しかし、政府、関係省庁、部署の強力な関与により、これらの問題の解決が加速されつつあります。
現在、不動産市場の運営に直接影響を与える法律は、2013年土地法、2014年住宅法、そして2014年不動産業法の3つです。しかし、これら3つの法律は互いに矛盾し、重複しています。
ハノイ法科大学評議会副議長のグエン・クアン・トゥエン准教授は記者団に対し、これら3つの法律は不動産市場の原動力となる法的突破口を拓くために研究と改正が進められていると語った。
トゥエン氏によれば、最新の発表では、これら3つの法律すべてに大きな変化が起きていることが示されている。
2013年土地法改正のハイライト
これら3つの法律のうち、2013年土地法は全ての問題の「中心」です。これは根本的な性質を持つ基本法であり、不動産市場に関連する他の法律の基礎となります。したがって、2013年土地法の改正は、長年にわたる市場のボトルネックを解消することを意味します。
グエン・クアン・トゥエン准教授の分析によると、土地法案（改正版）には、計画や土地利用計画の追加など、多くの重要な追加事項が含まれている。
土地法改正案は、国家と公共の利益のための社会経済発展のための土地回収の権限、目的、範囲、条件、具体的な基準について、より具体的な規制を規定しています。
さらに、草案では、土地資源の社会経済発展を促進するために隣接地基金の有効活用や、土地使用権の拠出、土地区画整理、都市部および農村部の住宅地の美化などのメカニズムが具体的に規定されている。
「この草案は、土地価格の枠組みに関する規制を削除し、市場原理に基づいた土地価格の決定メカニズム、土地価格表の作成における中央政府と省人民評議会の検査・監督メカニズムを規定しています。私たちは、土地価格表が利益を調和させる必要があると提言しています」とトゥエン氏は述べた。
本草案は、土地使用権市場を含む不動産市場に関する法規制の継続的な改善を規定しています。土地使用権の商業化を促進し、土地情報に関連する不動産市場情報システムの構築要件を策定し、不動産市場の健全性、安全性、持続的な発展を確保するための国家規制の改善を図ります。
特に、土地と地価の財政管理においては、決議第18号の精神を徹底して実行し、土地法案（改正案）は政府の地価枠組みを撤廃しました。同時に、第153条は土地評価の原則を具体的に規定しています。「土地の利用目的に基づき評価する。土地の利用期間及び地価に影響を与えるその他の要因に基づき評価する。」
草案は、開発を支援するために、中央予算に省と中央直轄市の土地収入の調整に関する規定を補足し、省人民委員会が地方の実際の状況に基づいて、土地が回収された居住コミュニティと土地が回収された人々を支援するための調整レベルを規定することを規定している（第148条）...
さらに、草案は、農地使用者による耕作・畜産構造の転用を認める規定（第172条）を追加している。農業生産のための土地の集中・集積に関する規制は、農業生産のための土地の集中・集積の原則、条件、形態を規制する方向にある。
2014 年の住宅法はどのように改正されましたか?
一方、グエン・クアン・トゥエン准教授は、建設省による2014年住宅法案（改正）における修正および補足にも多くの明るい点があると述べた。
例えば、2014年住宅法案（改正）では、住宅所有権の承認条件、住宅所有権の承認、住宅所有者および住宅使用者の権利と義務、国有住宅の種類、国有住宅の所有者を代表する機関、外国の組織および個人である住宅所有者の権利と義務に関する規定が追加されました。
建設部は、マンションの所有権の確定基準や、安全な使用条件が確保されずにマンションが取り壊される場合の所有権の終了基準、マンション所有権の終了時の所有者の権利と責任など、マンション所有権に関する規定も追加した。
マンションの改修および再建に関する章の規定も非常に具体的に規定されており、たとえば、マンションの実施および再建の原則、マンションの品質の検査および評価、マンションの改修および再建の形式、マンションの改修および再建プロジェクトへの投資家の選定、再定住住宅および仮設住宅の手配などです。
建設省は、社会住宅政策に関して、社会住宅開発の形態、社会住宅建設プロジェクトの要件、国が投資する社会住宅の販売価格の決定、社会住宅の販売価格、賃貸価格、賃貸購入価格の査定時期に関する規制を追加しました。
建設部は、住宅開発の資金調達に関して、住宅開発の資金源、住宅開発の資金源の動員および使用の原則、社会政策銀行による社会住宅開発の優遇融資、住宅開発の国家資金源、住宅開発の資金動員形式などに関する規定を補足した。
「土地フィーバー」を防ぐための不動産業法改正
最後に、2014年不動産事業法案の修正と補足に関しては、グエン・クアン・トゥエン准教授も肯定的な評価をしました。
まず、事業対象となるリゾート不動産商品を明確にします。
まず、「不動産業法案（改正）」において営業対象となる不動産の範囲と種類が第5条で補足・明確化されました。
「こうすることで、事業対象となる不動産の種類、特にプロジェクトが明確に指定され、従来のように単に一般論を述べるだけでは『土地ブローカー』が違法行為に利用する多くの『抜け穴』が生じてしまう事態が回避された」とトゥイエン氏は述べた。
具体的には、観光アパート、観光別荘、宿泊施設と一体となったオフィスなどのリゾート不動産商品を具体的に追加します。
第二に、住宅および営業可能な建設工事に関する第 13 条には、次のようにも追加されています。営業可能な建設工事とは、建設法に従った土木工事、観光アパート、観光別荘、宿泊施設を併設したオフィスなどです。
第二に、不動産仲介業務を厳格に管理する。一つは、近頃の不動産市場の欠陥、すなわち「熱狂的」な価格高騰が社会生活にマイナスの影響を与えている状況に対処するためであり、その「原因」は現在、人材は過剰だが質が不足している仲介勢力にある。
第二に、フロアを通じて取引されなければならない不動産の種類は、草案第60条に規定されている。
第三に、不動産仲介業に関して、改正法案は新たな条件も設けている。 「個人は独立して不動産仲介業を営む権利を有するが、不動産仲介業実務証明書を取得し、税法の規定に従って納税登録を行わなければならない。」
「今回の調整により、不動産仲介サービスは事業設立の要件ではなくなったため、『不動産仲介業務の実務資格を持つ人を少なくとも2人確保しなければならない』というプレッシャーはない」とトゥイエン氏は分析した。
第三に、不動産情報の構築と管理について:不動産業法案(改正案)では、不動産業者は不動産情報を不動産事業者のウェブサイトで公開する責任があることも明記されています。
「不動産情報システムが整備されて3～5年後には、不動産価格は市場価格に応じて決定されるようになるだろう」とトゥエン氏は強調した。
ディン・トラン
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