「土地の歴史」から生じる問題
関係機関と土地開拓の問題について話し合うときによく耳にするフレーズは、「土地の歴史的な状況による」というものです。
この言葉は、本質的に非常に注目すべき状況を言い表しています。多くの地域における土地管理は、長きにわたりずさんで一貫性に欠けていました。具体的には、公有地の管理における曖昧さ、住民への土地利用権付与における土地所有権の不正確な判定、そして土地利用権証書における「T」（住宅地）の表記の曖昧さなどが挙げられ、多くの論争を巻き起こしています。
こうした食い違いの最も明白な結果は、当局に混乱を生じさせ、補償、支援、移住政策の実施に際して国民の間に広範な不一致を招いたことである。
タムアンナム村（ヌイタン県）の451ヘクタールの土地開墾規模を伴うタコ・チューライ工業団地プロジェクトは、主に土地の管理と使用の「歴史」が原因で、「進捗が遅い典型的な例」です。
このプロジェクトのための土地整地プロセスは2019年後半に始まり、省の指導者からの「最後通牒」を受けて数回延長されてきたが、整地された土地はまだ連続していない。
最新の報告書によると、このプロジェクトはこれまでに351.3ヘクタール（451ヘクタール）以上（78%）の土地を整地しましたが、土地区画はまだ連続していません。このプロジェクトで挙げられている具体的な障害には、公有地、土地の集約と交換、農地における住宅建設、生産林地への補償に反対する世帯、多年生作物の栽培地への補償を求める世帯などが含まれます。
ヌイタン地区土地開発センターは、タコ・チューライ工業団地プロジェクトの用地造成を担当する3つの部署のうちの1つです。センターは、様々な引渡し段階を経て、現在までにプロジェクト対象区域の約50%の用地造成を完了しています。
ヌイタン区土地開発センター副所長のドアン・タン・チ氏は、本プロジェクトの土地整地作業において解決が非常に困難な「歴史的」な障害があることを認めた。また、農地に建てられた住宅は再定住用地として認められないという規定（省人民委員会による国家による土地収用時の補償、支援、再定住に関する決定第42号による）は「あらゆるプロジェクトが直面する問題だが、2024年土地法により解決策が示された」と述べた。
分解手順
2024年土地法に従った土地管理の改善と実用的な補償、支援、移住の仕組みの構築は、クアンナム省が省内の土地開拓のニーズを満たすために厳格かつタイムリーなアプローチで実施することに注力している2つの重要な課題です。
土地管理に関しては、まず公有地管理の「記録」における曖昧さを決定的に解決することが最優先課題である。報告書によると、省内には現在22万5045区画の公有地があり、その面積は1万1763.3ヘクタールで、農地総面積の3.14%を占めている。そのうち1万5447戸、面積1720ヘクタールが土地賃貸契約を締結している一方、残りの1万043.3ヘクタール（面積の85.5%を占める）は土地賃貸契約を締結していない。
クアンナム新聞の最近のインタビューで、天然資源環境局長のブイ・ゴック・アイン氏は、2024年土地法は引き続き公有地に対する「赤色証明書」（土地所有証明書）の発行を認めておらず、国が土地を収用する場合、土地に対する補償はないと述べた。
しかし、重要な突破口は、2004年7月1日以前に世帯や個人が安定的に直接生産のために土地を使用していた場合、「土地使用証明書」の発行条件を満たさない農地を国が開墾する際に、考慮、承認、補償を認めることである。
2024年土地法および関連規則におけるこの新規定を実施するには、まず公有地基金の「透明性」を確保する必要がある。天然資源環境局の提案によると、公有地に賃貸借契約がない場合（地籍簿のみで締結され、国が規定通りに公有地基金を管理しておらず、人々が土地規制に違反して土地を利用している場合）、省党委員会は各地方自治体に対し、各地方自治体における公有地基金の審査を加速させるよう指導することが求められている。
これには、以前に不適切に設立されたものを公有地基金から見直して削除すること、および公有地が 5% を超える問題に対処することが含まれます (この作業は 2025 年の第 1 四半期に完了する必要があります)。
特に重要なプロジェクトについては、地方自治体は早急に予備審査を実施し、その審査結果を土地収用および補償の法的根拠として審査・承認するための手続きを、規定に基づき実施する必要があります。これは、公共土地基金の管理全般における既存の問題や不備を決定的に解決し、特に各地方自治体におけるプロジェクトにおける土地証明書の発行、補償、土地の整地における障害に対処するための重要な課題と捉えるべきです。
土地収用メカニズムに関しては、クアンナム省は補償、支援、および移住に関する規則の策定作業を早期に実施するよう指示しました。2024年土地法が発効し、政府が「国が土地を取得する際の補償、支援、および移住に関する政令」（2024年7月15日付政令第88号）を公布した直後、省当局は「クアンナム省における国が土地を取得する際の補償、支援、および移住に関する規則案」の策定、意見聴取、および省人民委員会への助言を開始しました。
この規制案で注目すべき点は、農地を没収された世帯は、2024年土地法に規定されている「農地以外の用途の土地による補償」を含む、さまざまな選択肢の下で住宅用地で補償される可能性があるという点である。
クアンナム省における国による土地収用に伴う補償、支援、および移住に関する規則案には、多くのメカニズムが規定されており、同省における土地開墾作業に「新たな推進力」をもたらすことが期待されています。これらの規則は、次回の省人民評議会で審議・承認される予定です。また、同省における土地管理「回廊」の建設は、2024年土地法に基づき、その他多くの内容を含め、引き続き実施される予定です。
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土地開拓に関する法的枠組みを改善するための提案。
土地収用は、省における土地法の施行において最も「困難な」分野とされています。専門機関も認めているように、これまで策定された補償、支援、移住政策は、多くの欠陥を抱える土地管理・利用の実態に密接に合致させるよう圧力を受けています。クアンナム省は、2024年土地法の施行にあたり、特に国が土地を取得する際の補償、支援、移住に関する規制を中心に、法的枠組みの整備を急務としています。クアンナム新聞は、草の根レベルからのフィードバックをいくつか掲載しています。
ダイロック県天然資源・環境局副局長 トラン・ズイ・クオック・ヴィエット氏：補償と支援政策に関する多くの規制を追加する必要があります。
2024年土地法および2024年7月15日付政府令第88/2024/ND-CP号は、土地収用作業における障害や困難を解決するための具体的な指針を基本的に示しています。省人民委員会の管轄事項については、天然資源環境局がクアンナム省における国による土地収用に関する補償、支援、および移住に関する規則案を策定し、各地方自治体に送付して意見を募っています。
これを踏まえ、ダイロック郡天然資源環境局は郡人民委員会に対し、草案へのフィードバックと内容の追加を勧告した。特に、ダイロック郡は、実施の根拠となるよう、国が一時点または過去から現在にかけて累積的に土地を収用する場合、単一または複数のプロジェクトのための農地収用に関する規定を明確かつ具体的に定義するよう要請した。
電力部門は、政府が定めた高圧電線の安全通路から移転する必要がない、世帯や個人の生活ニーズに応える住宅や建築物を決定する任務を負っている。
ダイロック郡は、天然資源環境局が作成した草案に内容を追加することを提案した。具体的には、政令第88号第27条第8項に規定されている補償、支援、および移住の組織化と実施を確保するために、支出水準に関する規制を見直すことを提案した。支出水準は、補償、支援、および移住の金額にパーセンテージを乗じて決定することを提案した。
ダイロック地区はまた、2番目以降の移住用地を割り当てられた世帯に対する最低移住手当の差額に対する支援に関する政策の説明を求めた。
現在、一部の世帯は、同じ住宅敷地内の庭や池の土地を転用し、多年生作物の栽培に利用していた土地に住宅を建てています。そのため、この種の土地については、支援水準に関する具体的な規定を追加するか、省人民委員会の年間土地価格表に具体的な補償率を定める必要があります。
実際には、住宅を建設する世帯は、収用対象土地の面積を超えることが多い。これには、住宅と同じ敷地内で、かつて庭や池など多年生作物の栽培に使用されていた土地に建設する場合も含まれる。そのため、ダイロック地区人民委員会は、適切な補償額や支援額を決定するために、草案に建設スケジュールを明記することを提案している。
CONG TU（録音）
ホイアン市人民委員会副委員長 グエン・ミン・リー氏：移住に関する規制に制度化することを提案。
2024年土地法により、省には補償、支援、移住に関する規則、土地分割条件に関する規則など、特定の文書を発行する権限が付与されます。現在、省はこれらの規則の早期発行に向けて草案の作成に注力しています。
現在、規制が不足しているため、新規案件の実施は確実に障害に直面するでしょう。ホイアン市は新たな規制を待つ間、従来からの懸案事項の解決に注力しています。補償計画が策定されている案件については、住民に補償金の支払いを促し、移住政策に関する問題に対処するよう働きかけています。新規案件については、現在、省の新たな規制を待っています。
これまで、補償は、移転単価や、指令299の施行に伴う住宅地としての認定問題（長期間土地を利用しているにもかかわらず土地登記記録がない人々が、土地収用の際に不利益を被る）など、多くの障害に直面していました。しかし、2024年土地法では、土地収用前に移転を手配するなど、人々の権利を拡大する措置が講じられました。
同時に、州は、大規模な土地の干拓が行われる場合には、カテゴリーだけでなくそれに応じたレベルで移住地を割り当てることを規定する規則も策定しており、これも土地開拓において有利となる。
ホイアン市は最近、天然資源環境局に提出した書類の中で、移住政策の更なる改善を提案し、特に大規模な土地収用案件をより公平に区別するアプローチを提案しました。具体的には、移住手続きにおいて大規模世帯と小規模世帯を一括りに扱うことは、政策上の矛盾を生じさせるため、反対を唱えました。
さらに、省の草案には夫婦数に基づく計算に関する方針がないため、検討が必要です。2024年土地法では、夫婦が実際に同居している場合、地域の土地の空き状況に応じて住宅用地が割り当てられると規定されています。これも省の規則に制度化される必要があります（現在、省は世帯員数に基づく規制のみを行っており、世帯分離の条件を満たす夫婦については規定していません）。
都市開発事業のための土地の整地、補償、移住の問題に関しては、12か月間の仮設住宅を提供する代わりに、36か月以内に土地を引き渡すよう提案します。
実際、2024年土地法の施行を導く一部の規定は未だ不完全であり、土地の開墾と移住に多くの困難をもたらしています。そのため、土地の開墾と移住が滞らないよう、市人民委員会は天然資源環境局に対し、関連文書（補償および土地開墾政策の適用、具体的な土地価格の決定方法、移住地価格、具体的な土地価格の決定に関するコンサルティング費用など）の発布を待ちつつ、速やかに指導文書を発布するよう要請します。
カーン・リン（録音）
ディエンバン町人民委員会のトラン・ウック委員長： 「新たな政策を早急に発表してください。」
新土地法は、その政策メカニズムを通じて国民の利益に資することを目的としています。しかし、手続きは現在不完全です。まず、旧住宅地の造成における省内の住宅地の土地区分が未だ決定されていません。また、再定住地の価格に関する省の決定23号に代わるメカニズムもまだ確立されていません。さらに、省人民委員会は新土地法に基づく住宅地の土地区分を未だ決定していません…
財務省の通達第61号「補償のために設立されるコンサルティングユニット（土地基金開発センター）の費用を決定することに関する通達」などの特定の政策メカニズムに関しては、新しい規制に置き換えられたにもかかわらず、これらの費用を決定する基準に関するガイドラインをまだ提供している機関はありません。
旧規則では、報酬計画を作成する必要がある場合、計画作成を担当する部署に2%の手数料が課されていました。しかし、新規則（通達61号）では、この慣行が禁止されています。
提案されたすべての計画に加え、それらの計画を支援するための予算を作成し、所轄官庁に提出して承認と支払いを受ける必要があります。その結果、ディエンバン土地開発センターは1年以上もの間、正式な決済手続きを経ずに実質的に前払い金を受け取ってきました。
要するに、現在最大の障害となっているのは、政策や制度の時期尚早な導入です。古いものは期限切れになっているにもかかわらず、新しいものはまだ導入されていません。そのため、8月1日から現在に至るまで、すべての土地の開墾と補償活動は停止し、主に古いものからの移行に伴う問題への対応に追われています。
政府は既に政令を発布しており、まずは省が制度的枠組みを確定し、土地の開墾と移住に関する既存の規制に代わる新たな規制を公布することが最優先事項です。これらの規制が施行されれば、すべてが順調に進むでしょう。現状では、そもそも法的枠組みが存在しません。もちろん、実施中に問題が発生した場合は、改めてフィードバックを提供いたします。
VINH LOC（録音）
グエン・ゴック・トライ氏（タムキー市土地開発センター所長）：移転価格価格の差額や変化に対応した調整に対する支援が必要です。
以前、2013年土地法を実施するにあたり、州は2014年に決定(QD)43を発行しました。2016年には決定02が発行され、2017年には以前の決定に対応するために決定19がさらに修正および補足されました。
2017年から2020年末にかけて、省内の補償政策は安定しており、非常に順調に運用されていたと言える。しかし、2021年12月に省人民委員会は第42号決定を公布したが、この決定には補償と土地の整地作業に関して多くの欠陥と困難が伴う。
例えば、2004年7月1日以前の土地利用の場合、農地、庭先、親から相続した土地に住宅を建設した場合、以前は計画規制の影響を受けない限り有効とみなされ、宅地代と移転差額の補償が支給されていました。しかし、決定42号はこれを規定しておらず、当該行為は違法とみなしています。これは、2019年11月19日付の土地違反に対する行政罰に関する政令91号の最大の欠陥です。
居住地を所有していたものの、永住登録をしていなかった人々も、土地が没収された際に移転費用の差額を補償される資格がありました。しかし、決定42号により、これはもはや不可能となり、土地が没収されたコミューンまたは区に永住登録をすることが義務付けられました。
これも全く論理的ではありません。さらに、以前は決定43号に基づき、庭園用地の補償額は住宅用地の価値の50%でしたが、決定42号ではこれが50%に引き下げられ、住宅用地は補償されなくなりました…
2024年7月15日付政府法令第88号（国が土地を干拓する場合の補償、支援、移住を規制）に従い、省人民委員会は新たな規制を発行します。
新しい規制には、750平方メートル以上の農地を他の用途に転用できるなど、いくつかの注目すべき利点があります。例えば、再定住用地1区画が確保できます。また、400平方メートルの菜園を転用すれば、再定住用地1区画が確保できます。
補償価格と移転価格の間には大きな差（現状、市場価格の70%と90%）があるため、移転費用の差額に対する補償を検討すべきだと私は考えています。移転費用の差額に対する補償がなければ、土地が没収された際に、住民の居住用地は返還されなければなりません。
第二に、都市部の庭地は郡部の庭地とは異なるため、庭地への補償は固定額に基づくべきではありません。郡部の多くの世帯は5,000～7,000平方メートルの庭地を所有していますが、その価値は高くありません。一方、都市部の庭地は非常に価値が高く、計画や土地利用転換の影響を受けなければ、100平方メートルで数十億ドンの価値があることもあります。
土地管理記録については、1985年（記録299号）、1992年（政令64号）、2024年（政令60号）、そして2010年のデータベースを保有しています。土地利用変更が適切に更新されれば、土地の開墾において測量と更新作業が不要になります。測量と更新作業は現在非常に煩雑な作業であり、補償業務に大きな支障をきたし、苦情や訴訟にもつながっています。そのため、今後は土地利用変更を更新し、人々から開墾された土地の面積を証明し、土地利用の起源を確認できる記録を作成する必要があります。
XUAN PHU（録音）
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出典: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
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