるレ・ダン・ドアン博士は、貸借は信用法に準拠すべきであり、ベトナム国家銀行は明確な書面によるガイドラインを提供するべきだと考えている。通達が発行される前に、これらのガイドラインを公表し、関係者が意見を述べられるようにすることで、誤解や不必要な議論を避けることができる。
ディン・チョン・ティン准教授は、建設中の住宅購入のための融資を禁止しないことが必要だと述べた。しかし、ベトナム国家銀行はこの件に関して法的拘束力のある文書をまだ発行していないため、商業銀行は情報に基づいた意思決定を行うために、評価能力と自己評価能力を向上させる必要がある。
専門家らは、建設中の住宅購入のための融資に関する通達には明確化が必要だと指摘している。（イメージ画像）
別の経済専門家は次のように分析した。「金融機関は通常、ベトナム国家銀行が発行する明確な法的効力を持つ政令や通達に従う。通達22号がその概念を明確にしていない場合、企業や個人の間で誤解、混乱、疑念が生じ、金融機関は融資に躊躇し、場合によっては融資をためらう可能性もある。」
ベトナム国家銀行が将来の住宅購入のための融資を禁止していないのであれば、通達発効後にすべての関係者の困難を軽減するために、これを合法化する措置を講じるべきである。
多くの不動産関連企業の代表者も、新たな規制について困惑を表明した。 ハノイに拠点を置くある企業の代表者は、 「ベトナム国家銀行がこれらの規制を明確に定義しない限り、銀行との取引を行う法的根拠がない。信用へのアクセスが制限されている現状において、企業を保護するために通達を修正・明確化することが不可欠だ」と述べた。
ベトナム国家銀行は最近の声明で、新たな規制は将来建設される住宅の購入者の権利を制限するものではなく、既存の規制にも反するものではないと断言した。
「住宅が売買契約に従って完成するという条件は、住宅ローン（他の不動産担保債権に比べてリスク加重が低い）にのみ適用される。」
組織または個人が建設中の住宅を建設または購入し、その建設中の住宅を抵当に入れる必要がある場合、それは通達41号第2条第10項に規定されている不動産担保ローンに分類され、通達41号第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。
具体的には、住宅を購入し、将来建設予定の住宅を担保（抵当）にしようとする組織や個人は、ローン残高と担保価値の比率として算出されるローン対価値比率（LTV）に応じて、30～120%のリスク加重を適用します。LTV比率が不明な場合は、リスク加重は150%となります。
コン・ヒエウ
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