市・省合併の噂を受けて土地探しが活発化：投資家は警戒が必要

最近、省市合併のニュースは、多くの人が不動産広告の手段として活用する話題となっています。Dan Tri記者の調査によると、多くの地域では、こうした情報で土地が賑わっているようです。

例えば、フート省ベトチ市では、タンミエウ、ジャーカム、トーソン、バックハック、ソンローなどのコミューンや区で売られている土地の価格が昨年末に比べて急騰しています。フート市の不動産仲介業者であるトゥ氏によると、3月初旬から多くの人々がベンゴット市街地（ベトチ市トーソン区）に土地を見に集まっているとのことです。旧正月前、この地域の土地価格は1平方メートルあたり約1,300万～1,500万ドンでしたが、現在では売値は1平方メートルあたり2,000万ドン以上にまで上昇しています。

一部の不動産業者は、地方合併の噂を利用して土地を販売している（スクリーンショット）。

こうした状況を受け、フート省建設局は、高騰する土地価格は土地仲介業者による価格つり上げの策略である可能性が高いと警告した。同時に、担当部署が情報を確認し、把握した上で対応していくと述べた。

ベトナム不動産協会（VARS）の情報によると、省市合併案の発表からわずか数週間で、ベトナム各地のいくつかの地域で地価が上昇し、場所によっては20％も上昇したという。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、こうした動きはベトナムの不動産市場において目新しいものではないと述べた。市場の歴史を振り返ると、新たな計画に関する情報が出ると、関連地域の地価は短期的に急騰することが多い。

主な理由は、投資家のFOMO（取り残されることへの恐怖）心理にあります。こうした情報に直面すると、彼らは「投資する」という決断をより焦り、性急に行うように見えます。変化は必ず経済と社会の発展につながるという強い信念から、不動産価格も上昇するのです。

現時点では、この決定は、今後地方で行われる地価表の調整が間接的に地価を押し上げるという予測にも基づいており、その影響も受けています。しかし、実際には、こうした地価上昇のほとんどは投機的な性質のものです。たとえ合併決定に関連した行政上の変更があったとしても、少なくとも短期的には、特に近年の大多数の人々の所得に比べて不動産価格が高騰している状況において、それが当該地域の目覚ましい発展につながるかどうかは不透明です。

したがって、慎重な調査と情報評価を伴わない性急な決断は、投資家を多くのリスクに直面させることになります。その結果、多くの投資家は資金を拘束され、不動産価格が実際に上昇するまで持ちこたえるだけの力がなくなってしまいます。

ディン氏は例を挙げた。 ハノイ市やホーチミン市郊外の一部地区で地区格上げの情報が公開されると、地価はたちまち「急騰」した。しかし、インフラ投資が行われていない多くの地域では、急速に「バブル崩壊」状態に陥り、「熱狂」が去ると価格は反転し、下落に転じた。

不動産投資家は噂を追う際には注意する必要がある。

不動産専門家のファム・ドゥック・トアン氏は、これまで計画情報は不動産市場に常に強い影響を与えてきたと述べた。例えば、ドンアン区やホアイドゥック区の区割り変更に関する計画情報は、過去にも当該地域の地価を何倍にも上昇させた。

最近、一部の地域が合併後の行政の中心地となるとの噂が広まり、不動産市場は活況を呈しています。不動産市場は、期待に応じて売買が行われるのが常です。

噂を信じて購入する人々は、正しい選択をし、将来価格が急騰することを期待しています。小口投資家だけでなく、一部のプロジェクト投資家も、合併の噂を聞くと売却を中止し、価格が急騰するという公式情報を待ちます。

ハノイ郊外の土地（写真：ドゥオン・タム）。

トアン氏は、大きな利益を得る機会を掴むためにリスクを負う人もいると述べた。しかし、噂を鵜呑みにする投資家、特に借入金で「サーフィン」する投資家は非常にリスクが高い。したがって、投資家は慎重に調査を行い、公式の明確な情報を待つべきだ。

同氏によると、長期的には省市合併後、インフラへの投資が計画的に行われることになる。行政中心地が位置する地域では、不動産市場で価格上昇が起こる可能性がある。行政中心地ではないものの不動産価格が高い地域については、価格調整が必要になる可能性がある。しかし、インフラへの投資が完全かつ計画的に完了するまでには、長い時間がかかるだろうと彼は述べた。

VARS会長も同様の見解を示し、省市合併は不動産市場にプラスの影響を与えると述べた。合併により、プロジェクト実施に関する法的手続きが一部簡素化され、特に手頃な価格帯の住宅供給において供給量の増加が見込まれ、人々はより手頃な価格で住宅を購入できる選択肢が増えるだろう。

しかし、不動産価値が持続的に高まるためには、その基盤がなければなりません。つまり、主要道路や地下鉄、学校をさらに開通させるなど、交通、経済、社会インフラの同時的な発展、あるいは賃貸によるキャッシュフローを生み出す能力がなければなりません。

ディン氏によると、開発投資計画を伴わないニュースのみに基づく土地フィーバーは、サイクルが短く、急速に拡大するものの、高水準を長期間維持することは難しい場合が多い。そのため、投資家は「仮想フィーバー」に陥る前に、細心の注意を払う必要がある。噂に基づく「土地フィーバー」は、多くの場合、少数の投機筋にしか利益をもたらさないからだ。一方、大多数の個人投資家や実購入者は、価格が高騰しすぎた状態で購入した場合、窮地に陥るリスクがある。

実際、土地価格が急騰するたびに、高値で購入した多くの投資家は、長期間にわたって資金を投じたり、流動性の低さから損失を受け入れたりせざるを得ませんでした。「サーフィン」の経験を持つ自信のある投資家グループでさえ、期限内に売却できずに何度も失敗しました。

「仮想」的な熱狂に陥らず、期待される利益を確保するためには、投資家は群衆に流されず、常に注意を払う必要があります。また、投資予定地域の地価水準を注意深く調査し、計画変更の進捗状況を把握することで、リスクと成長の可能性を評価する必要があります。

価格が急騰している時に物件を購入すると、期待される利益よりもはるかに大きなリスクを伴うことがよくあります。特定の計画とインフラ整備、あるいは同期的かつ近代的な投資プロジェクト、そして人々を「惹きつける」ための政策が数多く実施されている地域は、噂だけで価格が高騰している地域よりも安全な選択肢となるでしょう。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm