2026年からは、政府が5年ごとに設定する土地価格枠組みを廃止し、2026年から各省が決定する土地価格表に置き換え、その後は実際の市場変動に応じて毎年調整されます。土地価格表は、原則、手順、方法、および地域と場所の基準に関する農業環境省の厳格な政府規制と指導に従って作成されます。最も基本的な2つの原則は、市場価格を忠実に反映した価格設定と、価格を決定するコンサルティングユニットと承認権限を持つ価格評価評議会との間の独立性の確保です。一般価格表には、8つの土地タイプに応じた8つの基本二次表が含まれています。農業用地用の4つの表（一年生作物用地、多年生作物用地、養殖用地、林業用地）、非農業用地用の4つの表（住宅用地、商業・サービス用地、生産施設用地、工業団地用地）です。さらに、土地価格は、住宅用地やその他の非農業用地タイプを都市部と農村部に分類するなど、より小さな二次表に細分化できます。土地価格表は行政単位（コミューン／区）ごとに用意されており、各行政単位はさらに複数のゾーンに分割され、各ゾーンには複数のカテゴリーが含まれています。各カテゴリーには複数の場所があります。住宅地やその他の非農業用地のカテゴリーは通常5つの場所があり、農業用地のカテゴリーは通常3つの場所があります。場所番号1が最も高く、それ以降の場所は価格が低くなります。
土地価格表は、国有地の賃貸または割り当て（有償）価格、入札価格、土地転用時の土地使用料、土地の売買にかかる税金、国が土地を収用する際の補償金、その他土地に関連する手数料や料金を決定するための基本的な基準となる。
2026年に提案されている各省の土地価格表は市場価格に近い水準で、住宅用地は平均30～70%、 農地は20～50%の上昇が見込まれています（2025年末まで実施された土地価格表との比較）。平野部では住宅用地の上昇率が30～40%、農地は15～30%となっています。山間部ではそれぞれ15～30%、10～25%です。山間部の最高地価格は平野部の10～30%と大幅に低くなっています。特筆すべきは、省の合併の場合、中央部の土地価格は上昇せず、省の行政中心地が移転すると下落する可能性もあることです。逆に、合併後の省の共通行政中心地となる地域では土地価格が急激に上昇します。
複数の地域がメディアの注目を集めている。北部では、 ハノイ市が都市部の土地価格を2～26％（2025年の調整価格との比較）、150～270％（2025年の未調整価格との比較）引き上げることを提案している。最高価格（1平方メートルあたり）は、市中心部の都市部の土地で7億200万ベトナムドン、農地で29万ベトナムドンである。クアンニン省では、都市部の土地価格が平均1.5～2倍に上昇し、一部は5倍を超え、最高で2億300万ベトナムドンに達した。農村部の土地価格は平均で約3倍に上昇し、一部は9倍に達した。ハイフォン市では370％と最も高い上昇率を記録し、都市部の土地価格は2億ベトナムドンを超えた。バクニン省では、都市部の土地価格が平均2.4倍に上昇し、最高で1億2000万ベトナムドンに達した。ベトナム中部のゲアン省では、ヴィン旧市街と新市街の一部の地域で土地価格が市場価格の80%と算出され、最高価格は2億ベトナムドンを超えています。ダナンでは、都市部の土地価格が5～82%上昇し、最高で3億5000万ベトナムドンに達しました。あらゆる種類の農地価格は平均140～150%上昇し、最高で30万ベトナムドンに達しました。クアンガイ省では、都市部の土地価格が2～3倍に上昇し、最高で6000万ベトナムドンに達しました。ベトナム南部のホーチミン市では、4～280%の上昇が見られました。都市部の土地価格の最高値は6億8700万ベトナムドン、農地価格は81万ベトナムドンに達しました。ドンナイ省では、住宅地価格が1.3～2倍に上昇し、農地価格は1.1～1.8倍に上昇し、一部地域では最大9倍に上昇しました。都市部の土地価格のピークは6400万ベトナムドン、農村部の住宅用地は1800万ベトナムドン、農地は39万6000ベトナムドン/平方メートルに達した。タイニン省では、農村部と都市部の土地価格が1.6倍から6倍に上昇し、都市部の土地価格は8300万ベトナムドン、農地は17万8000ベトナムドンでピークを迎えた。
北部中部および山岳地帯の省は、地価上昇率が低～中程度のグループに属します。都市部の住宅用地は平均15～30%上昇し、最大上昇率は5～8倍でした。農地は平均5～20%上昇し、最大上昇率は80%でした。タイグエン省は最高値を記録し、農地は14万VND、都市部の住宅用地は1億VNDに達しました。フート省は9万VND以上、1億500万VND以上でした。ラオカイ省は5万VND以上、830億VND以上でした。ディエンビエン省は8万2000VND、4250万VNDでした。ライチャウ省は4万3000VND、90億VND以上でした。ランソン省の価格は43,000ベトナムドンから3,720万ベトナムドンだった。
ソンラ省は、2026年の土地価格表を早期に発表した省の1つであり、現在、あらゆるレベル、セクター、組織、および一般市民からの意見を募っています。省祖国戦線委員会は、諮問委員会のメンバーからも意見を集めています。ソンラ省の土地価格表は、 8種類の土地タイプに対応する8つの価格表で構成されています。 農地には4つのリスト（一年生作物地、多年生作物地、林地、養殖地）があります。非農地には4つのリスト（住宅地、 商業・サービス地、非農業生産地、工業団地/工業クラスター地）があります。非農地は、75の行政単位（コミューンと区）に分類されています。各区は通常約20のエリアがあり、各コミューンは約10のエリアがあります。各エリアには多くのカテゴリがあり、各カテゴリは通常5つの場所があります。農地に関しては、省全体で75のコミューンと区があり、これは75のエリアと75の場所があることを意味します。住宅用地の平均価格は10～20%上昇した。基本的な農地の価格は着実に約30%上昇した。住宅用地はすべての土地タイプの中で最も価格が高く、最高はトーヒエウ区で、1平方メートルあたり1500万～2000万ベトナムドン、最高は5400万ベトナムドンだった。2番目に高い価格はタオグエン区（旧モクチャウ町）の3200万ベトナムドンだった。コミューンレベルの住宅用地は、マイソンコミューン（旧マイソン町）で1600万ベトナムドン近くまで上昇した。農地の価格は、二期作の水田が最も高く、平均4万5000ベトナムドン/平方メートル、最高は7万8000ベトナムドン（旧モクチャウ地区ドアンケットコミューン）だった。したがって、全国の省の予測地価リストと比較すると、ソンラ省の予測地価は最も低く、上昇率も最も低い部類に入る。北部中部・山岳地帯では、土地価格と上昇率は中程度の範囲にある。これはソンラ県の土地市場の現状と一致している。
