ホーチミン市郊外の不動産需要が激減、キャッシュフローは依然底値待ちか？

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市場が「ホット」な時期に、市内中心部の土地資金は縮小し、手続きも厳格化され、価格は日々上昇しています。一方、ホーチミン市周辺の省は、土地資金が大きく、インフラも未整備で市場も未発達なため、将来的に価格が上昇する可能性が高いため、多くの投資家は関心を寄せていません。

さらに、郊外の経済シフトと多くの企業の投資志向の変化により、住宅需要の発展の条件が整い、特に別荘、タウンハウス、土地区画の分野で需要が日々増加しています。ドンナイ、ロンアン、ビンズオン、バリア・ブンタウなどの省が顕著で、ベンルック・ロンタン高速道路、チュンルオン・ミートゥアン高速道路、チュンルオン・ミートゥアン高速道路などの主要プロジェクトを通じて交通インフラの力強い発展があります。

これらすべてが、ホーチミン市中心部と近隣省間の交通と経済交流の利便性をもたらします。そのため、2022年初頭には、ホーチミン市郊外の省の不動産市場が投資家にとって潜在的な「金鉱」となり、2025年までにホーチミン市郊外の不動産はさらに急速に発展し成長すると予測されています。

ホーチミン市郊外の不動産需要は激減しているが、依然としてお金は使われている、写真1 — インフラが未整備の郊外の土地が多くの投資家の注目を集めている。

しかし、2022年末以降、市場全体が「凍結」状態にあるため、ホーチミン市郊外の不動産市場は日々下落傾向にあります。特に近年は、この地域の不動産に対する購入者の関心と掲載物件数が急激に減少しています。

Batdongsan.com.vnの2023年4月の不動産市場レポートデータによると、ビンズオン省では、すべてのタイプの物件掲載数が大幅に減少しました。特に、土地は前月比22%減、アパートは17%減、ヴィラは12%減となりました。それに伴い、物件タイプへの関心度も低下しており、土地は13%減、アパートは8%減、プロジェクト用地は22.2%減となっています。

一方、賃貸タイプへの関心は大幅に高まった一方、掲載物件数は2023年3月と比較すると、すべてのタイプで大幅に減少しました。これは、市場への供給が伸びない中で、賃貸需要が急増していることを示しています。

ホーチミン市郊外の不動産需要は激減しているが、資金は依然として流入している（写真2） — ビンズオン省の不動産掲載件数は、すべての種類において減少した。

ロンアンでも同様に、民家販売物件を除くすべての物件タイプへの関心が低下しました。アパート、ヴィラ、土地区画の掲載件数は前月に比べて大幅に減少しました。特に、プロジェクト用土地区画（31%減）とヴィラ、タウンハウス（24.9%減）の2つのタイプで顕著でした。一方、民家、部屋、アパートの賃貸需要は依然として大幅に増加しており、関心が低下したのは倉庫と工場タイプのみです。

特に、トゥトゥア地区とタンアン市の不動産への関心は、足元でも引き続き高まっています。専門家はこの増加について、メコンデルタとホーチミン市という2つの主要都市圏を結ぶ橋渡し役として、これらの地域は大きな開発ポテンシャルを秘めていると述べています。市場を先取りする多くのプロジェクトが推進されているため、投資家が依然として関心を寄せているのも当然と言えるでしょう。

ドンナイ省の市場では、タウンハウスやヴィラの在庫が豊富ですが、これらのタイプの物件の掲載数は前月と比較して依然として増加している一方で、他のタイプの物件は減少しています。市場全体と同様に、ドンナイ省ではあらゆるタイプの不動産への関心が低下しました。

ホーチミン市郊外の不動産需要は激減しているが、資金は依然として流入している（写真3）

一方、ロンアン省やビンズオン省と同様に、賃貸物件の需要は急増しています。この賃貸物件の需要は、真に住宅を必要としている人々が、購入ではなく長期賃貸を選択する傾向に起因していると考えられます。不動産価格がまだ実質的な価値に戻っておらず、住宅ローンの金利も住宅購入者にとってそれほど魅力的ではない状況です。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、記者や世論の質問に答え、土地取引の減少は主に、この種の不動産への投資や投機需要の急激な減少によるものだと述べた。現在、市場は真の住宅ニーズを持つ人々の遊び場となっているためだ。こうした人々は、当面の住宅ニーズを満たせないタイプの土地にはあまり興味がない。特に投資家向けの土地は、中心部から遠く離れた場所にあることが多い。

「土地は他のセグメントよりも投資や投機の対象になりやすい商品です。市場が活況な時は、土地は真っ先に価格が上昇し、市場が低迷する時は、最も大きな影響を受けます。加えて、近年の信頼感の低下や、不動産市場の回復時期が不透明であることも、多くの人がこの時期に土地購入に資金を費やすことをためらわせる要因となっています」とトゥアン氏は分析した。

この専門家によると、不動産市場全体、特に土地とタウンハウスは2022年半ばから現在に至るまで低迷しているが、物件処分のための急激な価格下落は、主にサービス、公共設備、インフラが限られている未開発の住宅地で発生している。こうした地域での土地開発プロジェクトは、主に投機家が価格上昇を待って物件を買いだめしているため、実際の住宅需要を満たしておらず、事業展開にも不便なため、魅力に欠けている。

2023年第2四半期の市場状況について、多くの調査機関は、供給は引き続き横ばい傾向を維持し、経済全般の困難により市場需要はほとんど変動しないと予測しています。二次市場においても、流動性の急激な変化は少ないと予想されます。ロンアンは引き続き、新規土地およびタウンハウスの供給の大部分を占める地域となり、次いでビンズオン省とホーチミン市が続くと予想されます。

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