人々を守るために預金を明確に規制する

N入金額を最大 20 ～ 30% 増加

国会に意見提出中の不動産業法草案（改正案）の第23条によると、起草機関は将来形成される住宅事業と建設工事の原則に関して2つの選択肢を提案している。 オプション 1、不動産プロジェクト（不動産）投資家は、住宅または建設プロジェクトが事業開始のためのすべての条件を満たし、法律の規定に従って取引を実行した場合にのみ、顧客から預金を徴収することができます。 オプション 2、不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が使用権に関する文書のいずれかを持っている場合にのみ、顧客との合意に従って手付金を徴収できます。 デポジットの上限額は販売価格またはレンタル価格の 10% を超えません。

Trilaw Law Company Limited の Nguyen Dang Tu 弁護士は、オプション 1 について、民法に基づく保証金の性質は民事上の義務の履行を保証することであると分析しました。 したがって、一方の当事者（預託者）は、当事者間の意思の一致を確認し、契約の締結または履行を確実にするために、一定の期間内に他方の当事者（預託者）に金銭または財産を引き渡します。契約、市民コミュニティ。 不動産の売買取引においては、手付金は不動産売買契約の履行を保証するためのものです。 上記の選択肢 1 のような規制であれば、その必要はなくなります。なぜなら、プロジェクトが事業開始の資格を得ることができれば、当事者は手付金を預けることなく、直ちに不動産売買契約を締結できるからです。 したがって、このオプション1は、顧客のリスクを制限し、投資家の責任を高め、資力が不十分な投資家の浄化を目的としていますが、預金への適用は必須ではありません。 プロジェクトが事業化に適格であるという条件は、売買契約を締結する場合にのみ適用されるべきです。

オプション 2 は、投資家が預金取引を行うためにより「オープン」です。 ただし、顧客の利益を保護するため、草案にはデポジットを適切な水準（20～30％程度）に制限する内容を追加する必要がある。 なぜなら、現在、民法は不動産購入に必要な手付金の最低額や最高額を規制していないからです。 これが最近の市場での不動産購入の混乱につながっている。 偽装資金を調達するために、預金を通じて顧客に不動産価値の最大 95% の預け入れを要求する投資家がいます。 しかし、紛争が発生すると、投資家は顧客に手付金を支払うことができず、顧客への返金も遅れます。 多くの顧客は、投資家に手付金の支払いを求めることはおろか、元本を取り戻すことにも苦労しています。 典型的には、土地プロジェクトの売買に動員されるケースが多く、法的書類は完成していないが、価格の最大 95% の手付金を受け取るが、期限までに契約書に署名せず、契約書を交わすことができなくなってしまう。投資家は起訴され、国民は金を失った。 投資家が手付金として10％を受け入れるケースも多いが、土地や住宅の価格が上昇すると、売買契約を継続せずに手付金を支払う投資家も多い。 預金が少なくなり、不動産が凍結して価格が下落すると、顧客も預金を放棄するケースもあります。 「草案ではさらに、預金に署名するには、投資家が契約に違反した場合に顧客に預金を返金することを約束する銀行からの保証状を提供しなければならないと規定すべきである。 この提案は、投資家が資本を動員するためのより有利な条件を作り出し、投資家が約束に違反した場合の顧客の権利も保証するだろう」と弁護士のトゥー氏は提案した。

プロジェクトがビジネス条件を満たしている場合にのみデポジットが受け入れられます

ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏によると、オプション1の場合、手付金を支払う目的は契約の履行を保証することですが、実際には契約書に署名した後、手付金が支払われることはほとんどありません。預金が預金受取人によってだまし取られたこと。 その理由は、契約の締結は当事者によって厳密に検査され、法律の規定に従って履行されることが多いためです。 契約を締結する際、手付金は取引の最初の支払い金額から差し引かれることがよくあります。 オプション 2 は、契約締結を確実にするために手付金を預けるというものです。 実際、契約を結ぶ前に、預金者が被預金者に騙されて契約を締結せず、預金者に損害を与えることがよくあります。 現時点では、選択肢 1 と選択肢 2 は両方とも正しいため、権利と利益を保護するために、契約締結を保証するための保証金または契約履行を保証するための保証金に関する規制に両方の選択肢を統合する必要があります。あるいは将来の不動産や住宅。

したがって、チャウ氏は、次の方向で 2 つのオプションを 24 つに統合することを提案しました。「プロジェクト投資家は、住宅または建設プロジェクトが事業として適格であり、納品が完了した場合に、顧客から保証金を徴収することができます。目的の規制に従って翻訳されます。」不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が顧客によって承認されている場合にのみ、顧客と合意した契約の締結を確実にするために手付金を徴収することができます。国家評価機関と投資家は、いずれかの文書を持っています。この法律の第 10 条第 XNUMX 項に規定されている土地使用権に関するもの。 保証金契約書には、住宅または建設プロジェクトの販売価格、リース購入価格を明確に記載する必要があります。 政府の規制に基づく保証金の上限は、不動産価格の XNUMX% を超えないものとします。

「2006 年および 2014 年の不動産業法は、不動産プロジェクトが契約を締結し、将来形成される住宅、特に土地を販売するために資本を動員する資格を得る前に発生する手付金を規制していません。 そのため、手付金の額や割合が規定されていない1年民法第328条第2015項を悪用して、不正な仲介業者、土地仲介業者、事業者（DN）が手付金の受け入れを行う事態が発生しています。場合によっては取引資産の価値の 90 ～ 95% に達する高額の顧客。 仲介業者、土地仲介業者、不誠実な業者も、詐欺目的で法的根拠のない「幽霊」プロジェクトを立ち上げ、顧客に多大な損害を与え、社会的混乱を引き起こしており、典型的にはアリババ社で起きた詐欺事件がその例だ」と氏は述べた。 . レ・ホアン・チャウ氏は語った。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、不動産業法の改正草案では、投資家が抜け道を利用することを避けるために、特に入金時期について、より明確な規制を設ける必要があると述べた。 。 「私たちは世界中の多くの国の不動産市場での預金を調査してきました。すべての国で預金が認められています。 ただし、預金は管理監督銀行など第三者の共同口座に移される。 投資家が法律に従って建築しない、または契約に署名できないなどの約束に従わない場合、顧客は全額を取り戻すことができる」とディン氏は述べた。