ソンラ省の土地価格表は、国内および地域の他の地域と比べていくつかの違いがあります。すなわち、(1) 農地価格が着実に、かつ住宅地価格よりも高い割合で上昇しているのに対し、国内および地域の他の地域では住宅地価格の上昇率が高いこと、(2) 土地と非農地が都市部と農村部で分けられるのではなく、各コミューンと区ごとに面積と場所に分けていること、(3) 各コミューンと区が面積と場所の両方として農地価格の決定に使用されていることです。懸念される点は、合併前は省内に 204 のコミューンと区があったのに対し、現在は 75 のコミューンと区しかないことです。現在、多くのコミューンは 2 ～ 3 つのコミューンから合併されており、異なる開発区域 (第 1 区域、第 2 区域、第 3 区域) に属するコミューンも含まれていますが、すべて同じ場所を共有しているため、懸念されています。
土地価格と価格上昇率は、経済発展、都市化、インフラ開発、工業地帯、企業、投資プロジェクトなどのレベルの違いにより、地域や州/都市によって大きく異なります。一般的に、専門家は、現在の土地価格が市場価格の約70%である場合、2026年には価格が約85%上昇すると予測しています。しかし、市場価格は、場所によってはマイナス要因（価格操作、物価上昇）の影響を受けることがあります。予測される土地価格の上昇が急激すぎてショックを引き起こすかどうかは議論の余地があります。政府が市場価格を「追いつかせ」れば、市場価格も「追随」します。最も安全で合理的なアプローチは、最適な価格収束を達成するために少なくとも5年のサイクルを設けることです。土地価格を市場価格に近づけることは客観的かつ必要な傾向ですが、諸刃の剣でもあります。政府は財政的損失を抑え、予算収入を増やすことができますが、土地が収用される際には補償、支援、移転費用も増加します。企業は、地価の上昇により投資プロジェクトの投入コストが増加し、市場での製品の競争力が低下し、ひいては労働力の確保や予算収入の創出に影響が出ることを懸念している。国民は、特に庭地を住宅地に転用する際の価格について懸念を抱いている。住宅地に隣接する庭地の価格は、同様の農地の価格の1.5倍になると予想されているが、住宅地に転用すると20倍、場合によっては50倍にも上昇する。子供のために家を建てるために土地を分割して転用したい世帯は、経済的負担が大きすぎてどうすることもできない。多くの専門家は、人々の経済的負担を軽減するために、庭地の価格を住宅地の価格に近い水準（約60～70%）まで引き上げることを提案している。しかし、政府は、この問題をより合理的に解決するために、財政的インセンティブを用いる政策を提案しており、現在、国会で意見を募っている。規定の範囲内で庭地を住宅地に転用する者は、70%の減免を受け、財政的義務の30%のみを支払えばよい。限度額を1回未満超過した場合は50％、1回以上超過した場合は100％を支払う。
地価上昇に伴う事業投資プロジェクトの投入コスト増加に関して、元天然資源環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授をはじめとする多くの専門家は、経験の豊富な国々がそこから学ぶべきだと指摘している。具体的には、事業投資プロジェクトはインフラ整備と労働力誘致につながり、これらは当該地域の地価上昇と歳入増加の根本的な要因となる。したがって、事業への財政的負担を軽減できるというのである。
もう一つの問題は、土地価格表を作成するプロセスは悪影響を受けにくいものの、土地の種類、面積、場所、時期に基づいて個々のケースごとに具体的な土地価格を決定するプロセスは問題が生じやすいということです。これは、具体的な土地価格が土地価格表の価格に係数を乗じて算出されるためです。悪影響、不公平、苦情を防ぐ効果的な対策は、具体的な土地価格の決定を公開し、透明性を確保し、地域社会の監視と意見を取り入れることです。一方、土地価格の調整、土地手続き、売買取引、土地転換に至るまでの移行期間は、しばしば遅延や混乱が生じ、企業や市民の権利に大きな影響を与えます。あらゆるレベルの政府当局は、透明性があり、円滑で効率的な移行プロセスを確保し、土地手続きや土地税、手数料、料金の徴収を担当する関係機関に対し、土地価格の上昇を待つことによって生じる遅延を克服するよう指示する必要があります。
各州の2026年地価表は、十分に準備されており、概ね市場の実態を反映していると考えられています。しかし、これらはあくまで予測に過ぎません。主要な利害関係者（市民や企業）からの意見、審査機関の意見、鑑定委員会の評価などを収集することで、地価表は間違いなくより完全なものとなり、政府、企業、市民の満足を得られるとともに、各地域および国全体の社会経済発展の促進に大きく貢献するでしょう。
ファン・ドゥック・ング
出典：https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
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