ミニマンション開発に関する建設省の見解、タウンハウス市場は依然「冬眠状態」、沿岸部の別荘は低迷

ミニアパート開発に関する意見、暗いタウンハウス市場、依然として高い価格、低迷する沿岸の別荘...これらは最新の不動産ニュースです。

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

最新の不動産：建設省がミニアパートの開発に2つの選択肢を提案。（出典：ユース）

ミニアパート開発に関する意見を聞く

建設省は、住宅法改正案の受理、修正、完成について政府に報告した。この報告書では、建設省が、世帯や個人向けのアパート（ミニアパートとも呼ばれる）を多数備えた多階建て住宅を開発するための 2 つのオプションを提示しています。

選択肢１では、建設省は以下の問題を提案している。

まず、世帯や個人は規制に従って住宅用地を使用する権利を有します。 2階建て以上の住宅を建てる場合、各階に販売または賃貸用に設計・建設されたアパートがあり、住宅建設投資プロジェクトの投資家となるための条件を満たす必要があります。同時に、建設投資は、建設法および住宅建設投資プロジェクトに関する関連法の規定に従って行われます。

本条に規定するマンションの売買及び賃貸借は、この法律及び不動産業に関する法律の規定に従うものとする。本条項に規定する各マンションに対する証明書の交付は、土地に関する法律の規定に従って行われるものとする。

第二に、世帯や個人は規制に従って住宅用地を使用する権利を有します。 2階建て以上の住宅を建設する場合、各階に賃貸アパートを設計・建設し、この住宅の建設投資は個人住宅建設に関する法律の規定を遵守する必要があり、防火管理は生産経営一体となった個人住宅の防火および消防に関する法律の規定を遵守する必要があります。

３、本条第１項及び第２項に規定する住宅の管理及び運営は、建設大臣が公布する共同住宅の管理及び利用に関する規則に従って行われる。

第四に、各レベルの人民委員会は、その職務と権限の範囲内で、本条第1項および第2項に規定される住宅の要件と条件の遵守状況を検査および審査する責任を負う。

第五に、政府はこの条を詳細に定めるものとする。

オプション2

選択肢2に関しては、国会常任委員会が修正した住宅法改正案では次のように規定されている。

まず、本法第54条第3項に規定される住宅用地使用権を有する個人が22階建て以上の住宅を建設する場合を除き、各階に2戸以上の賃貸マンションを設計・建設する場合は、本法に規定される要件と条件を満たさなければなりません。

つまり、住宅には、アパート用の専用エリア、住宅用の共用エリア、共用設備がなければなりません。

住宅内のアパートは閉鎖的な方式で設計および建設されなければならず、各アパートの床面積基準は、国家アパート建築技術基準による面積を下回ってはなりません。

住宅は、建設法の規定に従って建設許可を受けなければなりません。

マンション等の建築基準法に基づく設計、防火審査等の要件を満たす必要があります。

第二に、本条第１項に規定する住宅は、マンション購入を目的として売却したり賃貸したりすることはできない。

第三に、20戸以上の規模の住宅を建設する場合は、本法第35条の規定に従って住宅建設プロジェクトの投資家となるための十分な条件を備え、法律の規定に従って住宅建設投資を実施するプロジェクトを設立する必要があります。

第四に、この条に規定する住宅の管理及び運営は、建設大臣が定める共同住宅の管理及び利用に関する規則に従って行われるものとする。

第五に、省人民委員会は、本条に規定する住宅建設許可の根拠として、住宅地区における消防車の交通条件を定めるものとする。各レベルの人民委員会は、その職務と権限の範囲内で、個人が複数の部屋を有する多階建て住宅の部屋を賃貸する場合、本条第 1 項で規定された要件と条件が遵守されているかどうかを検査および審査する責任があります。

建設省は選択肢1を選択

建設省は、オプション 1 を選択する理由について意見を述べました。オプション 1 を実施すると、世帯や個人による多階建て住宅の開発が制限され、最近発生したように、建築許可に準拠していない、規制や基準、特に防火および消防に関する規制や基準を満たしていないアパートが多数設計されるためです。

さらに、建設省は、住宅建設投資事業の対象とならない個別住宅については、法律に建設投資管理や消防安全管理に関する具体的な規定があることを明らかにした。

同時に、建設省によると、法案では、多数の階数と多数のアパートがある一戸建て住宅を建設する場合、アパートごとに土地使用権と住宅所有権の証明書を発行しないことも提案されている。したがって、共用部分と専用部分を区別するための要件を設定する必要はありません...

