土地評価 - 2024年土地法改正時に明確にする必要がある関連性

施行から1年以上が経過した「土地法2024」は、多くの欠陥を明らかにしました。中でも、土地評価の問題が顕著です。土地評価は、土地の回収、補償、移住、土地使用権の競売など、多くの政策の有効性を左右する「根幹」となる要素です。この政策が安定的に実施され、公平性を確保するためには、土地評価メカニズムの整備に向けた土地法の改正・補完が急務です。

土地評価には依然として多くの「ボトルネック」が存在します。イラスト写真：クオック・ドゥン/VNA

多くの「ボトルネック」

2024年土地法は、2013年土地法の限界を克服することが期待されており、特に市場価格に近い土地価格の設定、土地を回収された人々に対する公平性の確保、投資プロジェクトの障害除去といった点においてその効果が期待されています。しかしながら、施行状況を見ると、土地評価に関する「ボトルネック」が依然として多く存在し、早急に解決する必要があることが分かります。

専門家によると、長年にわたり地価公示価格が市場価格を下回っていたため、用地取得補償に歪みが生じていたという。2024年土地法により、地価制度は正式に廃止され、地価公示価格は毎年更新されることになり、タイムリーかつより現実的な調整が期待される。

しかし、一部の地域では、土地価格が依然として実際の市場価格よりもはるかに低い水準に設定されており、補償価格と事業用地の「開始価格」の間に大きな差が生じています。このことが住民の不満や反発を招き、企業は事業への参加に際して資金力を慎重に検討する必要に迫られています。

ハノイ市農業環境局は、2024年土地法第159条に基づき、技術インフラが整備された土地の使用権の競売開始価格は、土地価格表に基づいて決定されなければならないと報告した。しかし、多くの地域では土地価格表が市場価格よりも低く、投資費用、用地の整地、新たな土地基金の創設に必要な費用を賄うには不十分である。

理論上、特定地価とは、土地の割当または取引時に所管官庁が決定する価格であり、一般価格表よりも市場価格に近い価格です。しかし、実際には、特定地価の決定は非常に困難です。特定地価の決定には、多くの要素（立地、合法性、インフラ、開発可能性など）を考慮する必要があるためです。しかし、現状では、詳細な評価メカニズムと評価方法が明確ではなく、鑑定士の経験に大きく依存しています。

具体的な価格を決定する時期さえも合意に至っていません（例えば、政府機関が土地の割り当てや賃貸を決定した時点で価格が決定されますが、現時点では土地価格は以前の市場価格と比べて大きく変動しています）。さらに、具体的な価格の決定は地方自治体と当局の間で依然として重複しており、住民と政府機関の間で紛争や苦情が生じやすい状況にあります。

これは、多くの地方自治体が依然として具体的な地価を広く適用することに躊躇している、あるいは適用したとしても疑問視され、反発を受けやすい理由の一つでもある。さらに、2024年土地法の施行に関する指導文書の完成が遅れており、地方自治体は土地評価の適用において「停滞」している。

これらの実際的な問題は、2024年土地法が期待通りその優位性を十分に発揮するのを妨げる「ボトルネック」を生み出しています。先日、チャン・ホン・ハ副首相は、2024年土地法の一部条項を修正・補足する法案（法案）に関する政府関係者からの意見聴取報告書を聴取する会議を主宰し、各省庁、各機関、協会等の指導者に対し、2024年土地法において社会経済発展に支障をきたし阻害している緊急の改正内容の分析と議論、そして市場へのアクセスにおける土地価格表の適用における不備の解消に重点的に取り組むよう要請しました。

ストレスを軽減する

多くの地域、特に都市部の発展途上地域では、地価が上昇傾向にあることは避けられない現実です。プロジェクトが長期にわたる場合、価格表や当初の具体的な価格に基づいて土地価格を一度決定すると、実施段階で地価が急騰した場合、投資家は損失を被る可能性があります。さらに、土地を回収された人々が、企業が転売時に得る土地優位性よりも低い価格を受け入れなければならない場合、人々は「不利な立場」にあると感じやすくなります。

逆に、プロジェクト実施期間中に土地価格が中間の「市場価格」に基づいて調整されることが許容されると、「価格インフレ」が起こりやすくなり、利益を目的として地価をつり上げる共謀行為が横行する恐れがあります。そのため、多くの企業や専門家は、現在の土地評価方法には依然として潜在的なリスクがあり、公平性が確保されていないと指摘しています。

ベトナム土地評価検査会社（VAI）のゴ・ジア・クオン取締役は、土地価格表を作成する際、生産目的または商業サービス用地の価格を決定するには規定の評価方法を適用することはほぼ不可能であり、住宅地価格と比較したパーセンテージに従って補間する必要があるとコメントしました。

多くの地方における地価公示の決定において、依然としてこの算定方法が採用されていることは、地価公示評価審議会が土地法の規定を遵守できないことを示している。土地法では、地価公示における地価は土地評価方法に従って決定しなければならない（いかなる方法も補間を認めていない）と定められている。つまり、2024年土地法では地価の枠組みが撤廃されたとはいえ、2026年分の地価公示を市場原理に基づいて作成することは、依然としてこの制約を繰り返すリスクがある。

クオン氏によると、地価表作成において、具体的な地価の決定に適用される市場原理とは異なる、別個の補足的な土地評価原則を定めることは、政策が理論に整合し、政策の変動を生じさせないことに役立つ。また、地価表作成における補足的な土地評価原則を規定することで、地方自治体が地価表作成において十分な権限と主導権を持つための明確な法的根拠が確立され、予算収入の安定化と整合しつつ、調整対象に変動を生じさせることもない。

市場価格から独立した地価表における地価の構築は、調整対象（経済構成要素の生産コスト）の安定性をもたらす。同時に、財務債務の計算の基礎として用いられる地価は、ベトナム不動産市場の複雑で周期的かつ予測不可能な変動の影響を受けないだろうとクオン氏は分析した。

国民経済大学の上級講師であるグエン・トゥオン・ラン准教授は、まず検討すべき重要なステップは、国が初めて土地を割り当てる際に設定する土地価格である「プライマリー土地価格」の調整であると述べた。この価格は市場価格に完全に依存して決定することはできない。プライマリー価格は、予算収入を最大化するために高額に設定するのではなく、企業が投資と開発を行うインセンティブとなるような優遇的な性質を持つ必要がある。

ラング氏は「一次産地の価格が上がりすぎると、企業の投入コストが上昇するだけでなく、市場全体の土地価格が『高騰』し、経済全体に圧力が広がるという結果につながるだろう」と勧告した。

さらに、この専門家は、地価規制は地域や開発目標に応じて差別化された基準価格枠組み制度に基づくべきだと提言した。例えば、都市部や収益性の高い地域では比較的高い価格設定が可能だが、投資促進が必要な地域や収益性が低い地域では、より低く、より合理的な価格設定が求められる。これらはすべて、安定性を確保するために少なくとも3～5年のビジョンを定めたマスタープランの範囲内で実施する必要がある。

さらに、政府は透明性、公平性、効率性を確保するために、様々な価格規制手段を積極的に活用する必要があります。土地の競売は、価格が高騰し市場が歪められるのを防ぐため、適切に管理する必要があります。規制手段は、政府、企業、そして国民の利益の調和を確保する必要があります。計画、価格設定、土地利用制限といった行政措置だけでなく、税金、金利、投資優遇措置、その他の財政支援政策といった経済的手段も活用する必要があります。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm