市場の動き

2024年第3四半期に入り、企業による新規プロジェクトの立ち上げが相次ぎ、市場が回復し始めるという最も明白な兆候が見られます。しかし、第4四半期も市場は依然として多くの困難に直面しています。

第４四半期の南部不動産市場は多くの困難に直面すると予想されている。

市場は回復し始める

2024 年の最初の 8 か月間で、市場は 2022 ～ 2023 年の期間と比較して大幅な回復の兆候を記録しましたが、セグメント間で不均一でした。

陸上セグメント

2024年の最初の8か月間に、ホーチミン市市場とその周辺地域では、土地セグメントで14件のプロジェクトが販売開始されました（新規プロジェクト3件、次の開始フェーズのプロジェクト11件）。

市場への供給は787品目となり、2023年の同時期（1,454区画）と比べて46％減少した。

新規供給の吸収率は約30％に達し、成立した銘柄数は237件で、2023年の同時期（559件）と比べて58％減少した。

タウンハウス/ヴィラセグメント

2024年8月、ホーチミン市とその周辺地域のタウンハウス・ヴィラ市場では、販売開始予定のプロジェクトが16件（新規プロジェクト3件、次回開始予定プロジェクト13件）記録されました。

市場への供給数は1,333製品に達し、2023年の同時期（659製品）と比べて2倍の増加を記録した。

新規供給の吸収率は61％に達し、取引成立件数は817件となり、2023年の同時期と比べて3.5倍に増加した。

アパートメントセグメント

ホーチミン市とその周辺地域のアパートメント部門では、新規プロジェクト7件を含む8か月間で30件のプロジェクトが販売開始され、残りは以前オープンしたプロジェクトの次の段階です。

2023年の市場への新規供給は5,378戸に達し、前年比24％減となった。そのほとんどは次期プロジェクトで、主にホーチミン市とビンズオン省に集中している。

吸収率は新規供給の76％に達し、成立した取引件数は4,086件で、前年比22％減少した。

リゾート不動産

リゾート不動産セグメントにおいては、短期的には市場の改善の兆しは見られません。一部のセグメント（リゾートヴィラやコンドミニアムホテル）では供給が増加しているものの、消費は依然として非常に控えめで、一部のプロジェクトに集中しています。

住宅用不動産セグメントでは、プライマリー販売価格水準は年初と比べて大きな変動はありません。セカンダリー市場の流動性は回復の兆しを見せていますが、主に引き渡しが完了し、法的手続きも完了し、市内中心部へのアクセスも良好なプロジェクトに集中しています。リゾート不動産セグメントでは、セカンダリー販売価格が急落しており、多くの投資家は20%、場合によっては30%の損失を覚悟していますが、依然として売却は極めて困難です。

第4四半期の市場の課題

2024年の世界経済成長率は2023年に比べて低下すると予測されています。世界銀行（WB）は、2024年の世界経済成長率が2.4%に落ち込み、3年連続で最低水準となると予測しています。経済協力開発機構（OECD）は、2024年の世界GDP成長率は2.9%にとどまり、2023年の3.1%を下回ると予測しています。

貿易に関して、国際通貨基金（IMF）は、2024年の世界貿易の伸びが3.3%に達すると予測している。これは、2000年から2019年の平均4.9%を下回る。各国が2023年に約3,000件（2019年は1,100件）の制限を課しており、貿易摩擦の高まりと地政学的経済的断片化は、2024年も世界貿易の伸びの重荷となり続けると予想される。

一方、2023年末までに世界の債務総額は313兆ドルに達し、対GDP債務比率は330%に達すると予想されます。これは過去最高水準であり、世界経済にとって憂慮すべき事態です。

市場に関しては、過去10年間、需給の不均衡が市場にとって困難な問題となってきました。新規供給は主に高級住宅や高級住宅セグメントに集中しており、大多数の人々の真の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅や社会住宅が不足しています。さらに、市場需要は増加しているものの、依然として低水準にとどまっています（一次市場、二次市場ともに）。不動産市場の回復が予想よりも遅い理由は数多くありますが、回復プロセスに影響を与えている主な要因は、投資家の「待ち」心理だと考えられています。これは、金利が低水準にとどまっているにもかかわらず、今年最初の3ヶ月間の銀行預金残高が1,400億ドンに達し、過去最高を記録したことからも明らかです。

