市場の変化

2024年の最初の3四半期が過ぎ、回復の最も明確な兆候は、企業が継続的に新規プロジェクトを立ち上げ、市場が回復し始めていることです。しかしながら、第4四半期も市場は依然として多くの課題に直面しています。

南部の不動産市場は第4四半期に多くの課題に直面すると予想される。

市場は回復し始めています。

2024 年の最初の 8 か月間で、市場は 2022 ～ 2023 年の期間と比較して大幅な回復の兆候を示しましたが、この回復はすべてのセグメントで不均一でした。

土地区画

ホーチミン市および周辺地域の市場では、2024年の最初の8か月間に、土地区画セグメントで14件のプロジェクトが開始されました（新規プロジェクト3件、その後の販売フェーズにあるプロジェクト11件）。

市場への供給は787品目となり、2023年の同時期（1,454区画）と比べて46％減少した。

新規供給の消費率は約30％に達し、成立した取引件数は237件で、2023年の同時期（559件）と比較して58％減少しました。

タウンハウス/ヴィラセグメント

2024年8月、ホーチミン市とその周辺地域のタウンハウスとヴィラ市場では、16件のプロジェクトが開始されました（新規プロジェクト3件、その後の販売フェーズにあるプロジェクト13件）。

市場供給量は1,333品目となり、2023年の同時期（659品目）と比べて2倍に増加した。

新規供給の消費率は61％に達し、817件の取引が成立し、2023年の同時期と比べて3.5倍に増加した。

アパートメントセグメント

ホーチミン市とその周辺地域のアパートメント部門では、最初の 8 か月間で 30 件のプロジェクトが開始されました。これには 7 件の新規プロジェクトが含まれており、残りは以前に開始されたプロジェクトの後続フェーズです。

市場に投入される新規供給は5,378戸で、2023年の同時期と比べて24％減少しており、そのほとんどはプロジェクトの後続フェーズで構成され、主にホーチミン市とビンズオンに集中しています。

吸収率は新規供給の76％に達し、成立した取引件数は4,086件で、前年同期比22％減少した。

リゾート不動産

リゾート不動産セグメントにおいては、短期的には市場の改善の兆しは見られません。一部のセグメント（リゾートヴィラやコンドミニアムホテル）では供給が増加しているものの、消費は依然として非常に控えめで、少数のプロジェクトに集中しています。

住宅不動産セグメントでは、プライマリーマーケットの販売価格は年初と比べて大きな変動はありません。セカンダリーマーケットの流動性は回復の兆しを見せていますが、これは主に、引き渡しが完了し、法的書類が完備しており、市内中心部に近い便利な立地にあるプロジェクトに集中しています。リゾート不動産セグメントでは、セカンダリーマーケットの販売価格が急落し、多くの投資家が20%、あるいは30%の損失を受け入れていますが、流動性は依然として非常に厳しい状況です。

第4四半期の市場の課題

2024年の世界経済成長は2023年に比べて鈍化すると予測されています。世界銀行（WB）は、2024年の世界経済成長率を2.4%と予測しており、これは3年連続で最低水準となります。経済協力開発機構（OECD）は、2024年の世界GDP成長率を2.9%と予測しており、これは2023年の3.1%を下回る水準です。

貿易に関しては、国際通貨基金（IMF）は、 世界貿易の成長率が2024年に3.3%に達すると予測しています。これは、2000年から2019年の平均である4.9%を下回る水準です。各国が2023年に約3,000件の制限を課したことから（2019年には1,100件）、貿易摩擦の激化と地経学的分断は2024年も世界貿易の成長を圧迫し続けると予想されます。

一方、2023年末までに世界の債務総額は313兆ドルに達し、対GDP債務比率は330%にまで上昇しました。これは過去最高水準であり、世界経済にとって憂慮すべき事態です。

市場に関しては、過去10年間、需給の不均衡が根深い問題となっています。新規供給は主に高級住宅や高級住宅セグメントに集中しており、大多数の人々の真の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅や公営住宅が不足しています。さらに、市場需要は増加しているものの、依然として低水準にとどまっています（一次市場、二次市場ともに）。不動産市場の回復が予想よりも遅い要因はいくつかありますが、回復を阻害する主な要因は投資家の「様子見」姿勢だと考えられています。これは、預金金利が低いにもかかわらず、今年最初の3ヶ月間の銀行預金残高が過去最高の14兆VNDに達したという事実に明確に示されています。

