市場の変化

2024年の第1四半期から第3四半期にかけて、市場が回復の兆しを見せ始め、企業が次々と新規プロジェクトを立ち上げていることが、最も明確な回復の兆候と言えるでしょう。しかしながら、第4四半期においても市場は依然として多くの課題に直面しています。

南部地域の不動産市場は、第4四半期に多くの課題に直面すると予想される。

市場は回復し始めている。

2024年の最初の8か月間において、市場は2022年から2023年の期間と比較して著しい回復の兆しを示したが、この回復はすべてのセグメントで均一ではなかった。

土地区画

2024年の最初の8ヶ月間、ホーチミン市とその周辺地域の市場では、土地区画セグメントで14件のプロジェクトが開始されました（新規プロジェクト3件、販売段階にあるプロジェクト11件）。

市場への供給量は787品目に達し、2023年の同時期（1,454品目）と比較して46％減少した。

新規供給の消費率は約30％に達し、これは237件の取引成功に相当し、2023年の同時期（559件）と比較して58％の減少となった。

タウンハウス／ヴィラセグメント

2024年8月、ホーチミン市とその周辺地域のタウンハウスおよびヴィラ市場では、16件のプロジェクトが開始されました（新規プロジェクト3件、販売段階に入ったプロジェクト13件）。

市場供給数は1,333製品に達し、2023年の同時期（659製品）と比較して2倍に増加した。

新規供給の消費率は61％に達し、817の製品が正常に取引された。これは2023年の同時期と比較して3.5倍の増加である。

アパートメントセグメント

ホーチミン市とその周辺地域のアパート部門では、最初の8ヶ月間で30件のプロジェクトが開始され、そのうち7件は新規プロジェクトで、残りは既に開始されたプロジェクトの次の段階だった。

市場に新たに供給された物件数は5,378戸で、2023年の同時期と比較して24%減少した。これは主にプロジェクトの次の段階で構成されており、主にホーチミン市とビンズオン省に集中している。

新規供給分の吸収率は76％に達し、成約件数は4,086件で、前年同期比22％減となった。

リゾート不動産

リゾート不動産セグメントに関しては、短期的には市場の改善の兆しはほとんど見られない。一部のセグメント（リゾートヴィラやコンドテル）では供給が増加しているものの、消費は依然としてかなり低調で、ごく少数のプロジェクトに集中している。

住宅不動産セグメントでは、一次市場の販売価格は年初と比べて大きな変動は見られませんでした。二次市場の流動性は回復の兆しを見せていますが、これは主に引き渡し済みで、法的書類がすべて揃っており、都心に近い便利な立地にある物件に集中しています。リゾート不動産セグメントでは、二次市場の販売価格が急落し、多くの投資家が20％、あるいは30％もの損失を受け入れていますが、流動性は依然として非常に低い状況です。

第4四半期の市場の課題

2024年の世界経済成長率は、2023年と比較して鈍化すると予測されている。世界銀行（WB）は、2024年の世界経済成長率を2.4%と予測しており、これは3年連続で最低となる。経済協力開発機構（OECD）は、2024年の世界GDP成長率を2.9%と推定しており、これは2023年の3.1%を下回る。

貿易に関して、国際通貨基金（IMF）は、2024年の世界貿易成長率が3.3%に達すると予測しており、これは2000年から2019年までの平均4.9%を下回る水準です。貿易摩擦の激化と地政経済の分断化は、2023年に各国が約3,000件の貿易制限を課したこと（2019年は1,100件）から、2024年の世界貿易成長の重荷となり続けると予想されます。

一方、2023年末までに世界の債務総額は313兆ドルに達し、債務対GDP比は330%という高水準となった。これは過去最高であり、世界経済にとって憂慮すべき事態である。

市場に関しては、過去10年間、需給の不均衡が根強い問題となっている。新規供給は主に高級物件やラグジュアリー物件に集中しており、大多数の人々の実際の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅や社会住宅が不足している。さらに、市場需要は増加しているものの、依然として低い水準にとどまっている（一次市場と二次市場の両方）。不動産市場の回復が予想よりも遅れている要因はいくつかあるが、投資家の「様子見」姿勢が回復プロセスを阻害する主な要因と考えられている。これは、預金金利が低いにもかかわらず、今年最初の3か月間の銀行預金が過去最高の14兆ベトナムドンに達したという事実からも明らかである。

法規制に関しては、特に年初の3ヶ月間は、事業許可取得の障害が企業や新規プロジェクトの市場参入に引き続き圧力をかけています。一方で、特に混在地を含むプロジェクトに関しては、法的な問題の解決に大きな進展が見られました。統計によると、ホーチミン市だけでも、現在126件のプロジェクトが混在する公有地に関連する法的および建設上の遅延の影響を受けています。この問題は政令148/2020/ND-CPおよび現行の土地法2024で規制されていますが、まだ完全には解決されていません。加えて、土地使用料の算定も依然として問題となっており、近年、全国的に法的なプロジェクト障害の60～70%を占めています。

土地法、住宅法、不動産事業法は制定されたものの、実務における効果的な実施を確保するためには、指導的な通達や政令が依然として必要である。

資金調達に関して言えば、多くの不動産会社、特に多額の社債を抱える会社は困難に直面している。統計によると、2024年に満期を迎える社債の総額は300兆ベトナムドンを超え、そのうち不動産債券だけで130兆ベトナムドン以上を占める見込みだ。

不動産市場における現在の厳しい資金繰り状況を考えると、これは非常に大きな数字です。加えて、プロジェクトの法的手続きが停滞しており、企業は銀行からの新規融資を受けるのに苦労しています。

市場の変化

不動産市場の回復には、経済からの好材料が不可欠です。そのため、2024年のベトナムの経済成長率予測は6～6.5％で、2024年6月の政府定例会議決議第108/NQ-CP号およびオンライン政府・地方自治体会議で7％を目指すとされています。これは、経済全般、特に不動産市場に勢いを与えるものです。

さらに、輸出入取引高の好調な兆候も注目に値する。2024年最初の8か月間の全国の輸出入総額は5,111億1,000万米ドルに達し、2023年の同時期と比較して16.7%増加した。このうち、輸出額は2,650億9,000万米ドル、輸入額は2,460億2,000万米ドルで、190億7,000万米ドルの貿易黒字となった。これにより貿易黒字が生まれ、国の外貨準備高が増加した。

一方、資本市場においては、国内貸出金利は若干上昇したものの、ベトナム国家銀行のガイドラインに沿って低水準を維持している。

市場の観点から見ると、不動産市場の回復シナリオは、都心部、既存の新興都市地域、あらゆるアメニティを備えた人口密集地域、あるいは賃貸収入を生み出すことができる商業用不動産といった分野でより明確に観察できる。

現在の市場動向を見ると、取引は主に、真の住宅ニーズを満たす手頃な価格の住宅物件に集中しており、都心へのアクセスが便利な主要都市では、法的書類が完備され、建設状況が明確な物件が依然として高い水準を維持しています。これは、ホーチミン市とその周辺省におけるBクラスおよびCクラスのアパートの取引量が著しく多いことにも表れており、今年最初の5ヶ月間で市場全体の新規供給量の62%を占めています。

これは、開発業者が顧客にとって有益な多くのインセンティブ、柔軟な支払いポリシー、銀行による元利金支払いの猶予期間のサポート、開店記念品などを含む販売方針を徹底的に実施し、全般的な困難な状況下で市場を活性化させたことが一因となっている。

需要の低迷は今年末まで続くと予想される。そのため、ホーチミン市やハノイといった人口密度の高い大都市の住宅不動産は引き続き市場の注目を集め、近隣の省にもその需要が広がるだろう。このセグメントでは、マンションが引き続き市場を牽引し、供給と消費の両面で優位性を維持すると見込まれる。既存の人口密度の高い住宅地で、インフラが整備された土地やタウンハウス／ヴィラも、今後有望な兆候を示すと予想される。

観光業界は好調な兆しを見せており、2024年最初の8ヶ月間の外国人観光客数は1,140万人に達し、2023年の同時期と比較して45.8%増加したが、リゾート不動産の回復はそれに追いついていない。これらの不動産セグメントは、回復ペースが遅く、短期的には大幅な成長が見込めないため、今後も多くの課題に直面するだろう。

2020年から2023年初頭にかけて避けられない調整期間を経て、不動産市場は持続可能な長期発展に向けた確固たる基盤を築きました。したがって、2024年後半も市場は一定の好転の兆しを見せるものの、依然として緩やかな水準にとどまると予想されます。より顕著な改善の兆しは、現在抱えている課題が完全に解決される2025年半ばから2026年初頭にかけて現れると見込まれます。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html