具体的な土地価格を決定するプロセスは現在停滞しているのでしょうか？

Việt Nam•29/05/2024

現在、ビン・トゥアン省における土地評価コンサルティングサービスの市場は供給が著しく不足している。同省には特定の土地評価を待っているプロジェクトが45件もあることは周知の事実であり、需要は豊富であるにもかかわらずである。

土地評価コンサルティング会社は諦めた。

現在は2024年5月末である。2024年1月初旬の省人民委員会会議で設定された期限、すなわち3つの主要プロジェクトの具体的な土地価格を2024年第1四半期末までに算出するという期限が明確に示されていたとしても、それは達成不可能であっただろう。当時、ノバワールド・ファンティエットとタンドゥックおよびソンミー1の2つの工業団地に対してそのような期限を設定したのは、3つのプロジェクト、特にノバワールド・ファンティエットの具体的な土地価格の算出プロセスには中央政府の支援を受けて障害を克服する必要があったため、正当化された。今後短期間は、収集された情報や計算方法が不十分であったいくつかの分野について、コンサルティング会社による評価結果の見直しに重点が置かれる。その後、関係当局はコンサルティング会社に対し、プロジェクトの評価結果を補足、確定し、さらなる処理のために省評価委員会に提出するよう要請した。

しかしながら、2024年2月5日、土地価格に関する政令44/2014の一部条項を改正・補足する政令12/2024号と、土地法の施行を規定する政令の一部条項を改正・補足する政令10/2023号が公布されました。これらの政令には、コンサルティング会社によれば政令44号や通達36号よりもさらに不明瞭な方法による投入・産出指標の計算を規定する条項が含まれています。さらに、これらの政令は土地評価を担当するコンサルティング部門の責任を明確に定義しています。その結果、各社は土地評価の依頼を取り下げ、発生した費用の償還も請求しませんでした。

土地評価に関心を持つ人々によると、この拘束力のある責任により、政令12/2024に基づき、特に余剰金方式を用いて土地価格を正確に算出することに既に苦慮していたコンサルティング会社が、コンサルティング契約を突然解除し、予告なしに契約解除を要求する事態に陥っている。さらに、土地評価責任者が省内で逮捕された事件が発生したことで、この状況は一層悪化している。そのため、現在ビン・トゥアン省では、土地評価を待っているプロジェクトが45件もあることが知られており、需要は豊富であるにもかかわらず、土地評価コンサルティングサービスの市場は深刻な供給不足に陥っている。

ビン・トゥアン省天然資源環境局は、現在、土地評価に参加するコンサルタントの数が非常に少ないと述べた。同局は、多くの障害があるため、政令12/2024の改正も提案している。ビン・トゥアン省選出の国会議員ダン・ホン・シー氏もこの状況を認めた。同議員は、最大の障害は現在の土地価格の計算方法にあると主張した。政令は改正・補足されているものの、ほとんどすべての地方自治体が、プロジェクトに割り当てて後続の手順を実行するための土地価格を計算できていない。この遅れは、土地資源の浪費と予算収入の損失という結果につながる。

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天然資源環境局長によると、土地使用料や土地賃貸料の算定のための具体的な土地評価に参加するコンサルティング部門の不足が、土地評価プロセスの遅延の一因となっている。実際、土地評価士の能力は依然として弱く、土地評価の実施に必要な要件を満たしていない。また、土地評価業務の実施に向けて、解決策を提案したり、関連手続きを補完したりする決定的な行動が不足している。さらに、土地評価業務における困難を解決する上で、評議会メンバーや他の部署・機関との連携が十分かつ迅速ではない。

現在、土地評価に携わるコンサルティング会社は責任を負うことに消極的で、コンサルティング契約のキャンセルにつながっている。これは主に、現在の土地評価方法、特に残余法における明確性の欠如が原因であり、残余法は大きなリスクを伴う。入力データは不完全かつ不適時であることが多く、収益と開発コストの計算は仮定に基づいている。その結果、異なるコンサルティング会社や異なる方法を用いる会社では、大きく異なり信頼性の低い土地評価額が算出される。さらに、州内のプロジェクトでは、ゾーニング計画や詳細な計画の欠如など、具体的な土地価格を決定するための十分な情報や条件が不足しており、土地評価プロセスをさらに遅らせている。

天然資源環境局のトラン・グエン・ロク局長によると、同局は今後、土地評価コンサルティングユニットの公示と招待を継続し、天然資源環境省、財務省、近隣の省や市と連絡を取り、コンサルティングユニットを探す予定である。コンサルティングユニットが見つからない場合は、同局は省人民委員会に土地価格を決定するための省庁間作業部会の設置を勧告する内容を緊急に実施する。同時に、同局は、2024年2月5日付政令第12/2024/ND-CP号第1条第8項に規定されているように、ビン・トゥアン省の特定の土地価格を決定する際に、余剰方式で土地区画や地域の収益と開発コストを構成するいくつかの要因に関する規制についても省人民委員会に勧告する予定である。

ロク氏は、現在、2024年土地法および天然資源環境省が政府に公布を助言している土地価格に関する政令案には、多くの新たな改正が含まれていると付け加えた。天然資源環境局は、天然資源環境省が最終決定し政令案に組み込むための報告書の作成を継続している。同局は、土地価格決定に関する助言を提供するため、新たな規制について積極的に調査し、綿密に追跡している。

ビン・トゥアン省選出の国会議員、ダン・ホン・シー氏は、「2024年土地法とその指針文書が速やかに発行され、必要な条件を満たせば、2024年7月1日または8月1日から早期に施行されるべきだ。特に、土地評価に関する指針は実施しやすいものにすることが重要であり、この業務に関わる機関や部署の職員が容易に適用できるようにすべきだ」と述べた。

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