透明性を高め、土地へのアクセスを確保する

課税方法には依然として多くの欠点があります。

財務省によれば、税制が経済取引の性質を適切に反映するためには、不動産譲渡による課税所得の決定は、課税所得が売却価格から関連費用総額を差し引いて計算され、税率に課税所得を乗じるという公式に基づく必要がある。

財務省は、不動産譲渡及び土地使用権譲渡に係る個人所得税を、法人所得税の不動産譲渡に係る税率と同等の20%の税率で規制する方策を検討する必要があると考えている。しかし、この方法を適用するには、実際の価値を反映した土地取引履歴のデータベース化、譲渡不動産の取得価額に加え、損金算入できる費用及び証明条件に関する明確な規定という2つの重要な条件が必要となる。

問題は、税務当局が2018年以降の取引履歴データを保有しているにもかかわらず、契約書に記載された譲渡価格が依然として実際の価値を反映していないことです。売り手と買い手の申告が正確であることを確認するための管理は依然として困難です。また、譲渡費用や資本コストを証明する書類の収集も容易ではありません。

購入費、建設費、修繕費といった容易に特定できる費用は計上できますが、仲介手数料、利息、補償費といった費用は証明が困難です。これは、不動産取引における実際の利益の算定において大きな障害となります。特に、不動産が過去に購入された場合、相続・贈与された場合など、初期費用を確定することはほぼ不可能です。

この問題について、経済専門家のグエン・チ・ヒュー氏は、ベトナムの不動産市場の歪みの原因の一つは、不動産税の非効率的な運用にあると述べた。現在、不動産関連税は主に非農業用土地使用税、譲渡所得税、登録料などである。一方、米国、日本、韓国といった多くの先進国では、不動産価値に対して毎年固定資産税を課しており、市場の調整と国家予算の持続可能な収入源の創出に役立っている。

適切な不動産税制の欠如は、投機と買いだめを招き、不動産価格が真のニーズを持つ人々の手の届かない水準まで高騰する原因となっています。税制圧力がなければ、多くの投資家は不動産を取引や開発に回す代わりに「買いだめ」に走るでしょう。その結果、供給が減少し、価格が高騰し、不健全な市場が形成されます。同時に、政府は依然として法人税と付加価値税に大きく依存しているため、重要な歳入源を失っています。

したがって、グエン・チ・ヒュー氏によると、投機を抑制するためには不動産税制の改革が必要だ。考えられる解決策の一つは、2軒目以降の不動産に累進課税を課すことである。この方法は、買いだめを抑制しつつ、住宅購入者に影響を与えない。さらに、社会的住宅や低所得者向け住宅に対する減税・免税政策を実施し、社会的弱者の住宅へのアクセスを確保する。同時に、税収を地方自治体に分散させ、都市部のインフラ整備や公共サービスのための財源確保につなげる必要がある。

管理を強化し、税務データを接続する

現在の個人所得税政策の欠点を分析した専門家、国立経済大学銀行金融研究所副所長のファン・ヒュー・ギ氏は、税金の計算方法は現在2つあり、1つ目は総取引額に対する2%の税金、2つ目は購入価格と販売価格の差額に対する20%の税金であると指摘した。

最初の方法は単純ではあるものの、多くの人が税金を減らすために故意に実際の価格よりも低い価格を申告するという大きな抜け穴を生み出します。これは予算の損失につながるだけでなく、市場の透明性を低下させます。

対照的に、買値と売値の差額に 20% の税金を課す 2 番目の方法は、実際の利益をより正確に反映しますが、特に何年も前に行われた取引の場合、原価を決定するのが困難です。

この状況を打開するため、ファン・ヒュー・ギ氏は価格申告の管理を強化し、取引価格が正しく記録されることを徹底することを提案しました。これにより、購入者が税金逃れのために故意に低価格で申告した場合、書類に記載された購入価格が低すぎるため、転売が困難になり、次回の取引で支払うべき税金が高額になる可能性があります。さらに、市場の透明性を高めるため、取引価格の虚偽申告に対しては厳しい罰則を科すべきです。

もう一つの重要な解決策は、公証人、税務機関、土地管理機関の間でデータの相互接続を実装し、取引価値をより適切に管理することです。

ンギ氏によると、透明性の高いデータシステムがあれば、政府は市場価格と比較することで、実際よりも低い申告額を検知できる。同時に、課税所得の算定において合理的な経費を判定するための法規制を研究・補完し、納税者が実際の経費の立証に困難をきたすような事態を回避する必要がある。

一般的に、不動産譲渡所得税の改革は、透明性の向上、税損の回避、そして市場の安定的な発展のための条件整備という二つの目標を両立させる必要がある。したがって、不動産取引における「二物価格」の状況を抑制し、実際の利益を反映した税制に調整する必要がある。

しかし、実施にあたっては、合理的なロードマップを策定し、突発的な混乱を避け、真に住宅購入を必要とする人々の権利を保障する必要があります。なぜなら、不動産税制改革は財政問題であるだけでなく、市場の持続的な発展にも関連しているからです。

適切に実施されれば、個人所得税は投機の抑制、不動産価格の安定、そして他の税への過度な依存を回避し、安定した財政財源の創出に貢献するでしょう。最も重要なのは、税制政策が、価格申告の管理から取引の検証、透明性の高いデータベースの構築に至るまで、同期した管理エコシステムの中に位置付けられ、買い手、売り手、そして国家にとって公平性を確保することです。

出典: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html