法規制に関しては、特に今年最初の3ヶ月間は、プロジェクトライセンス取得における障害が依然として企業や新規プロジェクト供給に圧力をかけ続けています。さらに、特に散在する土地を対象とするプロジェクトにおいて、法的問題の解決は大きく進展しています。統計によると、ホーチミン市だけでも126件のプロジェクトが、散在する公有地に関連する法的および建設上の遅延の影響を受けています。この問題は、政令148/2020/ND-CP号および現行の土地法2024号によって規制されていますが、未だ完全に解決されていません。さらに、土地使用料の算定にも依然として問題があり、近年、全国の法的プロジェクト障害の60～70%を占めています。

土地法、住宅法、不動産業法は可決されているが、実際の効果的な実施を確実にするためには、指導的な通達や法令がまだ必要である。

資金調達に関しては、多くの不動産事業、特に多額の社債を抱える事業が困難に直面しています。統計によると、2024年に償還を迎える社債の額は300兆VNDを超え、そのうち不動産債だけで130兆VNDを超えています。

不動産市場の流動性が現在厳しい状況にあることを考えると、これは非常に大きな数字です。さらに、プロジェクトの法的手続きは停滞しており、企業は銀行からの新規融資を受けるのに苦労しています。

市場の変化

不動産市場の回復には、経済からの明るい兆候が不可欠です。そのため、ベトナムの2024年の経済成長予測は6～6.5%とされており、2024年6月の政府定例会議およびオンライン政府・地方会議で採択された決議第108/NQ-CP号に基づき、7%達成を目指しています。これは、経済全体、そして特に不動産市場に弾みをつけるものです。

さらに、輸出入額の好調な兆候も注目に値します。2024年1～8月の全国の商品輸出入総額は5,111億1,000万米ドルに達し、2023年の同時期と比較して16.7%増加しました。このうち、輸出額は2,650億9,000万米ドル、輸入額は2,460億2,000万米ドルで、貿易黒字は190億7,000万米ドルとなりました。これにより貿易黒字が生まれ、外貨準備高が増加しました。

一方、資本市場では、国内貸出金利は若干上昇しているものの、ベトナム国家銀行のガイドラインに沿って低い水準にとどまっている。

市場の観点から見ると、不動産市場の回復シナリオは、中心市街地、既存の新興都市エリア、充実したアメニティを備えた人口密集地域、または賃貸収入を生み出すことができる商業用不動産タイプでより明確に観察できます。

現在の市場を観察すると、取引は主に真の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅物件に集中しており、都心へのアクセスが便利で、法的書類が完備され、建設の進捗が明確な主要都市では依然として高い水準を維持しています。これは、ホーチミン市および周辺省におけるBクラスおよびCクラスのマンションの取引量が際立っていることにも反映されており、今年の最初の5ヶ月間で市場全体の新規供給量の62%を占めています。

これは、一般的な困難の中で市場を刺激するために、顧客に有利な多くのインセンティブ、柔軟な支払いポリシー、銀行による元本と利息の支払いの猶予期間のサポート、オープンデーギフトなどを含む販売ポリシーを徹底的に実行したデベロッパーのおかげです。

低需要は年末まで続くと予想されます。そのため、ホーチミン市やハノイといった人口密度の高い大都市の住宅不動産は引き続き市場の注目を集め、近隣省にも波及していくでしょう。このセグメントでは、マンションが依然として市場全体の供給と消費を牽引し、依然として大きなシェアを占めるでしょう。インフラが整備された既存の人口密度の高い住宅地にある区画やタウンハウス／ヴィラも、今後有望な兆候を示すことが期待されます。

観光産業は明るい兆しを見せており、2024年の最初の8ヶ月間で1,140万人の海外からの訪問者が2023年の同時期比45.8%増加したと予測されていますが、リゾート不動産の回復はそれに見合っていない。これらの不動産セグメントは、回復率が緩やかで、短期的には大幅な成長が見込めないため、今後も多くの課題に直面することになるだろう。

不動産市場は、2020年から2023年初頭にかけて避けられない調整期を経て、持続可能な長期発展に向けた強固な基盤を築きました。そのため、2024年後半の市場は引き続き一部で明るい兆候が見られるものの、依然として緩やかな水準にとどまると予想されます。より顕著な改善の兆候は、現在の懸案事項が徹底的に解決される2025年半ばから2026年初頭にかけて現れると予想されます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html