国家住宅基金：社会住宅開発への推進力の創出

国家住宅基金はシンガポールと韓国で効果が実証されているモデルです。

政府は、国家住宅基金の設立と、社会住宅開発のための具体的なメカニズムに関する国会決議201/2025/QH15の実施について詳述した政令302/2025/ND-CPを公布した。具体的には、中央住宅基金が建設省の管轄下に置かれ、地方住宅基金は省人民委員会が設立・管理する。

組織力と運用能力の向上の必要性

これらの基金は公共サービス機関として運営され、法的地位、独自の印鑑、独立した会計処理を有し、国庫または商業銀行に口座を開設することができます。省人民委員会は、新たな基金を設立し、既存の基金を再編または移管する権利を有しますが、法令を遵守する必要があります。

基金の中心的な使命は、人々の賃貸ニーズに応える社会住宅供給の創出と発展です。基金は、技術的・社会的インフラが調和した社会住宅プロジェクトの建設に投資する権利、および公営住宅資産の機能を賃貸用に転用する権利を有します。

ホーチミン市ディエンホン区のリー・トゥオン・キエット社会住宅プロジェクト（1,254戸）がまもなく完成する。写真：QUOC ANH

さらに、基金は投資家からの社会住宅の購入、100%国有企業からの住宅の発注、受領、譲渡、再定住住宅や組織・個人からの自発的な住宅の受け入れなどを行うことができます。また、公務員、公務員、公務員、労働者向けの賃貸用商業住宅を購入することもできます。

同時に、基金は、投資または受領した住宅基金全体の管理と運営を組織し、賃貸活動が正しいメカニズムに従って、正しい対象に、正しい社会保障の目的のために行われるようにする責任を負います。

ホーチミン市経済大学（UEH）の講師であるフイン・フオック・ギア博士は、政令302/2025/ND-CPにおける国家住宅基金の運営メカニズム、権限、組織モデルに関する規定は比較的完全かつ明確であると評価した。

しかし、ギア博士は、決定的な要因は組織力と運営能力にあると強調した。国家住宅基金は財政自立メカニズムの下で運営される公共サービス機関であるため、人材の質、戦略策定能力、プロジェクト運営能力、そしてセクター間協力の調整能力が成功の度合いを左右する。「優れたメカニズムを持つだけでは十分ではなく、実施チームが円滑に運営できる十分な能力を備えていることが重要です」とギア博士は強調した。ギア博士によると、国家住宅基金に適切な採用権が与えられれば、優秀な専門家チームを引き付ける条件が整い、モデルをより効果的、透明かつ持続的に運営できるようになるという。

ギア博士によると、住宅開発基金モデルは目新しいものではなく、シンガポールや韓国で効果的に運用されているモデルと非常に類似している。シンガポールでは、住宅開発機関が自律的に運営し、土地基金へのアクセスが容易で、市場における住宅供給全体の50～60%を生み出している。ベトナムでは現在、国家住宅基金が計画に基づいて国の土地基金を活用し、民間セクターと協力し、商業銀行から資本を借り入れることを認めており、これは主に民間資金に依存する多くの欧州諸国よりも「よりオープン」な仕組みだと考えられている。ギア博士は、「適切な方向に運用されれば、この基金は大きな効果を生み出す可能性があります。対象市場は、社会住宅、労働者向け住宅から、公営住宅や自然災害被災地の住民向け住宅といった特殊な住宅まで多岐にわたります。基金は、地方自治体との調整メカニズムに基づき、仮設住宅、移住、または土砂崩れ地域の世帯支援に全面的に投資することができます」と分析した。

賃貸プロジェクトの開発に注力

サヴィルズ・ベトナムの調査部門シニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は、国家住宅基金はシンガポールと韓国で効果が実証されているモデルであると強調しました。これらの国では、人々は低金利で長期の融資を受けることができ、参加企業は投資優遇措置と計画的な土地基金へのアクセスを享受できます。このモデルは双方向の利益を生み出します。購入者は適切な資金援助を受け、企業は手頃な価格の住宅開発への参加意欲を高めます。双方が利益を得ることで、市場はよりバランスの取れた持続可能な状態へと移行していくでしょう。

ビジネスの観点から、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、国家住宅基金の設立により、社会住宅開発のためのより多様で柔軟な資金調達チャネルが創出されることを期待しています。投資家はプロジェクト開発のためのより安定した資金源を確保でき、真のニーズを持つ人々は手頃な価格で住宅にアクセスできるようになります。これにより、 政府が掲げる少なくとも100万戸の社会住宅開発という目標の達成が促進されます。

HoREA会長によると、国家住宅基金は、資本メカニズムに加え、投資家が社会住宅プロジェクトを実施するための土地基金も創設している。このメカニズムは、企業がより容易にきれいな土地にアクセスし、低コストの資本を確保し、プロジェクト実施期間を短縮することを支援する。同時に、社会住宅開発に参加する企業は、この基金と協力して土地基金や長期的資源を準備することもできる。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士によると、近年の都市化の過程では、一般労働者、低所得者、工業団地の労働者などが適切な住宅へのアクセスにおいて常に不利な状況に直面していることが明らかになっています。そのため、建設・所有・賃貸モデルで運営される国家住宅基金の設立がより適切であり、持続可能な効率性をもたらすと考えています。

ファンドは、人口密集地域や工業団地周辺など、需要が非常に大きく緊急性の高い地域において、土地ファンドの組成、インフラ投資、賃貸公営住宅の建設を積極的に進めることができます。「公営住宅を購入しながら、高級車で移動したり、代理投機に手を出したりするケースを数多く目にしてきました。賃貸モデルに注力すれば、こうした状況は大幅に減少するでしょう」と彼は述べました。

彼は、低所得労働者、公務員、そして貧困労働者が長年にわたり同じ願いを抱いてきたことを強調した。それは、手頃な価格で安定した住居を求めることだ。賃貸住宅よりも家賃が安く、質が高く、専門的に管理された公営住宅プロジェクトは、数十万世帯の生活の質を向上させ、都市部での生活のプレッシャーを軽減する機会となるだろう。

しかし、賃貸対象者をより明確かつ具体的に規定する必要があります。条件が過度に厳しくなると、社会住宅は労働者の基本的な住宅ニーズを満たすという本来の目的から逸脱してしまいます。

不動産価格規制ツール

ファム・ヴィエット・トゥアン博士は、国家住宅基金に十分な権限と資源が付与されることを期待しています。これには、優遇融資、土地浄化基金、土地使用料の減免政策、投資手続きなどが含まれます。そうすれば、基金は恵まれない人々を支援するだけでなく、不動産市場における価格変動の圧力を軽減することにも役立つでしょう。

「住宅価格の高騰、資材費および金融コストの高騰という状況において、首相が賃貸社会住宅や労働者住宅への投資を目的とした国家住宅基金の設立を決定したことは、非常に明るい兆しです。これは、不動産価格の上昇を抑制し、市場の安定化を図る上で重要な規制手段となるでしょう」とトゥアン博士は述べた。

出典: https://nld.com.vn/quy-nha-o-thanh-bai-o-thuc-thi-196251124211636863.htm