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| 南部の不動産市場では最近、企業やプロジェクトの動きがいくつか見られました。（出典：DT） |
専門家は投資家に対し、「鳥が食べられる米のある土地」を見つけるようアドバイスしている。
南部の不動産市場では最近、企業やプロジェクトの動きが見られます。ファットダット社は、ホーチミン市3区で地下4階、地上12階建てのファットダットオフィスビルプロジェクトを竣工したばかりで、今年12月に完成・稼働開始予定です。
ファット・ダット社の子会社2社は、 ビンズオン省トゥアンアン市におけるトゥアンアン1・2高層複合住宅プロジェクトについても、既に投資方針および投資家承認を取得済みです。トゥアンアン1高層複合住宅プロジェクトは、トゥアンアン市人民委員会による詳細計画1/500の承認も取得済みです。同社は2024年第2四半期にプロジェクト実施を開始する予定です。
さらに、タンロイグループは、ダイアモンドシティプロジェクト（ ロンアン）においてショップハウスを発売したばかりです。投資家のナムロンは、カントーにおける公営住宅建設において新たな一歩を踏み出しました。
カントー市建設局は、3.8ヘクタールの敷地面積を誇るナムロンIIセントラルレイクプロジェクトにおいて、社会住宅の賃貸および購入の申し込みを受け付けていると発表しました。ナムロン社は9月末に、ホーチミン市にあるアカリシティプロジェクトにおいて330戸以上のアパートの供給を開始する予定です。
Phat Dat社によるバリア・ブンタウ省コンダオ県バイヴォン市のPoulo Condorホテルおよび観光用アパート複合施設プロジェクト（Van Thiet、ビントゥアン省）やNovaland社によるノバワールドファンティエットプロジェクト（Van Thiet）など、一部のプロジェクトでは新たな法的展開が行われています。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、第3四半期には、大規模な投資家からの商品や法的書類が完備したプロジェクトによって南部市場が再開し始めたと評価した。
しかし、この復活は部分的かつ暫定的なものです。投資家はまだ大胆に多数の商品を投入していません。売れ行きの良い商品は、主に投資家が顧客に対して価格割引、支払期限の延長、金利サポートなど、適切な政策を講じたことによるものです。
第4四半期には、プロジェクトの法的地位が徐々に整い、投資家は大胆に商品を市場に投入できるようになります。クアン氏によると、現在の銀行金利は非常に魅力的で、パンデミック以前と同等であり、投資家はより容易に不動産にアクセスし、所有することができます。これは、購入者にとってまさに今がチャンスです。
しかし、専門家によると、不動産市場は現在、中心部で活況を呈しており、ホーチミン市周辺の省にはまだ波及していないという。市場が「加熱」するのは来年第2四半期になると予想されている。
9月20日に開催された市場セミナーでは、インフラ整備がビンズオン省やロンアン省などホーチミン市郊外の不動産の好調な成長に役立つだろうと指摘する専門家もいた。
経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、ビエンホア・ブンタウ、ベンルック・ロンタン、環状3・4号線などの高速道路への投資による交通インフラの発展により、南部の経済は大幅に改善し、ホーチミン市とその周囲100キロ圏内の不動産が恩恵を受けるだろうと評価した。
同氏は不動産投資家に対し、「鳥が巣を作る」場所ではなく、「鳥が食べる米がある」場所を探すようアドバイスした。
クアンニン省4大都市の不動産価格が「底値」
クアンニン省は人口と面積が最も多い省ではありませんが、ベトナム国内で都市数が最も多い2省のうちの1つであり、4つの都市を有しています。経済の力強い発展と成長により、クアンニン省の不動産市場はハノイに次ぐ北部で最も活気のある市場となっています。この地域の不動産市場は多くの地域で比較的規模が大きいですが、特に活気のある都市はハロン、カムファ、モンカイです。
