特定の土地の価格設定が「ブロック」されているのでしょうか?

現時点では、ビントゥアン省の特定土地価格コンサルティングの市場では深刻な供給不足に陥っていますが、同省には特定土地価格の算定を待っているプロジェクトが45件あることは周知の事実であり、需要は豊富であることを示しています。

土地評価コンサルティング会社が断念

今は2024年5月末です。もし2024年1月初旬に開催された省人民委員会の2024年社会経済開発計画策定会議において、3つの主要プロジェクトの具体的な土地価格を算定する期限が明確な決意を持って2024年第1四半期末に設定されていたならば、それは不可能だったでしょう。当時、ノバワールド・ファンティエットとタンドゥック工業団地、ソンミー1工業団地の2つの工業団地について、このような期限を設定することは合理的でした。なぜなら、特にノバワールド・ファンティエットを含む、障害を取り除く道のりで建設された3つのプロジェクトの具体的な土地価格の算定は、中央政府の支援を受けていたからです。そして、今後短期間で、収集された情報と算定方法が保証されていないいくつかの項目について、コンサルティングユニットの評価結果のレビューに重点的に取り組みます。その後、機能部門はコンサルティングユニットに対し、プロジェクト評価コンサルティング結果を補足、完成させ、省評価評議会に送付し、次のステップに進むよう要請しました。

しかし、2024年2月5日、土地価格を規制する政府政令44/2014の一部条項を修正・補足する政令12/2024と、土地法の施行を導く政令の一部条項を修正・補足する政府政令10/2023が公布されました。これらの政令には、アウトプット指標とインプット指標の算出方法を規定する規定がありますが、コンサルティング会社の認識では、政令44や通達36ほど明確ではありません。さらに、土地価格の決定におけるコンサルティング会社の責任についても非常に明確な規定があります。そのため、その後、コンサルティング会社は評価の撤退を申し出ましたが、発生した費用の返金は求めませんでした。

特定土地評価業務に関心を持つ人々によると、この拘束力のある責任により、コンサルティング会社は混乱し、特に剰余金方式による政令12/2024に従った土地価格の計算方法を知らないまま、コンサルティング契約を解除し、契約をゼロで清算することを決定したという。もちろん、特定土地評価者が省内の事件で逮捕されるという追加の出来事があれば、この状況はさらに明白になる。そのため、現時点では、ビントゥアン省の特定土地評価コンサルティング市場は深刻な供給不足に陥っているが、省内に特定土地評価を待っているプロジェクトが45件もあり、需要が豊富であることは誰もが知っている。

ビントゥアン省天然資源環境局は、現状では土地評価に携わるコンサルティング機関の数が非常に不足していると考えている。多くの障害があるため、同局は政令12/2024の改正も提案している。ビントゥアン省選出の国会議員ダン・ホン・シー氏もこの状況を認め、最大の問題は現在の土地価格算出方法にあると述べた。政令は改正・補足されているものの、ほとんどの地方自治体ではプロジェクトに配分し、次のステップを踏むための土地価格を算出できていない。この遅延は土地資源の浪費と予算収入の損失につながる。

土地価格を簡単に計算する方法

天然資源環境部の幹部によると、土地価格決定が遅れている理由の一つは、土地使用料や地代金の算定に携わる具体的な土地評価コンサルティング機関の不足である。実際には、土地評価員の能力は依然として低く、土地価格の組織化に関する要求を満たしていない。また、土地価格決定業務を遂行する上で、解決策を的確に提案したり、関連手続きを補完したりすることもできていない。さらに、評議会メンバーや各部署、支部、セクターとの連携も必ずしも良好ではなく、土地価格決定業務における問題解決も迅速ではない。

現在、具体的な土地評価に携わるコンサルティング機関が責任を恐れていることが、コンサルティング契約の解除に繋がっている。これは、現状の土地価格決定方法が明確でなく、特に剰余金法には多くの潜在的なリスクがあり、入力データが不完全かつタイムリーでなく、収益と開発費の算定データもすべて仮定に基づいているためである。そのため、コンサルティング機関ごとに異なる手法を用い、提示される土地価格が大きく異なり、信頼性が十分でないという状況が発生している。一方、省内には、用途地域計画や詳細計画がないなど、具体的な土地価格を決定するための十分な情報と条件を備えていないプロジェクトが依然として存在し、これも土地評価の進捗を遅らせる一因となっている。

天然資源環境局長のトラン・グエン・ロック氏によると、同局は今後も土地評価コンサルタントへの通知・招請を継続し、天然資源環境省、財務省、近隣省市の各部署に連絡を取り、コンサルタント探しを進めるという。それでもコンサルタントが見つからない場合、同局は省人民委員会に土地価格決定のための学際的作業部会を設置するよう勧告する内容を緊急に展開する。同時に同局は、2024年2月5日付政府政令第12/2024/ND-CP号第1条第8項の規定に従い、ビントゥアン省の具体的な土地価格を決定する際、土地区画と土地面積の開発収益と開発費用を構成する複数の要素を剰余金方式で規制するよう省人民委員会に勧告する。

ロック氏はさらに、現在、天然資源環境省が政府による公布に向けて協議中の2024年土地法および土地価格に関する政令案には、多くの新たな修正が含まれていると付け加えた。天然資源環境省は、天然資源環境省への報告書を継続的にまとめ、政令案への反映に向けて作業を進めている。土地価格決定に関する助言を行うため、新たな規制を積極的に研究し、綿密に遵守していく。

ビントゥアン・ダン・ホン・シー国会議員は、「2024年土地法とその指導文書が速やかに公布され、条件を満たしていれば、2024年7月1日または2024年8月1日から早期に適用されるべきです。この業務について助言を行う機関や部署の幹部、公務員、公務員が業務を円滑に進められるよう、実施しやすい土地価格算定の指導に留意する必要があります」と述べた。

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