多くの工業団地は満杯になっている。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのレポートによると、南部の既設工場と倉庫の賃貸活動は活発化しており、吸収率はそれぞれ前四半期比2.4倍と6.7倍に上昇しました。同社はまた、工場と倉庫の供給に対する需要はますます高まると予測しています。これは、 ハノイとホーチミン市の多くの工業団地と倉庫が満床状態にあるという事実からも明らかです。
その理由は、貿易の急速な発展に伴い、多くの商品を保管し、ピッキングや梱包のための支援システムを設置するための大規模な倉庫レンタルスペースの必要性が高まっていることです。同時に、生産の一部を中国からベトナムへ移転する傾向も一因となっています。
さらに、ベトナムは製造業だけでなく、物流や工場リース業においても多くの企業の進出先として注目を集めています。多くの企業は、ベトナム市場への投資において、新工場の建設ではなく、既存の工場を借りることで投資期間を短縮しています。
あらゆるタイプの産業用不動産の需要が増加しています。
さらに、1,000～5,000㎡規模の高層倉庫・工場スペースの賃貸需要も現在非常に高まっています。この規模の工場を借りている企業は軽工業が中心で、潜在顧客が集中する住宅地に近い賃貸スペースを求めるニーズがあります。こうした需要も、高層賃貸工場の増加を促しています。
特に、工業用不動産の需要増加は、ベトナムへのFDI資本流入の増加、大規模なM&A取引、世界的な生産サプライチェーンの変化からも生じています。
計画投資省の統計によると、11月末までにベトナムに登録された外国投資資本の総額は約290億米ドルに達し、前年同期比14.8%増加しました。そのうち、出資および株式購入による投資資本は約59億7000万米ドルに達し、2022年の同時期比46.4%増加しました。
S&Pグローバルによれば、世界的なM&A活動は2023年に減速するものの、ベトナムは自由貿易協定（FTA）による多くの利点を享受し、多様な投資基盤を形成し、製造業や工業用不動産への投資を増加させている。
工業用不動産の賃貸価格が急騰
需要の増加を示すデータを受け、多くの専門家は、特に倉庫や工場といった産業用不動産の開発が今後飛躍的に進むと考えています。そのため、今後2年間、工業用地の賃貸価格は南北ともに年間6～10%の水準で上昇すると予想されています。
統計によると、現在、全国で397の工業団地が設立されており、そのうち292の工業団地は稼働しており、自然土地面積は87,100ヘクタールを超え、工業用地面積は58,700ヘクタールを超えています。全国の工業団地の稼働率は約80%です。そのうち、南部地域では85%、ビンズン省は国内最大の工業団地面積を有し、稼働率は95%に達しています。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、工業用不動産の供給を評価し、近い将来、主にビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省、バリア・ブンタウ省から、2026年までに約5,700ヘクタールに達すると予想される新たな工業用地が市場に投入されるとコメントした。
今後は倉庫不動産が注目を集めるでしょう。
現在、工業用地の賃貸需要は非常に高く、今後も増加が見込まれています。具体的には、工業用地の平均賃貸価格は1平方メートルあたり170米ドルを超え、四半期ごとに1%、年間で8.5%上昇しています。一部の工業団地では、同期間に価格調整が3%から5%増加しています。
完成済み工場の平均賃料は、四半期ベースおよび前年同期比で安定し、月額4.7米ドル/㎡となりました。供給競争が激しい中、ほとんどのプロジェクトは賃料を据え置きました。ドンナイ省やバリア・ブンタウ省といった需要の高い地域では、前年同期比で2.4～2.5%の上昇率を記録しました。
一方、南部重点経済区の既設倉庫の賃料は第3四半期も安定を維持したものの、前年同期比2.2%上昇し、月額4.4米ドル/㎡となりました。既設倉庫の投資家は、競争の激しい市場においてテナント誘致を図るため、賃料を安定的に維持しています。
CBREベトナムによると、南部のティア1市場における工業用地の平均賃貸価格は、残存期間1平方メートルあたり189米ドルに達し、前四半期比1%の微増、前年同期比13%の上昇を続けています。この市場では、機械、化学、プラスチック、ゴム、エレクトロニクスなど、多様な業界の中国企業と日本企業による大規模な取引が記録されました。
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