BHS研究開発部門のビッグデータによると、プロジェクト用地、アパート、タウンハウスなど、クアンニン省の主な不動産の種類の平均販売価格は、毎年かなり上昇しています。
具体的には、2017年と比較すると、2022年までにあらゆる種類の不動産の販売価格が48%上昇する見込みです。特に、フンタンビーチフロントの不動産は、1,500万～2,000万VND/㎡から9,000万～1億1,000万VND/㎡へと6倍に上昇しました。サンマリーナビーチフロントエリアは、5,000万～8,000万VND/㎡から2億～3億VND/㎡へと上昇しました。また、ビンホームズ・ドラゴンベイビーチフロントは、4,000万～5,000万VND/㎡から1億1,500万～1億5,000万VND/㎡へと上昇しました。
特に、BHS R&Dのレポートは、ハロン、モンカイ、カムファの3都市における沿岸道路プロジェクトの販売価格を比較した際に、興味深い点を指摘し、意外な側面を明らかにしました。具体的には、ハロンが1億～2億5,000万ドン/㎡という驚異的な水準でトップの座を占めています。2位はモンカイの沿岸道路で、その半分の5,000万～6,000万ドン/㎡です。カムファのプロジェクト沿いの不動産価格は、2,000万～4,000万ドン/㎡という比較的安価な水準でスタートしており、多くの驚きをもたらしています。
クアンニン省の4都市の不動産市場は長年にわたり発展し、価格も上昇していますが、依然として投資家の注目を集めています。2023年初頭、不動産市場が非常に低迷していた時期でも、クアンニン省の取引には依然として明るい兆しが見られました。特に、価格水準が大幅に低下していたカムファ渓谷に取引が流入する傾向が見られました。
省内の工業中心地の一つであるカムファは、かつて「石炭で栄えた」都市であり、その観光ポテンシャルはクアンニン省のどの地域にも劣りません。多くの景勝地とリゾート観光開発の可能性を秘めたカムファは、クアンニン省の新たな観光地として、新興の「金鉱」と目されています。クアンニン省の二大観光・経済中心地であるハロンとヴァンドンの間に位置することも、この地域の不動産市場を支え、東北地方への投資余地を急速に拡大させています。
これらの利点は、この地域の不動産市場への活気に直接的な影響を与え、Vin Group、Sun Group、BIM、TTPといった大手企業がCam Phaで継続的に調査・投資を行い、多額のキャッシュフローを獲得しています。この動きにより、Cam Phaは手頃な価格で画期的な可能性を秘めた、投資家のニーズを満たす質の高いプロジェクトを市場に投入することが期待されます。
特に、専門家の評価によれば、その強固な基盤により、ハロンとヴァンドンの熱狂の後、カムファの不動産は、その莫大な潜在力がまだ初期開発段階にあるときに、新しい不動産サイクルのキャッシュフローを歓迎する磁石になると考えられています。
タインホア省：100万戸の社会住宅建設に投資するプロジェクトを実施
タインホア省人民委員会は、「2021年から2030年の間に、低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを実施するための計画を発表した。
2023年4月3日付の決定第338/QD-TTg号で首相が承認したプロジェクト「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」 (以下「プロジェクト」と略します) に従って、タスク、目標、ソリューションをタイムリーかつ効果的に展開します。
目標は、2030年までに州内に少なくとも13,787戸のアパートを完成させることです。そのうち、約6,287戸は2021年から2025年の期間に完成し、約7,500戸は2026年から2030年の期間に完成する予定です。
具体的には、2021年から2025年にかけて、投資家を選定し建設中のプロジェクトを引き続き完了させるとともに、承認された住宅開発計画に含まれる社会住宅プロジェクト、工業団地内の労働組合機関による労働者住宅プロジェクト、商業住宅プロジェクトの20％土地基金内の社会住宅プロジェクトを投資家を選定して実施します。
