2024年上半期には、国内投資家が不動産M&A市場を独占することになるだろう。

2024年上半期には、国内投資家が不動産M&A市場を独占することになるだろう。

2023年の同時期には不動産M&A取引における買い手構成で外国人投資家が93%を占めていたが、2024年上半期には国内投資家が92.6%とトップの座に躍り出た。

上記の動向は、7月11日に開催されたワークショップ「新しい法的枠組みの影響下での不動産M&A取引の法的および財務的側面」において、EYコンサルティング合資会社ベトナムのEYパルテノン戦略コンサルティングのディレクターであるレ・スアン・ドン氏によって指摘されました。

市場の量は減少しているが、価値は上昇している。

2024年上半期、東南アジアのM&A市場は、総額・件数ともに減少傾向にあります。ベトナムも例外ではなく、件数は若干減少したものの、取引額は前年同期比で約9%増加しました。

専門家によると、不動産は経済の長期的な安定成長の可能性から、外国人投資家の注目を集めるセクターであり続けているという。写真：Trong Tin

不動産市場について、レ・シュアン・ドン氏は、今年上半期の取引件数は8件と大幅に減少し、平均取引額は1億7,970万ドルに達したと述べた（昨年の同時期は18件の取引があり、平均取引額は8,180万ドルに達した）。

ドン氏は、取引額9億8,230万ドルのVincom RetailからのVingroup Corporationの売却取引により、今年上半期の不動産M&A取引額が急増したと評価した。

ドン氏が指摘するベトナムの不動産M&Aにおける買い手構造の注目すべき点は、逆転現象が起きていることだ。

董氏によると、国内企業が多くの困難に直面し、事業縮小を余儀なくされた2023年には、M&A市場は外国投資家が買い手構成の81.6%を占め、市場を支配していた。しかし、2024年上半期には、国内投資家が92.6%を占め、市場をリードするようになった。

記者とのさらなる会話投資電子新聞Baodautu.vnのドン氏は、「ビングループの売却とビンコム・リテールを別々に考えると、市場では数億米ドル規模の取引がわずか7件しか記録されていない。これは非常に少ない数だ」と述べた。

「国内投資家にとって、プロジェクトを完成させて市場に出すには、現時点では資金面や法的問題など、依然として多くの困難が残されています。そのため、国内投資家は市場に完全には戻ってきていません」とドン氏は述べた。

董氏は、2024年後半もM&A件数の減少が続くだろうともコメントした。

ドン氏によれば、外国人投資家は依然としてM&Aの対象となるプロジェクトや事業を積極的に探しているものの、この時期に取引を成立させることは簡単ではないという。

「投資家は、特に依然として厳しい市場環境下で、プロジェクトの評価においてより慎重になっています。さらに、売り手と買い手の間で期待される評価額に乖離があり、それが取引の遅延や完了不能につながっていると見ています」とドン氏は述べた。

ベトナムの不動産M&A取引における買い手構造。出典：EY

不動産市場の評価は常に国内外の投資家の注目を集める明るい材料ですが、ベトナム国際法律事務所（VILAF）の弁護士であるグエン・チュック・ヒエン氏は、M&A活動の突破を阻む障壁、特に法的障壁が依然として多く存在すると評価しています。

ヒエン氏によると、今後、多くの「包括的な」規制変更により、投資家が土地を補償し整地することが容易になり、それによって土地価格が市場価格に応じて上昇し、土地所有者に利益をもたらし、プロジェクトの補償プロセスにおける投資家の困難を軽減するのに役立つだろう。

2024年土地法には、工業団地、産業集積地、ハイテクゾーンにおける土地使用権の譲渡の受領、不動産プロジェクトの譲渡の受領による土地の使用、外資系企業の土地使用権の受領方法の拡大など、外国投資家にとっての多くのメリットも追加されています。

「この市場における外国企業によるM&Aの波を歓迎するには、規制の透明性が前提条件となります。しかし、投資家は投資を検討する際には、取引が円滑に進むよう、法的枠組みについて徹底的な調査と研究を行うべきです」とヒエン氏は述べた。

グリーン不動産は価値を持つ

ベトナムへの登録済みFDI資本流入額は2024年上半期も引き続き増加し、150億米ドルを超え、2023年の同時期と比べて13%以上増加しました。そのうち、不動産事業分野に流入したFDIは18億9000万米ドルに達し、新規登録資本総額の約20%を占め、前年同期比4.7倍となりました。

レ・シュアン・ドン氏は、ベトナムの不動産セクターは、経済の長期的安定成長の可能性、生産拠点のベトナムへの移転傾向、若い人口構成、高い都市化率により、M&AとFDIの両方を通じて、特に米国、シンガポール、日本、韓国の投資家を中心に、外国投資家の注目を集め続けていると評価しました。

LNT法律事務所＆メンバーズLLCのマネージング弁護士、ホアン・グエン・ハ・クエン氏も同様の見解を示し、最近、ベトナムの登録済みFDIは2023年の同時期と比較して13％以上増加し、不動産事業活動は同時期に4.7倍に増加し、新規登録資本全体の約20％を占めたと述べた。

特に、投資家は住宅プロジェクト、工業団地、リゾート地により関心を持つ傾向があり、その他の多くの形式に加えて、プロジェクト会社への資本移転、プロジェクトの譲渡、またはプロジェクトの一部譲渡などの取引構造が人気です。

セグメント別に見ると、ドン氏は産業用不動産が引き続き投資家から高い注目を集めるセグメントであると述べた。

具体的には、高速道路、国境ゲート、港、河川港、空港の近くや、ハノイ、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、バクニン、バクザン（北部）、ホーチミン市、ビンズオン、ドンナイ、ロンアン、バリア・ブンタウ、タイニン（南部）などの主要な省や都市にある産業用不動産プロジェクトが、今後数年間投資家の注目を集め続けるでしょう。

さらに、投資家は、ハノイやホーチミン市などの大都市に隣接する郊外地域や衛星省・都市にある住宅用不動産プロジェクトや大規模なクリーンランドファンドを買い戻し、住宅、学校、病院、商業センター、娯楽エリアなどを含む複合住宅プロジェクトの開発に投資して、居住者に完全なアメニティを提供し、都市化の波を歓迎する傾向もあります。

ドン氏は、上記の2つの分野に加えて、大都市の中心部や複雑な都市プロジェクトに位置し、ファッション、消費財、化粧品の小売、飲食、娯楽サービスなど多様なサービスを提供し、入居率の高い小売不動産が投資家から大きな注目を集めることが多いと述べた。

特に、持続可能な開発基準に適合し、グリーン認証を取得したショッピングモール、オフィスビル、ホテルなどの不動産は、大規模な機関投資家の注目を集め、評価額が高くなることが多く、投資家が買収取引の資金調達のために競争力のある金利でグリーン金融源に容易にアクセスするのに役立ちます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html