法政策に関しては、プロジェクトライセンスの取得における困難が、特に年初3ヶ月に企業や市場への新規供給に引き続き圧力をかけています。加えて、近年の法的な解決は、特に散在する土地を持つプロジェクトにおいて大きな進展が見られません。統計によると、現在ホーチミン市だけでも、散在する公有地に関連する法的な進展や建設の進捗に影響を受けたプロジェクトが126件あります。この問題は、政令148/2020/ND-CP号、または現在は2024年土地法で規制されていますが、徹底的なクリアと解決には至っていません。さらに、土地使用料の算定には依然として多くの問題があり、これが全国の近年のプロジェクトにおける法的な問題の60～70%の原因となっています。

土地法、住宅法、不動産業法は制定されているが、実際の運用を効果的にするためには、指導的な通達や政令がまだ必要である。

資本面では、多くの不動産事業、特に多額の社債を抱える事業が困難に直面しています。統計によると、2024年に償還を迎える社債の額は300兆VNDを超え、そのうち不動産債だけでも130兆VNDを超えています。

これは、不動産市場の流動性が困難な現状においては非常に大きな数字です。さらに、プロジェクトの法的地位が停滞しているため、企業が銀行から新たな融資を受けることが困難になっています。

市場の動き

不動産市場の回復には、経済からの好材料による後押しが不可欠です。2024年6月の政府定例会議決議第108/NQ-CP号および地方自治体とのオンライン会議では、ベトナムの2024年の経済成長率は6～6.5%と予測され、7%の達成を目指しています。これは、経済全体、特に不動産市場に弾みをつけるものです。

さらに、輸出入総額の好調な兆候も注目すべき明るい材料となっています。2024年の最初の8ヶ月間の全国の輸出入商品総額は5,111億1,000万米ドルに達し、2023年の同時期と比較して16.7%増加しました。このうち、輸出は2,650億9,000万米ドル、輸入は2,460億2,000万米ドル、貿易黒字は190億7,000万米ドルに達しました。これにより、貿易黒字が創出され、外貨獲得源も増加しました。

資本市場においては、国内貸出金利は若干上昇しているものの、国立銀行の指示により低い水準に留まっている。

市場の観点から見ると、不動産市場の回復シナリオは、都心部、既存の新興都市部、人口密集地域、充実したアメニティ、または賃貸によるキャッシュフローを活用できるタイプの商業用不動産でより明確に観察できます...

現在の市場を観察すると、取引量は主に、大都市で常に高い水準にある実際の住宅需要に応える手頃な価格の住宅不動産に集中しています。これらの不動産は、中心部へのアクセスに便利で、法的書類が完備しており、建設の進捗状況も明確です。これは、ホーチミン市および周辺省におけるBクラスおよびCクラスのマンションの取引量が際立っていることにも反映されており、今年の最初の5ヶ月間の市場全体の新規供給総消費量の62%を占めています。

これは、投資家が、一般的な困難の状況下で市場の需要を刺激するために、顧客に利益をもたらす多くのインセンティブ、支払い間隔ポリシー、元本と利息の猶予期間のサポート、オープニングギフトなどを含む販売ポリシーを徹底的に適用したおかげです。

需要の低迷は年末まで続く可能性があります。そのため、ホーチミン市やハノイといった人口密度の高い大都市の住宅不動産セグメントは引き続き市場の注目を集め、近隣省にも波及していくでしょう。特に、マンションセグメントは市場全体の供給と消費の両方において主導的な地位を維持すると予想されます。一方、インフラが整備された既存の人口密度の高い住宅地における土地やタウンハウス／ヴィラセグメントも、今後注目すべき成長が見込まれます。

観光産業は明るい兆しを見せており、2024年の最初の8ヶ月間で海外からの来訪者数は合計1,140万人に達し、2023年の同時期比45.8%増加しました。しかし、リゾート不動産の回復は依然として十分とは言えません。これらの不動産セグメントは依然として多くの課題に直面しており、回復ペースは緩やかで、短期的な打開策は期待できません。

2020年から2023年初頭にかけて避けられない調整期を経て、不動産市場は長期的な持続可能な発展に向けた確固たる足掛かりを築きました。そのため、2024年後半の市場は、引き続き一定の明るい兆しが見られるものの、依然として緩やかな水準にとどまると予想されます。現在の滞留在庫が完全に解消される2025年半ばから2026年初頭にかけて、より明確な改善の兆しが見られると予想されます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html