フェーズ 2026 - 2030: 承認された住宅開発計画への投資が承認されたその他の社会住宅プロジェクト、工業団地内の労働組合機関による労働者住宅プロジェクト、選定された投資家との商業住宅プロジェクトの 20% の土地基金内での社会住宅プロジェクトを完了します。
建設局は、プロジェクト投資の承認の根拠として、住宅法の規定、2021年から2030年までの国家住宅開発戦略（2045年までのビジョンを含む）に基づき、2025年までのタインホア省住宅開発プログラム及び2030年までの方向性を検討、策定し、省人民委員会に修正及び補足するよう提出するため、関係部署を主導し、調整する。また、関係部署を主導し、調整して開発を組織し、2021年から2025年までのタインホア省住宅開発計画の調整のため、速やかに省人民委員会に提出する。
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| タインホア省は、実施中のプロジェクトへの建設投資の完了を促し、加速させる。（出典：建設省） |
投資政策が承認されたプロジェクトについて、関係部門と連携し、投資家選定手続きの実施プロセスにおいて、規定に従ってプロジェクトを実施する。省内のプロジェクト投資家に対し、社会住宅の品質向上を監督・要求し、商業住宅と同等の品質、製品構造、合理的な価格を確保し、低所得者層や労働者の住宅へのアクセスと改善の機会のニーズを満たす。プロジェクトの交通、医療、教育、文化など、基本的な技術インフラと社会インフラの条件を確保する。省内の社会住宅および労働者住宅の開発における機能と任務に基づき、検査、審査、監督、違法行為の処理を強化する。
また、関係する部署、支社、部門はプロジェクトに明記された機能やタスクに従って業務を遂行するものとします。
散在農地の宅地化に関する規制
散在農地（まだ宅地として認められていない土地）は、住宅地内または計画後の余剰地に位置します。これらの土地には多くの場合、赤本がなく、手書きの書類によってのみ譲渡されます。住宅地に散在しているため、これらの農地の面積は30～50㎡程度とそれほど広くありません。
散在農地には、住宅地に隣接する庭池地、住宅地内に散在する庭池地、住宅地内に散在して割り当てられた農地の3種類があります。
散在農地を住宅地へ転換するための条件：2013年土地法第57条第1項d号に基づき、農地から住宅地（非農地）への土地利用目的の転換は、管轄の政府機関の許可を得る必要があります。
農地から住宅地への土地利用目的の変更を管轄の国家機関が許可するための条件は、この法律の第 52 条に規定されています。
具体的には、地区レベルの年間土地利用計画が管轄の政府機関によって承認されていること、土地利用のニーズが投資プロジェクト、土地割り当て申請、土地リース申請、土地利用目的の変更に示されていることなどです。
2013年土地法の一部条項の実施を詳述する政令43/2014/ND-CP第69条に基づき、土地利用目的変更許可の手順と手続きは以下のように規定されています。土地利用者は、証明書を添付の上、土地利用目的変更許可申請書を天然資源環境局に提出します。天然資源環境局は、書類の審査、現地確認、土地利用目的変更の必要性評価、法律規定に基づく土地利用者への財政的義務履行の指導などを行います。その後、管轄レベルの人民委員会に土地利用目的変更許可の決定を委任し、土地データベースおよび地籍記録の更新と修正を指示します。
投資家が投資プロジェクトの実施のために現在土地を使用している者から土地使用権の譲渡を受ける場合には、土地使用権の譲渡手続きは、土地使用目的の変更許可手続きと同時に行われなければならない。
管轄の国家機関により承認された地区レベルの年間土地利用計画を取得した後、天然資源および環境機関に土地利用目的の変更許可申請書を提出し、規定に従って財務上の義務を履行します。
土地利用目的の変更許可申請には、土地利用目的の変更許可申請書、土地使用権証明書、土地および土地に付随する資産の変更登録申請書（回状 24/2014/TT-BTNMT とともに発行されたフォーム No. 09/DK に準拠）が含まれます。
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