しかし、 政府や関係省庁の強力な関与により、これらの障害は解決策を見つけるための取り組みが加速されています。
現在、不動産市場の運営に直接影響を与える法律は3つあります。2013年土地法、2014年住宅法、そして2014年不動産業法です。しかし、これら3つの法律は互いに矛盾し、重複しています。
ハノイ法科大学大学評議会副議長のグエン・クアン・トゥエン准教授は記者団に対し、これら3つの法律は現在、不動産市場を活性化させる法的突破口となるよう研究と改正が進められていると語った。
トゥエン氏によれば、最近の発表では、3つの法律すべてに大きな変化が起きていることが示されている。
2013年土地法改正のハイライト
これら3つの法律のうち、2013年土地法は問題の「中心」です。これは不動産市場に関連する他の法律の基礎となる基本法です。したがって、2013年土地法を改正すれば、長年にわたり市場におけるボトルネックが解消されるでしょう。
グエン・クアン・トゥエン准教授の分析によると、土地法改正案には、土地利用計画や計画に関する規定が追加されるなど、多くの重要な追加事項が盛り込まれている。
土地法改正案は、土地収用の権限、目的、範囲、および国家および公共の利益のための社会経済発展のための土地収用の具体的な条件と基準について、より具体的な規制を規定しています。
さらに、規制案では、社会経済発展のために土地資源を最大化するための隣接地の有効活用、土地使用権の寄贈、土地利用の再調整、都市部および農村部の住宅地の改修のためのメカニズムが規定されている。
「この草案は、土地価格の枠組みに関する規制を削除し、市場原理に基づいて土地価格を決定するメカニズムと、中央政府と省人民評議会による土地価格表の作成における検査・監督のメカニズムを規定しています。…我々は、土地価格表が利害を調和させる必要があることを提案しています」とトゥエン氏は述べた。
この草案は、土地使用権市場を含む不動産市場に関する法的規制の更なる整備を進めています。土地使用権の商業化を促進し、土地情報と連携した不動産市場情報システムの構築要件を定め、不動産市場の健全で安全かつ持続可能な発展を確保するための国家規制メカニズムを改善しています。
特に、土地と地価の財政管理に関しては、決議第18号の精神に基づき、土地法案（改正）において政府の地価枠組みが廃止されました。さらに、第153条は土地評価の原則を具体的に規定しています。土地の利用目的に基づく評価、土地の利用期間及び地価に影響を与えるその他の要因に基づく評価…
草案は、開発を支援するために、中央予算に各省および中央直轄市の土地収入を規制する規定を追加し、省人民委員会が地方の実情に基づいて、土地が収用されたコミュニティと土地を収用された人々を支援するための規制レベルを決定することを規定している（第148条）...
さらに、草案は、農地利用者による作物及び家畜の構成変更を認める規定（第172条）を追加している。また、農業生産のための土地の集約・集積に関する規定も盛り込まれており、農業生産のための土地の集約・集積の原則、条件、形態が規定されている。
2014 年の住宅法はどのように改正されましたか?
一方、グエン・クアン・トゥエン准教授も、建設省が2014年住宅法案（改正版）に加えた修正や追加には多くの肯定的な側面があると考えています。
例えば、2014年の住宅法案（改正）では、住宅所有権の承認条件、住宅所有権の承認、住宅所有者および使用者の権利と義務、国が所有する住宅の種類、国有住宅所有者を代表する機関、外国の組織または個人である住宅所有者の権利と義務に関する規定が追加されました。
建設部は、マンションが安全基準を満たさず解体対象になった場合の所有権の設定・消滅の根拠や、所有権消滅後の所有者の権利と責任などマンション所有権に関する規定も追加した。
アパートの改修と再建に関する章の規制も非常に具体的に概説されており、たとえば、アパートの実施と再建の原則、アパートの品質の検査と評価、アパートの改修と再建の形式、アパートの改修と再建プロジェクトへの投資家の選定、再定住住宅と仮設住宅の手配などです。
建設部は、社会住宅政策に関して、社会住宅開発の形態、社会住宅建設プロジェクトの要件、国が投資した社会住宅の販売価格の決定、社会住宅の販売、賃貸、リース購入の価格査定の時期に関する規制を追加しました。
住宅開発の資金調達に関して、建設省は、住宅開発の資金源、住宅開発のための資金の動員および使用の原則、社会政策銀行による社会住宅開発のための優遇融資、住宅開発のための国の資金源、住宅開発のための資金動員の形式などに関する規制を追加しました。
土地投機を防止するために不動産業法を改正する。
最後に、グエン・クアン・トゥエン准教授も、2014年の不動産事業法案の修正と追加について肯定的な評価を述べました。
まず、どのようなリゾート不動産商品が販売されているかを明確にします。
まず、不動産業法（改正案）第５条において、事業活動に含まれる不動産の範囲及び種類について補足・明確化されました。
「こうして、事業に含まれる不動産の種類が明確に指定され、一般的な説明のみが行われ、不動産ブローカーが違法行為に利用できる多くの『抜け穴』が生じていた従来の状況を回避した」とトゥエン氏は述べた。
具体的には、観光用アパート、観光用別荘、宿泊施設と一体となったオフィスビルなどのリゾート不動産商品を追加する計画です。
第二に、住宅および営業中の既存建設工事に関する第 13 条には、次のようにも追加されています。営業中の既存建設工事とは、建設法に準拠した土木工事、観光アパート、観光別荘、宿泊施設を併設したオフィスなどです。
第二に、不動産仲介業の厳格な管理が必要です。第一に、社会生活に悪影響を及ぼす価格高騰の「熱狂」など、近年の不動産市場の欠点に対処する必要がありますが、その「原因」は、人員は過剰だが質が欠如している現在の仲介業者にあります。
第二に、草案第60条に規定されている取引所を通じて取引されなければならない不動産の種類について。
第三に、不動産仲介業者については、法律改正案では「個人は独立して不動産仲介業を営む権利を有するが、不動産仲介業免許を取得し、税法の規定に従って納税登録を行わなければならない」という条件も導入されている。
「今回の改正により、不動産仲介業は会社を設立する必要がなくなり、『不動産仲介ライセンスを持つ人を少なくとも2人持つ』というプレッシャーから解放される」とトゥエン氏は説明した。
第三に、不動産情報の構築と管理について：不動産業法（改正案）では、不動産事業者は自社のウェブサイトで不動産に関する情報を公開する責任があることも明記されています。
「不動産価格が市場価値に応じて正確に決定できるようになるまで、クリーンな不動産情報システムが整備されるまでには3～5年かかるだろう」とトゥエン氏は強調した。
ディン・トラン
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