さらに、建設部は、多階建て住宅や賃貸アパートなどの形態をとる個人住宅の管理・運営についても、建設大臣が定める「アパート等の管理及び利用に関する規則」に従って管理すべきであると提案した。

新築タウンハウスの供給は少なく、価格は高止まりしている

JLLベトナムの最新のハノイ住宅市場情報によると、第3四半期、ハノイのタウンハウス（ヴィラ、タウンハウス、テラスハウス）市場は「冬眠」状態が継続しており、ほとんどのプロジェクトが一時的に製品リストをロックし、価格表とポリシーを再構築しています。

投資家は非常に慎重になっており、以前の段階のような活発な販売前活動よりも、法的手続きや建設の進捗を優先しています。

同様に、サヴィルズ・ベトナムによれば、第3四半期のハノイの住宅市場は取引量が少なく、投資家が新規供給の開始に慎重になっていることから、非常に静かだった。

新規供給は引き続き限られており、需給ギャップは依然として課題となっています。しかし、市場にはポジティブな要因があり、今後は徐々に回復に向かうと予想されます。

同局によると、ハノイの今四半期の新築マンション供給数は前期比47％、前年比65％減少を続け、Bクラスのマンションは1,891戸となった。注目すべきは、市場では前四半期にクラス A と C の新規供給が記録されなかったことです。

主なアパート供給戸数は19,808戸で、前四半期比3%減、前年比6%減となった。そのうちクラスBが供給量の92%を占めます。販売されたマンションの戸数は前期比16％減、前年比42％減と引き続き減少し、2,100戸となった。

ヴィラやタウンハウスの供給に関しては、市場には新しいプロジェクトは記録されておらず、タインチの既存プロジェクトからの新規ユニットが30戸のみであった。低層セグメントの新規供給は前四半期比76%減、前年比94%減となった。第３四半期の販売戸数は前期比５％減、前年同期比６６％減の１０１戸となった。

在庫の増加により、すべての製品カテゴリーにわたって一次価格が上昇しました。主要アパートの価格は1平方メートルあたり5,400万ドンに達し、四半期で2％、年間で13％上昇した。主要アパートの価格は19四半期連続で上昇し、2019年第1四半期と比べて77％上昇しました。

同様に、プライマリーヴィラの平均価格は前四半期比3％上昇し、1平方メートルあたり1億300万ドンとなった。タウンハウスの価格も前四半期比9%上昇して1平方メートルあたり1億9000万ドンとなり、ショップハウスの価格も前四半期比6%上昇を記録した。

新たな一次供給が限られているため、二次市場の人気が高まっています。アパート市場では、二次価格は3,600万VND/m2に達し、四半期で2％、年間で8％上昇した。一方、低層住宅の平均二次価格は1戸あたり230億ドンに達し、前四半期比5％上昇したが、一次価格よりは依然として19％低かった。

ビーチフロントの別荘やコンドミニアムホテルが大きな損失

専門家によると、政府の思い切った介入により、不動産市場は現在好転しつつあるという。多くの不動産分野で取引が再開されました。

2023年8月、リゾートヴィラセグメントの市場需要は控えめで、同時期と比較して消費量はわずか15%でした（出典：caf.vn）

しかしながら、リゾート不動産市場は依然として暗い状況にあります。ダン・トリ記者の調査によると、ダナン、ニャチャン（カインホア省）、フーコック（キエンザン省）、クアンニン省など一部の地域で別荘やコンドミニアムホテルが赤字で販売されているという情報が、依然として不動産情報サイトで頻繁に出回っている。

「莫大な」値段がつけられた別荘に加え、いくつかのリゾート不動産プロジェクトでは、多くのコンドミニアムホテルが赤字での販売として宣伝されている。

例えば、FLCグランドホテルハロンリゾート（クアンニン省）では、多くのコンドミニアムが5億～6億ドンの損失で宣伝されています。具体的には、上記ホテルの19階にあるコンドミニアムは、投資家との購入契約価格は14億7000万ドンだったが、現在、オーナーは9億5000万ドンの損失で売却している。同様に、別のコンドミニアムホテルでは、カットロス価格が 11 億 VND であるのに対し、売買契約は 17 億 VND となっています...

DKRAによれば、8月にはリゾートヴィラ部門の市場需要は控えめで、同時期に比べて消費量はわずか15%にとどまった。当月の取引のほとんどは、100億ドン/個未満の価格の製品に集中していました。

特に、市場の需要は依然としてかなり低く、8月の新規販売戸数はわずか17戸で、2022年の同時期と比較して14%に相当します。コンドテルセグメントの主な販売価格は前月と比べて大きな変動はなく、現在の高い資本コストにより引き続き高値を維持しています。具体的には、南部では販売価格は5,550万～8,170万VND/m2の範囲ですが、北部では3,550万～4,420万VND/m2の範囲です。