約束はまだ遠いですが…

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社会住宅プロジェクトの実施は計画のわずか20.2％にしか達しなかった。

最近、ハノイ人民委員会は一連の決定、計画、そして具体的な指示を出すことで、社会住宅プロジェクトの実施への決意を明確に表明しました。しかし、これまでの実績を振り返ると、ハノイが提示した約束や計画はあまりにも現実離れしているように思われます。

ハノイ市人民委員会の報告書によると、2016年から2020年にかけて、ハノイ市における社会住宅プロジェクトの実施率は計画比でわずか20.2%にとどまった。これは、ハノイ市人民委員会が承認した計画と比較すると、極めて控えめな結果である。

ハノイ市人民委員会は、実施の迅速化を図るため、建設局に対し、ドンアン郡ティエンズオン村における2件の社会住宅建設投資プロジェクトの投資提案書類作成を指示することを決定しました。同時に、ハノイ市は、S5都市区画計画に基づくCT1-5区画（タンチ郡ゴックホイ村、ダイアン村、リエンニン村、トゥオンティン郡カインハー村所属）のザーラム郡コービ村、およびドンアン郡ダイマック村における残りの3件のプロジェクトについても、規定に基づき投資家選定のための入札を実施する基盤として、引き続き実施することを検討しています。完了した5件のプロジェクトにより、ハノイの社会住宅基金に約250万平方メートルの社会住宅床面積が追加され、市の膨大な需要（2020年以降は約680万平方メートルの床面積）を満たし、プロジェクトによる社会住宅目標の達成に貢献することが期待されます。

ハノイ市人民委員会は、ハノイ市が住宅法に基づき住宅開発プログラムと計画を策定・発行する最初の自治体の一つであると考えています。しかし、ハノイ市が都市開発計画をまだ発行していない状況では、これは新たな困難な課題です。

したがって、市の提案する住宅開発のニーズは現実に近いものではなく、実施プロセス中に生じる課題を十分に予測していません。

さらに、中央政府の政策や法令は、新たな規制を迅速に提供したり、実務上の事例を調整・補完したりしていない。社会住宅の集中地区の実施は、メカニズムや政策上の問題により遅れている。投資家選定のための入札においても、実施の順序や手順に関する具体的な指示が示されていない。

さらに、現在のインセンティブ政策の仕組みでは、郊外地域の社会住宅や労働者・学生向けの社会住宅の開発に投資家が参加する気になっていません。

ハノイ市人民委員会は、「10ヘクタール未満の土地規模の住宅建設プロジェクトの投資家のほとんどが、社会住宅プロジェクト用の土地や住宅資金を留保するのではなく、現金で支払うことを選択しているため、社会住宅開発用の土地資金が不足している」と述べた。

最近、ハノイ人民委員会は、2021年から2025年までの社会住宅開発計画に関する2つの新たな決定を承認し続けました。

具体的には、2022年12月、ハノイ人民委員会は決定5063号を可決し、2021年から2025年までの市内の社会住宅開発計画を承認しました。2023年2月には、ハノイ人民委員会は引き続き決定1186号を発行し、2021年から2023年までの住宅開発計画を承認しました。

ハノイ市人民委員会は、これら2つの決定において、2025年までに120万平方メートルの新たな社会住宅を整備するという目標を設定しました。しかし、この目標はやや実現性が低いように思われます。

なぜなら、ハノイ人民委員会の最新の報告書によると、2021年初頭から2023年4月末までに、ハノイではさらに4つのプロジェクトが完全に完了し、1つのプロジェクトが部分的に完了し、社会住宅の床面積は345,000平方メートル以上、約4,160戸以上のアパートが建設される予定だからです。

このように、ハノイ市は計画の半分を終えたとはいえ、まだ3分の1しか達成できていない。2025年末まで、残り2年以上ある今、ハノイ市は残りの3分の2、つまり85万5000平方メートルの社会住宅を完成させ、計画の達成を確実なものにしなければならない。これはハノイ市にとって大きな決意を要する困難な課題である。

投資政策の認可には500日間の手続きが必要

社会住宅プロジェクトの実施が遅れている理由は数多くあるが、最も懸念されるのは、投資管理手続きが長くて複雑であることだ。

社会住宅建設の障害を取り除くことに関する最近のワークショップで、ハノイ市人民委員会から投資政策を承認されたばかりのホアビングループのグエン・ヒュー・ズオン会長は、ホアンマイ地区のビンフン高層社会住宅プロジェクトの投資家を承認し、次のように明らかにした。「このプロジェクトの行政手続きを実施する際、投資政策が認められるまでに500日以上かかりました。」

ドゥオン氏によると、同社はハノイ市ホアンマイ区に2つの土地を所有しており、これら2つの土地に約15万平方メートルの建築面積を持つ商業用住宅を建設した場合、1平方メートルあたり4,000万～4,500万ドンの価格で売却すれば、同社は約2兆5,000億ドンの利益を得ることができるという。

一方、社会住宅を建設した場合、利益はわずか10%、つまり約2000億ドン強にとどまるだろうとドゥオン氏は述べた。 「しかし、社会住宅を建設すれば、公務員、公務員、労働者、将校、軍人、学生など、多くの人々の住宅問題が解決するでしょう」とドゥオン氏は述べた。

しかし、ドゥオン氏によると、この2つの土地を社会住宅に利用するために、投資承認申請書を提出した際、土地にはすでにレッドブックがあり、土地賃貸契約書もあり、年間の支払いも全額済んでいたにもかかわらず、土地の割り当てを受けるまでに500日以上かかったという。

「公営住宅の建設問題は市の指導者の意志に大きく左右されると思う」とドゥオン氏は語った。

ドゥオン氏は今後、省や市の人民委員会が住宅購入の対象者を拡大し、基準を満たす人々が社会住宅を購入するための登録を行えるようにすることを提案した。

「試算によると、少なくとも2,000万人が社会住宅を必要としています。今後20～30年、社会住宅市場には常に需要があるでしょう」とグエン・ヒュー・ズオン氏は強調した。

ハノイ建設局長も、社会住宅への投資に関する行政手続きを短縮する必要性について発言した。

ハノイ建設局都市開発部長のブイ・ティエン・タン氏は、住宅プロジェクト全般、特に社会住宅の進捗を加速するための3つの提案を行った。

まず、社会住宅投資に関する行政手続きを短縮する必要があります。社会住宅プロジェクトの投資家選定のための入札については、別途規定を設けるべきですが、現状では2年を要しています。これは投資家選定手続きとしては長すぎます。

第二に、タン氏によると、不要な行政手続きを見直し、廃止する必要がある。なぜなら、公営住宅の場合、他の商業プロジェクトとは異なり、事業者が享受できる利益は最大10%に限られているからだ。

第三に、最近の実施プロセスでは、住宅および社会住宅プロジェクトの境界内に「混在」して位置する公有地エリアに関して企業が困難に直面しています。

「境界内の公有地は埋め立てや割り当てが非常に難しいため、プロジェクトの実施を迅速化するために、用地取得手続きに特別な規制が必要だ」とタン氏は述べた。