市場原理に従って土地へのアクセスを増やす
土地に関する制度や政策を整備し、土地に関する政策や法律の重複や矛盾を解決し、国家、土地使用者、投資家の権利と利益の調和を確保し、土地使用権の商業化を促進し、透明かつ健全な不動産市場を発展させることを目標に、2024年土地法は土地使用者の権利と義務に関する多くの規制を補足しました。
天然資源環境省のレー・ミン・ガン副大臣は、この法律により、ベトナム国籍を持ちベトナム国民である海外在住のベトナム人が国内のベトナム国民（国内の個人）と同様に土地に関する完全な権利を持つ方向で、海外在住のベトナム人の権利が完成されたと述べた。
土地法には、政府に詳細な規定を割り当てた95条がある。首相に土地法の施行を詳述する文書の起草を委任した2024年3月5日付首相決定第222/QD-TTg号によれば、天然資源環境省は、関係省庁および部門と主導して調整し、6つの政令案の内容を作成する。 財務省は、関係省庁および部門と主導して調整し、土地使用料および地代金の徴収を規制する政令、土地開発基金を規制する政令を含む2つの政令案の内容を作成する。農業農村開発省は、関係省庁および部門と主導して調整し、稲作地に関する規定の詳細を規定する政令案の内容を作成する。労働・傷病兵・社会省は、関係省庁および部門を統括し、調整して、土地を回収された人々の雇用創出と職業訓練の仕組みと政策に関する首相の決定の内容を作成するものとする。
現在、各機関は、法律文書公布法に定められた手続きに従い、土地法の施行日と同時に発効するよう、自らの権限で公布するか、管轄当局に公布を申請するための草案作成を急いでいます（特に、海上侵入行為に関する政令は、簡素化された手続きに従い、2024年3月に提出され、2024年4月1日に発効する予定です）。2024年土地法の施行を導く文書体系は非常に大規模であり、割り当てられた公布期間内に品質と進捗を確保するためには、多くの省庁、部局、地方自治体の貢献が必要であることがわかります。
天然資源・環境省レ・ミン・ガン副大臣
これに伴い、本法律は、土地賃料の支払い方法を選択する権利も追加しました。これにより、国から土地を借り受け、毎年土地賃料を支払っている土地使用者のうち、本法律の規定により国から土地を借り受け、リース期間全体にわたり一括で土地賃料を支払っている場合は、残存リース期間について一括で土地賃料を支払う土地賃借に切り替えることを選択できます。また、国から土地を借り受け、リース期間全体にわたり一括で土地賃料を支払っている場合は、毎年土地賃料を支払う土地賃借に切り替えることを選択できます。
同法はまた、国から土地を借り受け、毎年地代を支払う経済組織は、借り受けた土地に付随する財産が合法的に確立され、法律の規定に従って登記され、詳細な建設計画と承認された投資プロジェクトに従って建設が完了し、支払うべき地代から控除しきれなかった補償金、支援金、移住金を前払いした場合、土地に付随する財産と土地賃貸契約における賃借権を売却する権利を有すると規定している。
注目すべき新たな点の一つは、農業生産に直接従事していない個人も、割当制限の範囲内で稲作地の使用権の譲渡を受けられるという規定が追加されたことである。割当制限を超える場合は、経済組織を設立し、稲作地使用計画を作成し、県人民委員会の承認を得なければならない。農地を使用している個人は、同じ省行政単位内で農地使用権を他の個人に譲渡することが認められ、土地使用権の譲渡による所得税や登録料を納める必要はない。農地使用権の譲渡を受けることが認められる経済組織は、県人民委員会の承認を得た農地使用計画を作成しなければならない。
経済委員会常任委員のファン・ドゥック・ヒュー氏は、農地に関する新たな規制を含む2024年土地法の新たな点を強調し、法改正により市場原理に基づいた投資機会が拡大すると述べた。「最も重要なのは、農地の真の価値を回復し、農地を適切な用途に活用できるようにすることです」とヒュー氏は述べた。
国家、土地利用者、企業の利益の調和
2024年土地法第127条第1項c項は、農地使用者の権利を保障するための規制の改正や補足だけでなく、国家予算資本を使用せず、同法第79条で土地回収の対象となるプロジェクト（第79条は国家および公共の利益のための社会経済開発のための土地回収を規定している - PV）の場合に、投資家が土地回収を提案するのではなく、土地使用権の受け取りに関する合意のオプションを選択する場合、土地使用が土地使用権の受け取りに関する合意を通じて社会経済開発プロジェクトを実施することを許可している。
ビンズオン省司法局長のグエン・アイン・ホア氏は、2024年土地法のこの規定は非常に「柔軟」であり、自由の原則、自発的なコミットメントを尊重し、市場原理を確保し、国家、土地利用権を持つ人々、そして土地利用ニーズを持つ企業の利益を調和させていると述べた。これにより、土地利用ニーズを持つ投資家が土地回収を行うことなく投資プロジェクトを実施できる機会と利便性が創出され、安全と社会秩序が確保される。
投資プロジェクトの全部または一部の譲渡に関連して土地使用権の譲渡を受ける外資企業の財務義務の確定について。2013年土地法第169条によれば、外資企業は投資プロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を受けることはできません。
ただし、2024年土地法（第3項、第142条、第16項、第260条）の規定により、不動産事業法第66/2014/QH13号（法律第61/2020/QH14号により一部条項が改正・補足された）の規定に基づく外資系企業が、不動産プロジェクトの全部または一部の譲渡を受けるための手続きを行っているものの、本法の発効日までに譲渡対象となるプロジェクトまたはプロジェクトの一部について土地手続きを完了していない場合、管轄の政府機関が土地の割り当て、譲受人への土地の賃貸借の手続きを行い、本法の規定に従って土地使用権および土地に付随する資産の所有権に関する証明書を発行するものとする。不動産プロジェクトの全部または一部の譲受人は、プロジェクト譲渡人の土地に関する権利および義務を継承するものとする。
ビンズオン省司法局長グエン・アイン・ホア氏によると、2024年土地法の規定により、外資企業が投資プロジェクトの全部または一部の譲渡に伴う土地使用権の譲渡を受ける場合の困難や障害が取り除かれたという。
しかし、外資系企業による投資プロジェクトにおける土地手続きと金銭的義務の決済に関しては、グエン・アイン・ホア氏は、政令の起草にあたり、これらのケースにおいて、発行済みの土地使用権証明書の変更登録に関する具体的な指示を規定する必要があると示唆した。プロジェクト全体または一部の譲渡手続きは実施されているものの、金銭的義務をまだ履行していないプロジェクトについては、2024年土地法の規定に従って実施される経過措置を規定することを検討すべきである。
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